Олигархи взорвут Подмосковье

В ближайшие десять лет олигархи задумали построить в Московской области сразу три города - Рублево-Архангельское, А101 и Большое Домодедово. Как такое строительство в Подмосковье повлияет на столичный рынок недвижимости?
Купить жилье в Москве сегодня - задачка непростая. «Лакомых» местечек для возведения новостроек с каждым годом в столице становится все меньше, а цены на новые квадратные метры все выше. Далеко не всем по карману. К тому же, все больше людей хотят жить в экологически чистых районах, наслаждаясь свежим воздухом и пением птиц.
Как результат, центр строительства нового жилья постепенно сместился в Подмосковье. Там еще достаточно неосвоенных участков, «девственная» в сравнении с Москвой природа, да и строительство обходится намного дешевле. Последние два года область опережает столицу по объемам возводимого жилья, догоняет по объемам инвестиций и претендует на экономическое первенство. Так, например, в 2006 году в области построено 6,4 млн. кв. м вместо запланированных 5,1 «квадратов». Это самый высокий показатель среди всех регионов России, причем темпы роста тоже самые высокие - 25%! Многие компании-застройщики уже прочно обосновались на просторах Московской области и сегодня на рынке загородной недвижимости есть много интересных предложений - коттеджи, таунхаусы и новостройки в весьма разном ценовом диапазоне.

Тем не менее, москвичи пока не особенно рвутся туда переезжать, хотя, согласно опросам, не менее 15% столичного населения хотели бы уехать за пределы города. Почему? Да потому, что жизнь в Подмосковье совсем не так комфортна и обустроена, как в Москве. Жители коттеджных поселков, заплатившие огромные деньги за свои дома, вынуждены зачастую сами решать проблемы с газом и водоснабжением (даже если проведение всех коммуникаций было оговорено в договоре купли-продажи), да и собственно, из всех развлечений посельчанам доступны лишь шашлыки на природе и свежий воздух в соседнем лесу. Чтобы поужинать в хорошем ресторане, порой приходится ехать за десятки километров. Ребенка в школу многие вынуждены возить на машине в Москву. Жителям загородных многоэтажек тоже не позавидуешь: часто их дома расположены в зонах так называемого «ветхого жилого фонда», а попросту говоря, полуразвалившихся лачуг. «Напрягают» и проблемы с дорогами: въехать утром в столицу практически невозможно, даже если дом расположен в 5 км от МКАД. И, тем не менее, жить в Подмосковье хотят многие.

Ведь как удобно: работать в столице, а жить за городом, наслаждаясь чистым воздухом и единением с природой в комфортных условиях! Все мегаполисы мира давно перешли на эту модель жизни. Похоже, скоро такое станет возможным и у нас. На строительном рынке Подмосковья ожидается настоящий бум.

В ближайшие десять лет наши олигархи задумали построить в Московской области сразу три города - Рублево-Архангельское, А101 и Большое Домодедово. За этими и другими чисто коммерческими проектами стоят люди, входящие в сотню самых богатых людей России. Инвестором Рублево-Архангельского выступает «Нафта-Москва», чьим бенефициаром считается Сулейман Керимов. Проектом А101 занимается управляющая компания «Масштаб», которая создана совладельцем «Собинбанка» Сергеем Кириленко. Проект Большого Домодедова совместно развивают Василий Анисимов и Алишер Усманов. Вадим Мошкович застроит земли совхоза «Коммунарка» в трех километрах от Москвы по Калужскому шоссе. Арас Агаларов построит на Новорижском шоссе коттеджный поселок премиум-класса «Агаларов-Эстейт». Впечатляют и цифры инвестиций - от 3 до 11 миллиардов долларов.

Все города предполагают комплексную застройку рядом с жилыми домами расположатся детские сады, торговые центры, рестораны, медицинские центры, библиотеки, парки и даже университет. Инвесторы обещают, что жить в новых городах будет комфортно и приятно. Причем, если Рублево-Архангельское задумывается как элитный город для богатых людей, то Большое Домодедово и А101 должны стать доступными для большинства граждан. Так, компания «Коалко» объявила, что в случае, если расходы на строительство и подключение инфраструктуры возьмут на себя государственные компании, то цена одного метра жилья не превысит 25-27 тысяч рублей, что существенно ниже сегодняшних домодедовских цен на вторичном рынке. Предполагается строительство дополнительных дорог и линий скоростного трамвая до ближайших станций метро. Правда, остается открытым вопрос согласится ли власть на такое безвозмездное финансирование коммерческих проектов из бюджета? Также не совсем понятно как на открытом рынке будут распределяться квартиры, стоимость которых окажется более чем в 2 раза ниже рыночных?

Первые котлованы в Московской области появятся уже в этом году. А, следовательно, очень скоро можно будет начать приобретать строящееся жилье.

Как возникновение новых комфортных городов в Подмосковье повлияет на рынок недвижимости в Москве? Не случится ли так, что все кинутся покупать квартиры за городом, а цены на недвижимость в столице рухнут? Мнения экспертов, к которым мы обратились за комментариями, разделились.

Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ-Москва» считает, что о процессе переезда москвичей в города-спутники не стоит говорить в будущем времени. Этот процесс уже идет, и случаев, когда люди покидают свою смежную квартиру в хрущевке в Москве для того, чтобы поселиться в нормальном доме с хорошей площадью квартиры где-нибудь в Мытищах, можно вспомнить немало. Создается в области и нормальная инфраструктура. Самая заметная «болевая точка» - отсутствие работы, и этот факт вынуждает большинство людей ежедневно ездить в Москву. Но и тут положительные перемены налицо, есть постепенное «переползание» фирм за МКАД - особенно не очень богатых, тех, кому офис в столице становится не по средствам. О том, какими темпами развивается Подмосковье, свидетельствует и тот факт, что в Долгопрудном не так давно была предложена в аренду квартира за $1000 в месяц.

А Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город» полагает, что пока говорить о возникновении новых комфортных городов рано. Это процесс, который займет десятилетия. На примере того же Куркино видно, что этот проект, начинавшийся в 1999 году, только сейчас приобретает черты, позволяющие там жить. И даже сейчас ни о каком комфорте не идет речь, потому что поликлиника одна на весь район, школы две. Людей, которые бы хотели работать в подобных социальных учреждениях, очень немного. И жизнь пока особенно не налажена. Соответственно, сложно и строить прогнозы - что будет с ценами через десятки лет.

«С возникновением новых комфортных городов таких как Рублево-Архангельское, Большое Домодедово, А101 на рынке жилья могут появиться десятки тысяч новых объектов элитного и бизнес-класса, - говорит пиар-директор Агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова. К обвалу цен на дорогое столичное жилье это вряд ли приведет, думаю, не стоит ожидать повального бегства из Москвы. Спрос на загородную недвижимость будет продолжать расти, а переоцененное московское жилье может претерпевать корректировку цен, что уже и происходит. Многие европейские мегаполисы (Лондон, Париж, Берлин и другие города) также окружены коттеджными поселками и городами-спутниками, откуда до центра можно быстро добраться, например, железнодорожным транспортом. Но в той же Англии просторный коттедж в пригороде обойдется во много раз дешевле, чем небольшая квартира в центре Лондона».

Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» придерживается примерно такого же мнения: «Думаю, никакой «конкуренции» между московским и подмосковным рынком не будет. Подмосковная недвижимость найдет своего покупателя, московская своего. Рынок Москвы в смысле спроса абсолютно безграничен».

«Объединять все близлежащие к Москве города в одну кучу было бы неправильно: они очень разные, - говорит Сергей Лупашко, президент Группы компаний «Рескор». Есть, например, Троицк - город, где живут ученые. Он сейчас нормально развивается, цены на недвижимость уже превысили в среднем $2200 за кв. м. А есть куда менее благополучные города там и работы нет, и публика живет попроще. И цены, соответственно, не превышают $1,5-1,7 тысяч за метр. Отличается не только это но и подход местных властей. В некоторых городах пытаются помешать работе застройщиков. Есть даже случаи, когда препятствуют продажам квартир людям «неправильных» национальностей. Хотя, конечно, потом начинается вторичный рынок, где ничего подобного сделать нельзя. Что касается инфраструктуры подмосковных городов, то она, конечно, уступает московской. Но налицо серьезный прогресс если пять лет назад все поголовно ездили в Москву на работу, то сейчас уже появляются рабочие места».

К мнениям экспертов можно добавить только одно. На днях бывший глава крупнейшего страховщика AIG Морис Гринберг (Maurice «Hank» Greenberg) объявил, что намерен инвестировать сотни миллионов долларов в российскую недвижимость. Всего в управлении у Гринберга находится 3,5 миллиарда долларов, а его состояние журнал Forbes оценивает в 3 миллиарда долларов. Вложением средств Гринберга займется специально созданный фонд Starr Investments Russia. Инвестиции в первую очередь будут направлены в проекты по строительству офисов класса А, гостиниц и жилой недвижимости. Но деньги Гринберга будут вкладываться не только в строительство, но и в земельные участки. Можно почти не сомневаться, что немалая часть этих средств окажется именно в Подмосковье.

"Квадрум" 29.03.2007
Ольга Михайлова