ДОМ С УДОБСТВАМИ

Многие москвичи, устав от жизни в мегаполисе, принимают решение уехать из него. Одни приобретают готовый коттедж, другие самостоятельно строят дом своей мечты. Правда, зачастую при покупке загородной недвижимости или предварительном составлении сметы вчерашние горожане уделяют внимание лишь качеству материалов и внешнему виду сооружения, забывая о таких немаловажных факторах, как инженерные коммуникации.
 
Очистные сооружения
 
Обустроенное жилье невозможно представить себе без таких удобств, как санузел, включающий в себя ванную и туалет. А в коттеджах сейчас нередко оборудуют также сауну, ставшую практически незаменимым атрибутом загородного дома. Эти составляющие комфорта автоматически ставят хозяина или девелопера перед проблемой: «Как утилизировать сточные воды?» В загородном строительстве наиболее распространены локальные очистные сооружения. сточные воды подвергаются очистке, после чего их сливают, как правило, в специально сооруженный для этих целей водоем.
 
По словам руководителя департамента загородной недвижимости компании Blackwood Марии Литинецкой, процесс удаления загрязнений состоит из двух этапов: механической и биоочистки. Сначала вода отделяется от взвеси и осадка, что происходит в сепаратной системе (септике). Затем очищенные сточные воды попадают в фильтры, которые могут представлять собой как просто грунт, так и специальные фильтрующие колодцы или кассеты. Исполняющий обязанности директора департамента управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ — Недвижимость» Александр Симанов уточняет, что 90 % коттеджных поселков имеют септики. После механической очистки в этих трехкамерных емкостях воду отводят на впитывающую или на фильтрационную площадку. «Серьезным требованием к очистным сооружениям является качество очистки воды», — рассуждает М. Литинецкая. А руководитель проекта компании «КомСтрин» Дамир Усманов добавляет, что сброс вод из очистных сооружений в водоемы общего пользования запрещен. «В частности, при реализации проекта «Зеленый мыс» нам не разрешили сброс в Пестовское водохранилище, хотя вода после очистки по некоторым параметрам требований санэпидемстанции была лучше питьевой. Пришлось выкапывать пожарный водоем и прокладывать 300 м труб напорной канализации до этого резервуара», — сообщает он. Впрочем, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Новый город» Владимир Лебедев отмечает, что в большинстве коттеджных поселков, проданных без подряда, застройщики не ставят перед собой задачу провести канализацию. «Подразумевается, что покупатель будет самостоятельно делать септик», — объясняет он.
 
Основной параметр при выборе сепаратной системы это средний расход воды на одного человека в сутки. Если считать, что он составляет приблизительно 200 л (при пользовании туалетом, душем и кухней), то на семью из 3–4 человек необходим септик объемом 2–3 куб. м. Минимальная стоимость сепаратных систем отечественного производства достигает в среднем 50–80 тыс. руб. Примерно половину от названной суммы нужно будет заплатить за монтаж септика.
 
Зачастую жители рядом стоящих домов делают общую очистную систему. Единственное преимущество личного септика автономность. Владелец дома ни от кого не зависит и может запустить сооружение в эксплуатацию в любой момент. Однако и обслуживать систему придется самому. В случае когда септик строят на несколько семей, из-за больших объемов сточных вод необходима более сложная схема биологической очистки. Но в этом варианте канализация создаст меньше проблем соседям или жителям поселка в целом, да и затраты как на строительство, так и на эксплуатацию очистного сооружения будут намного меньше.
 
Существует еще одна схема устройства канализации в загородном поселке подключение к аналогичным инженерным коммуникациям близлежащего населенного пункта. Правда, используют такой вариант крайне редко.
 
«Сделать это бывает не всегда просто, а зачастую невозможно, и поселков, где идет подключение к магистральной канализации, крайне мало», — отмечает М. Литинецкая. Основная причина удаленность большинства коттеджных поселков от населенных пунктов. «Кроме того, очистные сооружения населенных пунктов чаще всего пребывают в плачевном состоянии, — объясняет руководитель проекта «Павловская слобода» компании RIGroup Андрей Любимов. А их реконструкция существенно повышает цену объекта». По словам М. Литинецкой, стоимость подключения варьируется в зависимости от района, местоположения участка, отношения девелопера с муниципальными властями. «Иногда сумма доходит до 5 тыс. долл. за домовладение», — уточняет она. А PR-директор агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова уверена, что в любом случае в элитных поселках должны быть проведены центральные коммуникации.
 
Электричество
 
Мощность для подключения поселка к электромагистрали высчитывают исходя из площади каждого из домов и необходимого потребления электроэнергии на участках. Чем больше коттедж, тем больше должна быть выделенная мощность. По словам М. Литинецкой, минимальная мощность, установленная для домовладения, при подключении к электросети поселка экономкласса составляет 8–10 кВт, элитного — 25 кВт. «Мощность для подключения поселка определяют как сумму мощностей всех потребителей плюс десятипроцентный запас, — объясняет А. Симанов. Из практики для нормального функционирования коттеджа среднего класса площадью 400 кв. м необходимо 15–20 кВт». Как заявил главный инженер компании «Северо-Запад» Юрий Юдин, в элитных объектах, в частности в поселке «Истра Кантри Клаб», мощность, установленная для домовладения, может доходить до 50–70 кВт. «Чем выше класс объекта, тем выше электропотребление, — объясняет он. Теплые полы, вентиляция с подогревом, что является нормой даже для поселка бизнес-класса, все это требует электричества».
 
С ним согласен В. Лебедев. По его словам, на первых порах, пока люди строятся-обживаются, в коттеджах живут не все, хватает и по 10 кВт мощностей, но чуть позже ощущается нехватка электроэнергии. «Например, в поселке на Калужском шоссе граждане столкнулись с ситуацией, ставшей хрестоматийной. Изначально землю выделяли под определенное количество домов, потом достроили таунхаусы. Людей и зданий стало больше, тогда как мощностей не прибавилось, — рассказывает В. Лебедев. В итоге выходило 8 кВт на дом». Девелопер предложил поставить дополнительную подстанцию, для чего требовалось с каждого здания заплатить по 3 тыс. долл.
 
Как утверждает А. Симанов, наиболее острый дефицит мощности приходится на запад Подмосковья. Единственный способ решить проблему сооружать новые мощности, что грозит застройщикам новыми затратами, которые в конечном счете лягут на плечи потребителей.
 
Есть еще один выход из ситуации — автономные электростанции. Правда, используют их в основном как запасной источник электроэнергии. Автономная электростанция состоит из двигателя внутреннего сгорания и приводимого с его помощью в действие генератора, который вырабатывает электроэнергию напряжением 220 В. В зависимости от типа двигателя электростанции бывают карбюраторные и дизельные. Первые работают на бензине марки Аи-92, вторые, получившие широкое распространение, на дизельном топливе. Минимальная стоимость российских систем 1,5 тыс. долл., импортных аналогов — 2,5 тыс. долл.
 
Мощность автономных электростанций превышает 2,5 кВт, чего вполне достаточно для содержания летнего домика. Для среднего загородного строения потребуется мощность не меньше 5–7 кВт, соответственно, нужно предусмотреть резервуар для хранения топлива. Расход дизельной электростанции достигает 6–8 кВт/ч, что делает этот вариант достаточно дорогостоящим, если в доме проживают постоянно. В данном случае гораздо удобнее задействовать автономную станцию, работающую от сетевого газа. Правда, стоят подобные системы не менее 15–20 тыс. долл., а ситуация с магистральным газом в Подмосковье тоже обстоит не лучшим образом. «Получить разрешение на проведение газопровода непросто, да и монтаж обойдется недешево», — рассуждает М. Литинецкая. По ее словам, прокладка погонного метра трубы стоит 60–70 долл. В среднем, если газ проходит по границе участка, нужно ориентироваться на сумму 5–6 тыс. долл., а на каждые 100 м накинуть еще по 2 тыс. долл., считает В. Лебедев. При этом место, где проходит центральная газовая магистраль, может находиться достаточно далеко. Например, для газификации поселка «Графские пруды» трубу пришлось тянуть на 17 км.
 
Однако не все так просто. Газопровод может быть рядом, однако если это будет труба высокого давления, то подключиться к ней реально только при строительстве газораспределительной станции. «А одно только оборудование для нее вместе с соответствующими разрешениями стоит около 50 тыс. долл.», — констатирует В. Лебедев.
 
Впрочем, в нескольких районах Московской области сложилась ситуация, когда размер платы уже не играет никакой роли. Газа просто нет.
 
В частности, по словам В. Лебедева, на некоторых территориях Красногорского района подключиться нельзя ни за какие деньги. В связи с тем что существующие сети не выдерживают дополнительной нагрузки, с июня прошлого года «Мособлгаз» направляет заявителям официальный отказ.
 
Водоснабжение
 
Гораздо проще ситуация с водопроводом. «Вариантов здесь достаточно: можно пробурить артезианскую скважину одну на весь поселок или индивидуально для каждого участка. Кроме того, теоретически существует возможность подключиться к водопроводу ближайшего населенного пункта», — рассуждает А. Ефремова. Бурение скважины с получением разрешения, по данным В. Лебедева, стоит всего 3–7 тыс. долл.
 
Работы выполняет организация, имеющая необходимые лицензии, и впоследствии, при приемке дома в эксплуатацию, дополнительную проверку проводит санэпидемстанция. Одной из самых главных трудностей при устройстве скважины является согласование, оно занимает достаточно длительный промежуток времени, добавляет Д. Усманов.
 
В среднем, по данным А. Любимова, общие затраты застройщиков коттеджных поселков на коммуникации составляют примерно 20 % от общей стоимости объекта.
 

"Недвижимость & цены"

Мухина Анастасия