Доходное место: Плантации высоких технологий

Крупные российские землевладельцы хотят застроить целые гектары жильем и создать в результате новые мини-города. В отличие от частного бизнеса государство также планирует реализовать масштабные планы, однако по созданию не жилых помещений, а производственных площадей. В результате на карте России появятся новые районы особого типа, в центре которых будут находиться высокотехнологичные производства, сконцентрированные в технопарках.

“Посути, технопарк это начальная степень организации крупного образования, представляющего собой город, каким, в частности, является Кремниевая долина. Технопарки будут создаваться на базе существующих университетов и научных центров, а существенная поддержка правительства станет дополнительным стимулом для вхождения в проект частных инвесторов при сниженных рисках”, — объясняет директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

Идея создания технопарка в традиционном его понимании подразумевает интеграцию на единой территории различных инновационных разработок и непосредственно самого процесса производства. “Основная идея создания технопарков обеспечение определенных условий для развития высокотехнологичных отраслей нашей экономики. Это свободная экономическая зона, создание которой способствует формированию новых научных кадров, новой трудоемкой продукции, что, в свою очередь, дает стимул для развития малого бизнеса”, — объясняет начальник отдела продаж группы компаний “Конти” Роман Костин.

Западный опыт

Как и многие изобретения, практика создания технопарков пришла в Россию с Запада. “Сегодня у большинства игроков российского рынка недвижимости нет четкого понимания, что такое технопарк. Зачастую этот ярлык навешивается на обычные многофункциональные офисно-складские центры либо промышленные зоны. Между тем за рубежом в понятие "технопарк" вкладывается более глубокий смысл”, — говорит гендиректор “БЭЛ Девелопмент” Игорь Жуков.

По его словам, технопарк западного образца представляет собой большую территорию, полностью обеспеченную инфраструктурой и разбитую на отдельные участки. “Эти участки приобретают или арендуют инвесторы, заинтересованные в размещении на "упакованной" земле как производственных мощностей, так и научно-исследовательских центров. Такая комбинация способствует инновационной деятельности и тиражированию новых технологий. В некоторых странах, например в Китае, основными клиентами технопарков являются высокотехнологичные компании, пользующиеся теми или иными формами государственной поддержки, например налоговыми льготами и дешевыми кредитами”, — добавляет эксперт.

По словам директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга “Миэль-Недвижимость” Андрея Бушина, начало технопаркам было положено в США в начале 1950-х гг. Стэнфордским университетом. Этому учебному заведению, сейчас одному из самых состоятельных и популярных, тогда не хватало денежных средств, но в его владении находилась значительная территория. Продавать эту землю было запрещено, оставалось сдавать ее в долгосрочную аренду промышленным предприятиям. В наше время, по словам Бушина, любая развитая страна имеет в своем научном арсенале какое-то количество технопарков. Например, в США их более 160, в Китае  около 50, в Финляндии — 20, организованы они даже в Тунисе и Уругвае. Как правило, парки пользуются финансовой поддержкой государственных либо местных властей, научных фондов или промышленных палат. Большинство создаваемых в этих технопарках предприятий работает в сфере биотехнологий и IT-технологий.

Самым популярным технопарком в мире можно признать Кремниевую долину. “Это лишь один из примеров технопарка, самый раскрученный и распиаренный. С таким же успехом можно считать Голливуд технопарком киноиндустрии”, — считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. “Технопарк обычно представляет собой более

локальное образование, связывающее ресурсы отдельно взятого региона в рамках специально организованных площадей“, — объясняет Владимир Журавлев. По его словам, составной частью технопарка могут быть бизнес-инкубаторы, основной функцией которых является поддержка малых и вновь созданных организаций, не имеющих возможности наращивать оборот без некоторых субсидий.

“Бизнес-инкубатор представляет собой комплекс зданий, где размещаются офисы для небольших предприятий. Сроки аренды площадей ограниченны: малые компании имеют право на льготных основаниях брать в аренду офисные помещения в течение 2-5 лет, после чего окрепнувшая и выросшая организация должна покинуть здание. Компания может перейти затем в более масштабные помещения технопарка, где сроки аренды не имеют временных ограничений”, — объясняет эксперт.

По словам Ильи Шершнева, подобная модель позволяет создать цикл производства в рамках небольшой территории и действительно продвинуть промышленность или технологии. “Бизнес-парк представляет собой другую модель и предназначен скорее для офисной исследовательской работы”, — добавляет он.

Российская адаптация

В России существуют свои традиция и история технопарков. “В СССР были построены и реализованы одни из самых эффективных технопарков в мире, которые имели кодовые названия и далеко не всегда были отмечены на карте. В этих уникальных точках действительно создавались лучшие условия для развития новых идей и проектов”, — говорит Шершнев.

Так появились главные советские наукограды: Королев, Троицк, Обнинск и др. Их зачастую принято также называть технопарками. “В России в настоящее время насчитывается более 60 таких технопарков”, — говорит Андрей Бушин.

Из наиболее успешно действующих технопарков эксперт называет научный парк МЭИ, научно-технологический парк “Волга-техника” Саратовского государственного технического университета, технопарк Санкт-Петербургского государственного электротехнического университета, научно-технологический парк “Башкортостан” Уфимского государственного авиационного технического университета. Однако, по словам Игоря Жукова, “в России пока немного технопарков, оснащенных современной инженерной и транспортной инфраструктурой, а также сочетающих научную и производственную деятельность”.

Минэкономразвития решило исправить эту проблему и представило проект развития технопарков, который и был одобрен российским правительством в 2006 г. Утвержденная программа “Создание в Российской Федерации

технопарков в сфере высоких технологий“предусматривает появление пилотных проектов в семи регионах: Московской, Тюменской, Нижегородской, Калужской и Новосибирской областях, а также в Республике Татарстан и Санкт-Петербурге. “В результате в России будет реализован проект организации ряда технопарков при существенной поддержке государства. Основной объем государственного финансирования будет направлен в регионы. Половина необходимых средств будет выделена из федерального бюджета, 25% — из региональных, а остальные средства будут вложены частными инвесторами”, — говорит Владимир Журавлев.

В частности, в текущем году на организацию подмосковного технопарка из бюджета планируется выделить 170 млн руб., в Санкт-Петербург будет направлено 420 млн руб., в Новосибирск — 680 млн руб., в Нижегородскую область — 650 млн руб., в Татарстан — 420 млн руб., в Калужскую область — 800 млн руб. и в Тюменскую область — 600 млн руб. “Государство заинтересовано в строительстве технопарков, поэтому поддерживает их дополнительными льготами. Это полезно обеим сторонам: для государства это способ инвестирования в объект недвижимости, компании получают дополнительные средства”, — объясняет Андрей Бушин. До 2011 г. общий объем финансирования этих проектов из федерального бюджета составит 26,3 млрд руб.

В Дмитровском районе Московской области планируется построить технопарк, на территории которого предприятия будут производить программное обеспечение, заниматься развитием нефтехимических и фармацевтических технологий. В Санкт-Петербурге в технопарке будут работать в сфере информационных технологий и заниматься разработкой телевизионных систем, сетей связи и передачи данных. В Татарстане будут разрабатываться информационные, нефтехимические и биотехнологии.

“Одним из наиболее крупных является инновационно-производственный технопарк "Идея" в Казани. Общая площадь технопарка 30 000 кв. м. Инфраструктура технопарка планировалась следующим образом: инновационный бизнес-инкубатор, состоящий из офисных помещений для инновационных проектов на ранней стадии развития, инновационно-технологический центр  производственные помещения для молодых инвестиционных компаний, бизнес-парк  офисные помещения для сервисных компаний и компаний на стадии расширения”, — добавляет заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Александра Кадченко.

Интерес к новым технопаркам уже проявили крупные международные и российские организации. Так, в середине 2006 г. Всемирный банк объявил об открытии кредитной линии финансирования специализированных инновационных комплексов в России. Технопарки в Томске, Новосибирске, Московском регионе и Казани получат в общей сложности $100 млн на всех.

“Управляющей компанией тюменского технопарка станет финская Technopolis, а первыми резидентами — “Лукойл” и нефтегазовая компания “Шлюмберже”. Кроме того, на базе технопарка разместятся Тюменский госуниверситет, нефтегазовый и архитектурно-строительный университеты. Наиболее крупными арендаторами площадей технопарка в Московской области станут IT-компании R-Style, “КРОК Инкорпорейтед”, Национальная компьютерная корпорация, “РБК Софт”, “АйТи” и “Борлас”, — рассказывает Владимир Журавлев. В свою очередь, бизнес-инкубатор в рамках новосибирского технопарка общей площадью 600 000 кв. м будет строить “РосЕвроДевелопмент”.

“Наша идея создания технопарков несколько отличается от американской. В Америке технопарки слишком независимы от своих учредителей, что позволяет им самим выбирать своих клиентов и направления работы. В России все пока несколько иначе, а как это будет развиваться в дальнейшем, покажет время. У нас этот вид недвижимости пока находится на стадии развития”, — отмечает Роман Костин. По словам Андрея Бушина, российские технопарки имеют в основе своей схожую с американской идею: собрать в одном месте специалистов смежных отраслей. “Разнится лишь подход к образованию технопарка: если в Америке они создавались "снизу" как этап естественного развития бизнеса, а правительство, в свою очередь, предоставляло землю и другие условия для существования, то в России сейчас другой подход само государство учреждает технопарки для стимулирования развития промышленности”, — добавляет эксперт.

“Несмотря на то что цель программы поддержка регионов, наиболее перспективными видятся московский и петербургский технопарки. В столицах сконцентрировано наибольшее число профильных игроков, потенциально способных заинтересоваться проектом и перевести свой офис в зону технопарка. В отдаленные регионы такие компании не поедут к примеру, в тюменском или новосибирском технопарке востребованность площадей будет зависеть от количества потенциально заинтересованных местных игроков”, — говорит Владимир Журавлев.

Поэтому, по его словам, заявленный проект строительства технопарка в Санкт-Петербурге на базе Государственного университета телекоммуникаций им. профессора М. А. Бонч-Бруевича уже заинтересовал компанию Google. Именно в рамках этого проекта компания планирует создать собственную базу в регионе.

Наиболее же крупным и интересным проектом в Московском регионе является строительство в Нагатине Nagatino i-Land на участке площадью 32 га на территории АМО “ЗиЛ”. Общий объем строительства составляет около 1 млн кв. м и включает в себя технопарки, офисные помещения, гостиницы, апартаменты, рестораны, спортивно-оздоровительный комплекс, выставочный центр. Первая очередь строительства Nagatino i-Land включает в себя шесть офисных комплексов класса В и две девятиуровневые парковки. Одним из инвесторов проекта называют структуры Шалвы Чигиринского, в качестве одного из проектировщиков планируется привлечь всемирно известного архитектора Нормана Фостера, а консультантом проекта стала компания Knight Frank.

Выгоды и минусы

Создание технопарков, по мнению экспертов, с одной стороны, будет способствовать развитию наукоемких отраслей, а с другой привлечет новых инвесторов на рынок недвижимости. “В России технопарки смогли бы решить проблему недофинансирования научных разработок. Прямое финансирование частными инвесторами исследовательских институтов невозможно в силу статуса последних. Венчурные фонды, которые, в принципе, могут решить эту проблему, пока создаются в основном в целях оптимизации налогообложения при реструктуризации холдингов. Технопарки же могут стать отличным соединяющим звеном между инвестором и нуждающимся в финансах ученым. В первую очередь развитие получат офисы, складская недвижимость и сферы производства”, — отмечает Андрей Бушин.

Такой же точки зрения придерживается и Владимир Журавлев. “В России давно созрела необходимость реализации программы строительства технопарков. Подобные образования будут способствовать подъему наукоемких отраслей, что в целом создаст благоприятные предпосылки для дальнейшего развития экономики страны. А существенная государственная поддержка является гарантом эффективности развития: риск частных инвесторов таким образом снижается, что дает им более широкие возможности для вхождения в проект”, — говорит эксперт. По его словам, если заявленные цели будут реализованы и технопарки действительно позволят предприятиям нарастить мощности и снизить издержки в первое время своего существования, подобные образования могут быть крайне эффективны. Однако не все так гладко.

“Крупные компании в первое время могут отказываться переезжать на новые площади, если расположение технопарка неудобно для их бизнеса, и, для того чтобы новое образование начало динамично функционировать и расширяться, должно пройти продолжительное время. В Америке подобный процесс занял около 10-15 лет, и в России наиболее перспективные технопарки, возможно, ждет аналогичная динамика развития”, — утверждает Владимир Журавлев.

В первую очередь данная проблема может коснуться, как это ни парадоксально, самых перспективных, по мнению экспертов, столичных проектов. “Москва это все-таки город маленьких офисов. И опыт той же Кремниевой долины показывает, что ее хорошо организовывать не в столице. Мне кажется, что подобный путь развития приемлем скорее для Новосибирска - города, где развита наука, — или Дубны. Москва не является сосредоточением научной элиты, а любой технопарк подразумевает определенную техническую базу”, — считает заместитель генерального директора компании “Новый город” Александр Гениевский.

“На данный момент в Москве нет ни одного технопарка. Есть планы развития и редевелопмента существующих промзон в индустриальные парки, но пока это все находится на стадии задумок, идей и разработки концепции в самом лучшем случае. Новые проекты, несомненно, нужны, но все будет зависеть от местоположения проекта, профессионально разработанной концепции развития технопарка, грамотного подбора арендаторов/индустрий”, — считает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров.

Создание технопарков, по мнению экспертов, не повлияет сразу на весь рынок недвижимости. “В рамках проекта по организации технопарков в первую очередь будет увеличен объем офисных и производственных площадей. Однако эти помещения не окажут влияния на общерыночные ставки аренды, так как спрос на площади в технопарках узкоспециален и сами образования будут в существенной степени обособленны. В технопарках ставки аренды могут быть значительно ниже, чем средние по рынку”, — говорит Владимир Журавлев.

По словам Александры Кадченко, “с учетом специфики технопарков  размещение молодых инновационных малых предприятий, льготные арендные ставки или их временное отсутствие, а также расположение технопарков они не создадут конкуренцию другим офисным или производственным площадям”. Однако, как отмечает эксперт, на территории технопарков будут развиваться помимо офисной и производственной недвижимости складские площади и гостиничные комплексы, которые также будут рассчитаны на “резидентов” технопарков.

Определенные сомнения вызывает у экспертов система финансирования таких проектов. “Проекты отраслевых технопарков стали популярной темой последних лет. Государство пытается реализовать отдельные проекты по всей России, но в действительности пока большая часть идей остается на бумаге. Я уверен, что существенная часть программ будет финансироваться за счет бюджета в рамках национальных проектов, хотя не согласен с данной стратегией”, — отмечает Илья Шершнев. По его словам, правильнее было бы не проектировать проект на миллиарды долларов, “половина бюджета которого гарантированно уйдет в неизвестном направлении, а предоставлять некие налоговые льготы на региональном, а в некоторых случаях и на федеральном уровне, которые действительно позволят развиваться подобным проектам”. Кроме того, по его словам, государство должно научиться на своих прошлых ошибках.

“В любом случае для подобных проектов необходимы комфортное жилье и другая инфраструктура, так как без нее работать эффективно не получится. Хотя я уверен, что технопарки не должны становиться местом постоянного проживания людей. Именно это и порождает впоследствии проблемы безработицы и другие социальные конфликты”, — отмечает Илья Шершнев.

В целом, по мнению специалистов, создание технопарков задумка верная. “Есть все основания полагать, что в ближайшее время это направление будет динамично развиваться. Особенно в тех регионах, где власть окажет поддержку ленд-девелоперам либо самостоятельно займется подготовкой территорий для размещения технопарков”, — считает Игорь Жуков. По его словам, очень важно не просто подвести инфраструктуру, но и правильно спроектировать участки, исходя из потребностей потенциальных инвесторов. Только в этом случае участки на территории технопарков будут востребованы бизнесом.

“Остается лишь создать правильную финансовую модель, привлекающую компании и людей в технопарки. В зависимости от направления к преференциям можно отнести различные налоговые льготы, в том числе и на социальные налоги, а техническая реализация проекта с точки зрения недвижимости стандартный процесс, который можно легко преодолеть”, — добавляет Илья Шершнев.

"Ведомости" 26.02.2007
Алексей Сергеев