Столичный рынок недвижимости запутал сам себя

Мнения специалистов, на тему текущей ситуации на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в комментариях не нуждаются. Экспертные оценки, мягко говоря, не совсем совпадают друг с другом.
Обычно в таких случаях пишут сакраментальное: «без комментариев». Действительно, мнения специалистов, опрошенных порталом «Квадрум. Недвижимость России» на тему текущей ситуации на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в комментариях не нуждаются. Экспертные оценки, мягко говоря, не совсем совпадают друг с другом.
На наш взгляд - это свидетельствует только об одном: на рынке жилой недвижимости столицы на сегодняшний день сделки совершается нечасто. Количество сделок настолько невелико, что погрешность в анализе статистических данных весьма высока. Низкую активность покупателей подтверждает и большинство опрошенных нами экспертов, однако в будущее они смотрят с оптимизмом. Но, предоставим возможность специалистам вступить в заочный спор:

Светлана Абелян
Руководитель филиала «На Страстном бульваре»
Компании «Новый город»

У меня есть ощущение, что на московский рынок квартир возвращаются покупатели. С конца прошлого года и до середины февраля продолжалось затишье, вызванное, очевидно, ожиданием, что цены должны резко упасть - на 30-40%. Сейчас пришло понимание, что этого не произойдет, и люди начали активно квартирами интересоваться.

Пока сложно сказать, реальны ли эти покупатели. Но интенсивность просмотров, безусловно, увеличилась. Количество звонков в компанию по сравнению с началом февраля увеличилось минимум на 30%, а количество просмотров - не менее чем на 40%.

Сергей Хоримарко
Управляющий отделением
«Хирш-Пресненское»

Произошло то, что я прогнозировал еще осенью прошлого года стабилизация на московском рынке. В декабре-январе цены остановились, а потом начали съезжать вниз. На первый взгляд, цены вроде бы не снижаются. Но практика показывает, что если квартира выставлена за $500 тысяч, ее реально можно купить за 450. Снижение цены на 10% - владельцы квартир на это идут легко.

Думаю, что в ближайшее время процесс этот продолжится. Обвала цен не будет, но такое «тихое» снижение на уровне до 1-1,5% в месяц продлится. И это будет происходить до тех пор, пока цены не станут адекватными нашим доходам совсем как в старом фильме, «выпьем за то, чтобы наши желания совпадали с нашими возможностями!». Сейчас даже ипотеку взять со средними зарплатами невозможно.

Владислав Луцков
Руководитель Аналитического консалтингового центра
Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Несмотря на многочисленные заявления различных аналитиков, по данным Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ - Недвижимость» тенденция к стабилизации цен сохраняется и пока никакого снижения цен не наблюдается. В январе средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы составила 4.844 $/кв. м., при этом годовой прирост цен относительно января 2006 г на московские квартиры составил +74,6% (+$2.070 с 2.774 до 4.844 $/кв. м).

В феврале, вот уже как три недели, на вторичном рынке ценового прироста, впрочем, как и падения цен, не зафиксировано. По первичному рынку, в силу его специфики и методологических правил мониторинга, информация будет только в начале марта. Скорее всего, «первичка» также ничем необычным не отметится. Все-таки стабилизационный тренд, как и рынок недвижимости в целом, - явление продолжительное.

Говоря о прогнозах, следует отметить, что говорить о снижении цен (а эта тема сейчас весьма популярна) преждевременно. Та небольшая (фактически в пределах статистической погрешности) коррекция цен вниз на неликвидное и переоцененное в период ажиотажного роста цен жилье, которую почему-то выдают за устойчивую тенденцию, на самом деле находится в пределах статистической погрешности.

На наш взгляд, тенденция конца 2006 года будет сохраняться еще некоторое время. Речь идет о стабилизации ценового прироста, стагнации спроса и достаточно уверенных темпах сокращения дефицита продолжения. Это то, о чем можно говорить с уверенностью. Все остальное - мало подтвержденные реальными фактами предположения. По нашей оценке, до середины 2007 года продлится период стабилизации цен в условиях стагнации спроса. А с лета отложенный спрос вернется, цены будут умеренно расти (чуть выше уровня инфляции) и по итогам года прирост составит порядка 15-20%.

Лариса Патлух
Генеральный директор
Компании «БЕСТ-Недвижимость»

Ничего принципиально нового в феврале на рынке не произошло. Но мы отмечаем устойчивое расслоение рынка. В секторе дешевого малокомфортного жилья идет снижение цен - до 1-2%. И смело можно говорить, что спрос на эти объекты катастрофически мал. В какое-то время они были популярны потому, что покупатели преследовали цель: попасть под снос и получить от города новые квартиры. Но на сегодня эти резоны практически перестали работать, и спроса нет. Поэтому и цены снижаются.

С другой стороны, в феврале устойчиво росли цены на жилье повышенного качества - бизнес и элиту. Рост составил как минимум 1%, а в некоторых случаях и до 1,5%.

Елена Буравцова
пресс-секретарь
Агентства Недвижимости «Домострой»

Начиная с осени 2006 года по настоящее время, количество квартир, выставленных в продажу на вторичном рынке недвижимости Москвы, увеличилось на 30%. Вместе с этим и увеличилось среднее время экспозиции квартир. Если весной 2006 года оно составляло 30-35 дней, то сейчас среднее время экспозиции квартиры составляет 70-90 дней. Заметим, что наступило время, когда механизм спроса формирует расслоение квартир по степени ликвидности, что непременно отразится на уровне цен. Низколиквидные квартиры, стоимость которых была явно завышена в 2006 году, будут продолжать свое ценовое падение. Цена квартир в новых домах (построенных за период 90-2000 гг.) будет иметь динамику роста, близкую к росту стоимости жилья в новостройках. Качественное монолитное и кирпичное жилье бизнес - и элитного класса стабильно дорожает на 1,5 % в месяц.

По-прежнему самыми дешевыми являются комнаты в коммунальных квартирах. На стоимость комнаты значительно влияет не только тип дома, количество соседей, но и перспектива выкупа квартиры целиком. Минимальная стоимость комнаты площадью до 12 кв.м в 3-х комнатной квартире в спальном районе Москвы в феврале составила не менее $41 тыс. По данным агентства недвижимости «Домострой» за февраль 2007 года средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости Москвы составила $4.620 за 1 кв.м, в Московской области - $2.500 за 1 кв.м.

Из отдельных квартир на вторичном рынке самые низкие цены на квартиры гостиничного типа. Они имеют общую площадь около 20 кв.м, жилую - 14 кв.м. В них нет полноценного санузла, а площадь кухни 2-3 кв.м, где помещается только плита. Эти квартиры, расположенные в 5-этажных домах, пользуются повышенным спросом и продаются не дешевле $100 тыс. Ведь у многих покупателей нет большей суммы.

Минимальная стоимость 1-комнатной квартиры общей площадью 30-33 кв.м. в феврале была на уровне $140 тыс. Нижняя ценовая планка для 2-комнатных квартир общей площадью 39-44 кв.м $160 тыс., а для 3-комнатных общей площадью 50-60 кв. м.- $180 тыс.

Александр Матвеев
Начальник аналитического отдела
Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»

На протяжении последних недель аналитики Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают ярко выраженную тенденцию к стабилизации цен и объема предложения на рынке вторичного жилья. Прошедшая зима наглядно продемонстрировала, что попытка продавцов разморозить рынок в первые недели февраля не принесла ожидаемого результата, отложенный потребительский спрос вернулся на рынок не полностью. Покупатели по-прежнему занимают осторожную позицию и явно доминируют в формировании ценовых тенденций на рынке. Со своей стороны продавцы достаточно неохотно идут на понижение цен, и находятся в позиции ожидания увеличения спроса.

Подобная ситуация стала результатом неконтролируемого роста цен в 2006 году, в результате чего был вымыт значительный слой платежеспособного населения относящегося к категории среднего класса. Наиболее реальное для покупки эконом-жилье по уровню цен разом сравнялось с бизнес-классом, и потенциальный покупатель лишился последней возможности сэкономить на приобретении квартир даже низкого качества.

Однако сейчас ажиотаж на приобретение жилья поутих. Потенциальный покупатель не спешит с приобретением квартиры, а ждет, когда цены на жилье (в первую очередь эконом-класса) станут больше соответствовать своим потребительским качествам. В свою очередь частные инвесторы, получавшие хорошую прибыль от краткосрочных операций купли-продажи квартир, в отсутствии сверхприбылей заняли выжидательную позицию, а то и вовсе вышли с рынка и вкладываются в другие финансовые инструменты. Хотя при малейших подозрениях на неустойчивость, например, рынка акций, такие инвесторы мгновенно вернутся в надежную недвижимость.

Поэтому можно прогнозировать, что в условиях достаточно спокойного рынка, различное поведение цен в зависимости от класса и местоположения объектов будет наблюдаться и далее. Качественное монолитное и кирпичное жилье бизнес и элитного класса продолжит дорожать, тогда как жилье эконом-класса больше зависит от потребительских качеств и будет демонстрировать движение в разные стороны. Однако ждать значительного падения цен на столичную недвижимость бессмысленно - макроэкономических предпосылок для обрушения рынка нет, да и продавцы по-прежнему не готовы уступать в цене предложения. Так что в ближайшее время усилия риэлторов приведут к тому, что накопившееся предложение «рассосется» и цены продолжат плавное движение наверх.

"Квадрум"
6.03.2007