В ТЕСНОТЕ И В ОБИДЕ

Мысль о том, что свободных площадей в Москве очень мало, давно уже стала притчей во языцех. Строительство, соответственно, ведется «уплотнительным методом» — новый дом втискивается в существующую застройку так, что кажеться, явственно слышен скрип. Девелоперов можно понять — они зарабатывают деньги. Но что делать с такими материями, как архитектурный облик города, качество жизни его обитателей?

Сплошной негатив?

Понятно, что подавляющее большинство жителей недовольно ведущимся около их домов новым строительством. Жители устраивают пикеты, пишут жалобы от органов местной власти до ООН. Такие сюжеты мы постоянно видим в выпусках новостей. Вот случай, рассказанный Валерией Родионовой, руководителем филиала «На Солянке» компании «Новый город»: «Во дворе дома на Якиманке, 26 планируется строительство шестиэтажного элитного жилого дома. Даже не будучи специалистом, можно понять, что это строительство нарушает все возможные нормы. Будут проблемы с инсоляцией и у существующего здания, и того, что появится. Кроме того, котлован нового дома может вызвать разрушение старого. Жители, естественно, возмущаются, протестуют. Разбирательство по этому делу идет уже два с половиной года. Инвестор не может начать строительство. Он огородил площадку, но никаких работ на ней не ведется. Инвестор совершенно очевидно несет убытки от простоя, но ничего не делает из-за активного сопротивления жителей». Эта история приведена здесь вовсе не потому, что она чем-то примечательна – напротив, она сегодня для Москвы типична.

Ситуация осложняется и потому, что единых правил для застройки не то, чтобы нет но они малопонятны. «Все нормативы прописаны в СНиПах», – сквозь зубы говорят застройщики недовольным. Правда, потом выясняется, что однозначных ответов вроде того, что между соседними домами должно быть минимум столько-то метров, – СНиПы (строительные нормы и правила) не дают. Все определяется исходя из конкретных условий габаритов соседних строений, инсоляции данного места и т.п. С одной стороны, учитывать местные условия необходимо. С другой создается та самая ситуация, когда «два эксперта три мнения». Решение о том, можно ли тут строить, в конечном счете принимают чиновники  а они, как известно, в России все поголовно кристально-честные и неподкупные…

…Но, может быть, существует хоть какой-то положительный результат от строительства в Центре? Наши комментаторы отыскали только один. Как сформулировала эту мысль Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», «если новое здание возводится на месте чего-то старого и разваливающегося и его застройщик взял на себя труд соблюсти московские архитектурные традиции». Ситуация, конечно, не самая частая – но все же иногда встречающаяся.

Судиться, право же, смешно…

Но дом, «воткнутый» прямо рядом с моим, совершенно очевидно ухудшает мои жилищные условия. Хуже стал вид из окна, меньше солнечного света. Причем это все не абстрактные рассуждения любой сертифицированный оценщик может выдать справку, где все эти изменения к худшему будут подсчитаны с точностью до рубля. Оценка квартиры в ее прежнем виде, оценка ее же сейчас их разница составляет совершенно очевидный, с точностью до рубля (или до доллара, если кому-то так привычнее) имущественный ущерб. В нашем мире, где обращение в суд уже перестало быть диковиной, – вот он, легальный путь отстоять свои права.

К сожалению, для жителей наши законы написаны иначе. Они исходят из того, что квартира – это то, что внутри стен дома. Такие параметры, как вид из окна, не являются «имуществом» жителя – следовательно, никаких компенсаций. «В абсолютном большинстве случаев строительство ведется при наличии всех необходимых разрешительных документов, а потому любые иски недовольных жильцов не имеют реальных перспектив, – отмечает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба». Любой их аргумент об изменении не в лучшую сторону видовых характеристик может быть «разбит» фактом официальным документом на строительство. Исключением являются случаи, когда соседнему дому нанесен физический ущерб». Заметим от себя, что застройщику, случается, удается избежать ответственности и при этом самом физическом ущербе. Трещина на фасаде вашего дома случилась сама собой, от старости, а вырытый мной в пяти метрах котлован тут решительно ни при чем. Так просто по времени совпало. Учитывая, что застройщик по определению обладает более серьезными ресурсами, чем недовольные жители, он может нанять более квалифицированных адвокатов.

Законы наши тем временем корректируются в пользу застройщиков. «До недавнего времени процесс согласования нового проекта включал в себя документ с опросом жителей близлежащих домов, носивший разрешительный характер. С сентября 2006 года мнение жителей о начале нового строительства стало носить лишь уведомительный характер, – отмечает Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт». Это позволило освободить суды от исков псевдоинициативных групп, которые долгое время занимались фактическим «выколачиванием» денег из инвестора». Он также считает, что выиграть процесс жители могут только в случае, если застройщик действительно нарушил СНиПы. Но это, конечно, очень сомнительно.

Впрочем, есть и примеры того, как жители отстаивают свои права. Один из наших экспертов припомнил случай, когда во дворе дома на Тверской улице было построено нечто, полностью лишившее солнечного света квартиру на втором этаже. Жильцы добились того, что застройщик купил у них квартиру, причем по той цене, которая была бы, если бы «затемнения» не было. Однако чтобы обычный законопослушный человек отстоял в суде свои права – это пока что не про нас.

Репутация? А что это?

Существует, правда, и еще один «рычаг давления» на застройщиков репутационный. Компания, которая постоянно «впихивает» свои дома, строит новые очереди, ухудшая тем самым видовые характеристики старых, вроде как сама копает себе могилу, уничтожая свое доброе имя.

Но это, к сожалению, больше теория. Такие принципы применимы к фастфуду или стиральным порошкам – но никак не к недвижимости. В отличие от большинства других товаров, квартиры люди покупают крайне редко клиент, таким образом, является с точки зрения застройщика «отработанным ресурсом». Доволен он или нет – в любом случае он не вернется. Также не очень похоже, что застройщики опасаются, что недовольные клиенты будут рассказывать о своих впечатлениях своим знакомым. Москва город огромный, недвижимость здесь покупают не только местные жители, но и приезжие со всей России и даже бывших республик СССР. В таких условиях агрессивная реклама становится более действенным инструментом, чем довольство или недовольство новоселов.

«В Москве уже стало традицией, что первые две очереди имеют самые плохие виды, – говорит Валерия Родионова. У третьей – более-менее, если застройщик, конечно, не решит строить четвертую. Но на реноме застройщика это как-то не сказывается. Нельзя сказать, что у компаний, поступающих подобным образом, перестали покупать квартиры». «На подобные параметры, как правило, обращают внимание наиболее «подкованные», опытные и внимательные к деталям покупатели, – соглашается Иван Шульков. К сожалению, их число не так велико, а потому многие застройщики готовы пойти на подобный риск, поскольку твердо уверены, что смогут найти клиентов, не столь щепетильно относящихся ко всем тонкостям выбора квартиры (в силу отсутствия времени или опыта)».

В целом застройщики станут задумываться о проблеме своего реноме только тогда, когда на рынке появится реальная конкуренция. Пока же в условиях ажиотажного спроса сметаются все квартиры, расположенные в престижных районах. Покупателю не до «деталей».

А в мире как?

Русским людям вообще свойственно мнение о собственной исключительности как в хорошем, так и в плохом. Балет у нас лучший в мире, космические ракеты самые космические. И если есть преступность то, разумеется, самая преступная и жестокая. То же и с недвижимостью  все происходящее у нас мы считаем уникальным.

Осенью автор этих строк побывал в Праге и поразился тамошней тесноте. Не то, что в центре в весьма и весьма периферийных районах дома стоят «плечом к плечу», между ними вообще нет проходов. Проезжая часть улицы, полтора метра тротуара и сразу фасады домов. Дворов тоже нет – двери подъездов выходят прямо на улицу. Ни деревца, ни кустика… То есть, конечно, существуют в Праге великолепные парки но до них надо идти или ехать. А та улица, по которой среднестатистический горожанин ежедневно ходит на работу и в магазин, может быть названа только каменным мешком и никак иначе.

Также вспоминаются кадры из итальянских фильмов белье, которое сушится на веревках, протянутых из окна в окно. Манхэттен тоже не производит впечатления особого простора и «суперских» видовых характеристик кроме как у жителей пентхаусов на самых высоких небоскребах. Может быть, в Москве все не так и плохо? «Градостроительные нормы, действующие в нашей столице, регулирующие плотность застройки, ее высоту, количество озеленения, намного более жесткие, чем в других мегаполисах мира, – говорит Игорь Гончаров, генеральный директор компании «Аллтек Девелопмент». Москва намного более просторный, чем сопоставимые с ней по размеру города».

«История современного мегаполиса, с машинами и рекламными экранами, еще слишком коротка, чтобы делать категоричные выводы о качестве «плотной» жилой среды, – говорит Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty. Мир меняется слишком динамично. И состоятельного покупателя  уже не смущают огромные открытые окна во всю стену, из которых великолепно просматривается убранство его квартиры. Он, покупая квартиру в башне «Федерация», уже готов совместить место жизни и работы в одном здании. Смею вас уверить, что и близость «окна напротив» его уже не травмирует так, как раньше. Образ жизни в городской среде стал более открытым. Жители дорогих домов комфортно себя чувствуют в community, меньше стремятся к закрытой камерной жизни».

А конфликты… Давайте не забывать о том, что когда на относительно небольшом пятачке толчется по официальным сведениям девять, а на самом деле более двенадцати миллионов душ, каждой из которых хочется иметь свое жилье, – противоречия неизбежны.

"Мир и Дом" март 2007
Владимир АБГАФОРОВ