Доступное жилье заказано
 
Юрий Лужков пригрозил московскому рынку недвижимости очередным проектом по снижению цен на жилье. Участники рынка и эксперты не склонны серьезно относиться к заявлениям мэра – даже специалисты не знают, как развивается программа строительства доступного жилья в Москве.

Мэр Москвы предложил бороться с высокими ценами на жилье в Москве увеличением городского заказа. «Полное, абсолютное превалирование городского заказа над инвестиционными проектами позволит больше строить жилья в городе для социальных программ, для ипотеки, соответственно, и тогда жилье будет дешевле», – заявил Юрий Лужков.

Разговоры о принятии мер по снижению стоимости московских квадратных метров беспроигрышная тема высказываний для чиновника любого ранга. Тем более что попытки госрегулирования рынка, даже более весомые, чем громкие заявления мэра, предпринимались не раз. «Я не припомню года, когда власти не пытались как-то повлиять на рост цен в жилом секторе, который наблюдается с 1999 года. Но большинство нововведений так и остались на бумаге, а те, что были осуществлены, существенного влияния на рынок не оказали», – говорит руководитель аналитического центра компании «Новый город» Наталья Ветлугина.

Самые громкие, но от этого нисколько не более эффективные проекты по контролю за ростом цен на недвижимость были инициированы в 2006-м и начале 2007 года. Именно после прошлогоднего резкого скачка цен, когда меньше чем за год стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла в среднем в два раза – с $2 тыс. до $4 тыс. за метр, власти вовсю заговорили о необходимости принятия мер против «разгула» неподконтрольного им рынка недвижимости.

Меры принимались самые разные. Например, Федеральная антимонопольная служба подозревала девелоперов московской недвижимости в ценовом сговоре доказательств его так и не нашлось.
Нацпроект «Доступное жилье» обещал, что к 2010 году доля семей, которые могут приобрести новое жилье, поднимется с 10 до 30%, но в 2007 году стало ясно, что москвичам стоит полагаться только на себя, ну в крайнем случае на ипотеку.

Кроме того, некоторые государственные нововведения вместо стабилизации ситуации на рынке недвижимости, напротив, провоцировали дополнительный скачок цен. Так, закон о долевом строительстве надолго «заморозил» рынок первичного жилья, что в итоге привело к серьезному подорожанию низкокачественных панельных квартир на вторичном рынке. Поэтому очередная инициатива Юрия Лужкова вызвала множество вопросов у экспертов и участников рынка.
«Доступного жилья в Москве не может быть в принципе, – считает Наталья Ветлугина. Реализация подобного проекта возможна в провинции, но не в столице, где высока даже стоимость земли под строительство».

Аналитики рынка недвижимости невысоко оценивают попытки властей регулировать рынок «сверху». Тем не менее они не отрицают необходимости подобных мер. «Попытки властей вмешаться в ценовую политику рынка недвижимости объяснимы. Но механизмы регулирования выбираются не совсем адекватные», – комментирует ситуацию Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY. Большинство европейских стран поддерживает практику нацпроектов и целевых программ строительства доступного жилья, но доминирующими и более эффективными инструментами регулирования рынка остаются налоговые меры».
Поощрением частным инвесторам строительства социального жилья служат налоговые льготы.
Но и это, по мнению экспертов, не может быть основным механизмом в борьбе за разумное ценообразование на рынке недвижимости.

Например, в Европе «сдерживающее» налогообложение выводит недвижимость из сектора сверхприбыльного бизнеса «быстрых денег» на рынок длительных, но надежных инвестиций. Так, во Франции, в случае продажи квартиры в первый год после ее покупки владелец обязан заплатить налог в размере 33% от рыночной стоимости жилья. Такие меры ограничивают «гонку быстрых денег» при инвестировании в жилье. «У нас таких механизмов регулирования пока нет, поэтому рост цен в начале 2006 года подстегнул интерес частных инвесторов. Скупая объекты на стадии строительства, при продаже готового жилья они получали чистую прибыль в размере до 50% от суммы инвестиций за полгода – год. Подобная ситуация лишь усугубила ажиотаж на рынке, и цены продолжали расти – считает Александр Крапин.

Пока власти ищут эффективные пути решения проблемы, цены на жилье в Москве все-таки прекратили рост. По данным агентства «Инком-недвижимость», за первые три недели марта средняя цена предложения за квадратный метр в целом по Москве уменьшилась по сравнению с февралем на 0,4% и в абсолютных цифрах составила $4430. «Наблюдаемую коррекцию цен нельзя назвать существенной  в период бурного роста цен в течение 2006 года некоторые типы жилья были переоценены, так что сейчас происходит небольшая коррекция», – комментирует положительную динамику цен Антон Гололобов, пресс-секретарь компании «Инком-недвижимость».
«Относительно активно дешевеют только дома с низкими потребительскими качествами цены на панельные «хрущевки» опустились на 0,9%, но это скорее не тенденция, а обычная корректировка низкокачественного жилья, переоцененного в период бурного роста рынка», – пояснил Гололобов.

Менеджер отдела развития SRGAppraisal Алексей Носачев считает, что рынок занял выжидательную позицию после бума: «Покупатели ожидают снижения цен, но аналитики считают подобные ожидания напрасными. Государственное регулирование может привести к небольшому снижению цен, хотя при продаже государственного жилья цены устанавливаются, как правило, исходя из реалий рынка».
«Даже если властям удастся на практике осуществить проекты доступного жилья, в любом случае это долгосрочная перспектива, и не стоит ожидать влияния таких проектов на рынок в течение ближайших двух-трех лет», – резюмирует Носачев.

«Газета.Ru» попыталась выяснить у крупных застройщиков Москвы, участвуют ли они в программах строительства доступного жилья. Получить ответ на этот вопрос не удалось компании не хотят официально раскрывать подробности совместных с правительством Москвы проектов. Даже аналитики рынка недвижимости затруднились оценить результаты госпрограмм. «Что касается программ доступного жилья, я как специалист не могу прокомментировать ни ее ход, ни итоги. Я знаю, что частные инвесторы участвуют в подобных проектах, но вся информация по ним закрыта, кто и за сколько продает метр доступного жилья, мне не известно», – объяснила Наталья Ветлугина.

Это в очередной раз подтверждает, что столичный стройкомплекс является очень закрытым. И никто не сможет оценить степень влияния московских властей на цены. Тем более влияние проекта, который находится еще только на стадии желания руководства столицы.

 

"Бизнес" 28 марта 2007
Мария Иванова