testРынок недвижимости: предкризисная симптоматика или ожидание нового рывка? | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу
Рынок недвижимости: предкризисная симптоматика или ожидание нового рывка?

На прошлой неделе на столичном рынке недвижимости произошло одно примечательное событие - странным образом вырос объем предложения. Как поясняют специалисты компании "Новый город", обратившие внимание на это событие, обычно в Москве одновременно продается 22-23 тысячи квартир, а сейчас - порядка 24 тысяч. То есть рост предложения составил около 5%. Это в среднем. А если брать дорогой сегмент, в котором жилая единица стоит от 400 тысяч долларов, то рост еще более заметен - 8%: вместо 1200-1300 таких объектов, единовременно экспонирующихся на рынке, на прошлой неделе предлагалось 1400.

Впрочем, заметно возросший объем предложения в целом на рынке никак пока не сказался. Цены растут прежними темпами. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU), за прошлую неделю индекс стоимости жилья увеличился на 0,8%, что укладывается в средние значения. Не изменился и срок экспозиции квартир на рынке - просто не успел.

Если предложение наращивается быстрее, чем спрос (а ситуация выглядит именно так), значит, по закону рыночной экономики, цены должны пойти вниз или хотя бы замедлить свой рост. Поскольку рынок недвижимости сам по себе очень инертный, легко понять, почему это не произошло сразу. Следовательно, его реакции следует ожидать с недели - на неделю. Или все-таки не следует?

Объяснение выше описанному феномену лежит, вроде бы, на поверхности. "У собственников недвижимости (или, по крайней мере, некоторой их части) возникло ощущение, что цены достигли потолка, и они спешат зафиксировать прибыль", - дают свою оценку событиям в компании "Новый город". То есть то, что аналитики откладывали на следующий год, произошло уже сейчас.

В самом конце марта руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко попытался ответить на вопрос "Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?". По его расчетам, если в 2003 году доля инвестиционных приобретений жилья составляла порядка 30%, то в 2004 году она может достигнуть 40%. Это будет происходить на фоне весьма динамичного роста цен на квадратные метры. При этом Олег Репченко исходит из того, что дорожать жилье будет то тех пор, пока стоимость среднего квадратного метра в Москве не перевалит за 2000 долларов. Прогнозируя темп прироста цен на текущий год в пределах 20-25%, аналитик приходит к выводу, что очередной "миллениум" на рынке недвижимости наступит к середине 2005 года. "Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен будет сохраняться еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста, - рисует картину будущего Олег Репченко. - Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 годов возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного инвестиционными квартирами". Впрочем, однозначного ответа на поставленный им же самим вопрос - будет ли обвал? - аналитик не дает, но предупреждает: "Рост массы инвестиционных квартир заключает в себе реальную угрозу замедленного действия".

Сценарий понятен, но может быть, аналитики просчитались в датах и то, что должно было случиться "на рубеже 2005-2006 годов" - резкое увеличение предложение за счет фиксации прибыли инвесторами - происходит уже сегодня? С одной стороны, не совсем понятно, почему критическая отметка находится именно на уровне 2000 долларов за квадратный метр, а не, скажем, на 1600. С другой - тот же IRN.RU, рассчитывая индекс ценового ожидания, характеризующий среднемесячное изменение цен на жилье, определил его в 3,6-3,7%. То есть жилье дорожает несколько быстрее, чем прогнозировалось. Все это наталкивает на мысль о первых симптомах давно и многими предсказываемого кризиса на рынке недвижимости.

Но как это ни парадоксально, в происходящем можно усмотреть и совершенно иную суть - увеличение предложения предваряет очередной рывок рынка. Вот, что по этому поводу рассказал "Финмаркету" специалист одного из ведущих риэлторских агентств, пожелавший остаться не названным. "Рост предложения может означать все что угодно. Может - что инвесторы начали квартиры "сливать". Может - что благосостояние населения еще больше выросло, и все больше граждан продают для того, чтобы доложить денег и купить квартиру побольше, - рассуждает риэлтор. - То есть, хотя формально они и продают, но фактически покупают дополнительные метры. А это говорит не о том, что люди ожидают обвала рынка, а совсем об обратном. Чтобы действительно понять, что думают квартировладельцы, нужно знать цель продажи - получение денег или альтернативная сделка". А знание это по всему объему предложения или хотя бы по значительной его части недоступно никому.

Стало быть, чтобы объяснить феномен резко возросшего предложения, надо пождать несколько недель. Тогда станет ясно, что за ним кроется: случайность, явление или же тенденция.

"Финмаркет"  12.04.2004 г.

Артем Федоров

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены