Земельный прайс

В мире, вероятно, нет товара, столь разнящегося по цене, как земля. На расстоянии всего каких-то 100-150 км ее стоимость отличается в несколько тысяч раз.
В мире, вероятно, нет товара, столь разнящегося по цене, как земля. На расстоянии всего каких-то 100-150 км (что это по мировым масштабам!) ее стоимость отличается в несколько тысяч раз. Это не преувеличение и не фигура речи. В самом престижном и пафосном уголке Подмосковья  на Рублевке - сотка стоит до $300 тысяч. А на удалении в 150-200 км от МКАД, в соседних с Москвой областях, землю можно купить и по $50 за сотку…

Главное - место

Важнейшим среди факторов ценообразования является направление. На самом престижном и дорогом сегодня подмосковном шоссе - Рублево-Успенском  цена может доходить, как уже говорилось, до $300 тысяч за сотку. «Но это, - говорит Андрей Яловенко, начальник отдела продаж Департамента инвестиций и загородного строительства компании «БЕСТ-Недвижимость», - конечно, лишь очень небольшая часть Рублевки - Барвиха, Жуковка. В среднем же на этой трассе цены заметно скромнее - $50-90 тысяч за сотку».

На Новорижском шоссе, которое сегодня претендует на статус «№ два», цены на землю в удалении до 30 км от МКАД находятся в диапазоне от 20 до 70 тысяч долларов за сотку. Похожая ситуация и на остальных направлениях западного сектора - Калужском, Киевском.

Второй блок направлений - север: Пятницкое, Дмитровское и Ярославское шоссе. Стоимость земли здесь в целом процентов на 30 ниже, чем к западу от Москвы. И явным ценовым аутсайдером выглядит восток и юго-восток Подмосковья. Здесь, по мнению экспертов, вообще невозможно говорить ни о каких «средних» показателях, поскольку современных коттеджных поселков пока еще очень мало, и о репрезентативной статистике говорить не приходится.

Следующий фактор ценообразования - расстояние от МКАД. В целом, разумеется, действует правило: чем дальше, тем дешевле, причем за пределами 20-30 км от Москвы процесс этот становится лавинообразным. Например, на т.н. «дальней Рублевке» (удаленность от кольцевой свыше 20 км) цены составляют всего $22-25-30 тысяч за сотку (вообще-то, применительно к таким цифрам слово «всего» выглядит диковато, но если сравнить с Барвихой…). «Дальняя Новая Рига» начинается в 30 км от МКАД (этому способствует лучшее качество самой трассы), и средние цены за сотку там - от 5 до 20 тысяч долларов.

И другие детали

Существуют и другие факторы, определяющие стоимость земли. Один из самых мощных целевое назначение. Лучшей из возможных категорий являются земли поселений здесь можно сразу строить коттеджи. Вариант с назначением под дачное строительство уже заметно хуже. Как объясняет Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», дома строить вроде и не возбраняется, но власти в любой момент могут спросить, что это за «дачные домики», размеры которых измеряются сотнями квадратных метров, и почему это люди живут в них постоянно. Плюс на дачах невозможно регистрация по месту жительства. И хотя, пока прецедентов давления на «дачников» не было, тема постоянно обсуждается. А все понимают, что любой «ж-ж-ж» во властных коридорах бывает неспроста, и иметь сегодня коттедж на «дачной» земле рискованно.

Еще земля может быть промышленного назначения, что позволяет строить на ней индустриальные объекты склады, производственные помещения. А самая бесполезная, с точки зрения рынка, земля - сельскохозяйственная, т.е. поля и пастбища. Всерьез сельхозпроизводством у нас никто сейчас не занимается (во всяком случае, землю для этого не приобретают), так что единственное, зачем покупается такая земля - чтобы провести ее перепрофилирование в нечто более «хлебное». Профессионалы рынка говорят, что такая юридическая процедура уже достаточно отработана, устоялись и тарифы - от $300 до $1000 за сотку. Процесс занимает не меньше полугода, но в целом все предсказуемо - и затраты, и результат.

Безусловно, на цену земли влияет и наличие инфраструктуры. Эта самая инфраструктура бывает инженерная (незаменимые опции - электричество и газ, а что касается водопровода, канализации и прочего, то их девелопер, как правило, создает для своего поселка самостоятельно) и транспортная. Поселку мало находиться недалеко от хорошего современного шоссе - нужно, чтобы от трассы до ворот вела приличного качества дорога. По этим причинам, отмечает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», земля в коттеджном поселке не может быть дешевле $2000 за сотку. Вокруг могут простираться бескрайние поля, земля в которых стоит копейки, но в самом поселке цена будет именно такой - потому что туда подведены все трубы, кабели и дорога.

Есть, наконец, и субъективные факторы. Престижность, «раскрученность» места. Особо живописная природа - к примеру, Завидово находится очень далеко от Москвы, но цены там никак не меньше $10-12 тысяч за сотку. Иногда сделать поселок дорогим позволяет оригинальная концепция: поселку искусственно «создают имидж», позиционируют на рынке как престижный бренд - и он продается по $10 тысяч за сотку, хотя должен бы стоить впятеро дешевле. Последний прием, разумеется, срабатывает не всегда а только при грамотной рекламе и пиаре.

Рост, и нет ему конца…

Фраза Марка Твена: «Покупайте землю, ее больше не делают!», мягко говоря, уже изрядно заезжена - риэлторы и девелоперы постоянно используют ее для продвижения своих объектов. Однако следует признать, что истинность от частого употребления не пропадает  свободной земли остается все меньше и меньше, и стоимость ее растет.

«В 2005 году мы продавали землю в одном из мест на Новорижском шоссе по $7000 за сотку, - рассказывает Андрей Яловенко. Сегодня ее стоимость там - $20 тысяч. Цены выросли втрое, и, на мой взгляд, на большинстве подмосковных направлений картина в целом такая же. На 2007 год мы прогнозируем подорожание земли без подряда еще процентов на 40».

Впрочем, вряд ли можно говорить о том, что трехкратное подорожание произошло абсолютно везде. Тут все немного хитрее. Есть такое понятие - «удаленная земля», и понятие это все время меняется. Еще два года назад, рассказывает Владимир Лебедев, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Новый город», девелоперы и не думали, что потребитель может уйти дальше 30 км от МКАД. Сегодня же массовыми стали покупки на расстоянии до 60 км, и коттеджных поселков в этой зоне строится очень много. Земли, куда «докатилась волна» коттеджных поселков, начинают быстро дорожать именно с названной в предыдущем абзаце скоростью. Года через два, прогнозируют эксперты, в активный оборот включатся территории до 100 км от столицы. Пока же там покупают землю либо оригиналы, желающие построить себе масштабные усадьбы, либо спекулянты - в расчете на будущий рост.

Но и надеяться, что вложения в землю - это 100-процентно надежная инвестиция, гарантирующая прибыль всегда и везде, тоже было бы наивно. Может случиться и так, что земля в цене потеряет. «Самый распространенный вариант подобного поворота событий появление в непосредственной близости от ваших угодий городских многоэтажек, - говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент», В последние годы в Московской области наблюдается самый настоящий строительный бум. Неприглядный внешний вид «панелек» испортит идиллический загородный пейзаж, и земля обязательно подешевеет».

"Квадрум" 13.03.2007
Владимир Савелкин