Беспроигрышная лотерея
Газовая компания «Итера» планирует построить в Москве микрорайон на 850 тыс. м.кв.
Дефицит земли в столице уже давно стал притчей во языцех. Больших площадок в городе практически не осталось чтообы построить что-то новое, нужно сперва убрать что-то старое. Естественно, такая застройка дороже, но при нынешних ценах вполне оправдана. Что характерно, проекты редевелопмента привлекают не только профессиональных участников рынка недвижимости, но и инвесторов из других отраслей.
Месяц назад стало известно, что компания «Итера Инвест Холдинг» собирается построить в ВАО жилой микрорайон со всей социальной инфраструктурой. По предварительным данным, на территории 120 га планируется возвести около 850 тыс. м2 жилья, а предполагаемые инвестиции в проект составят порядка $1 млрд.
Планов, таким образом, громадье, но хотя бы приблизительное время их осуществления пока неизвестно.
Совместное предприятие
Не секрет, что сегодня построить жилой квартал и тем более микрорайон в Москве можно только двумя способами: либо получить площадку, недвижимость которой признана ветхой и подлежит сносу, либо вывести промышленное предприятие на другую территорию. «Итера» пошла по второму пути. Она создала совместное предприятие с ОАО «Альфапластик», заводом, выпускающим различные изделия из резины и полимерных материалов, расположенном на территории ВАО
Теперь завод должен переехать в Орел, что в октябре прошлого года решено советом директоров. Несмотря на то, что «Альфапластик» занимает только 4,09 из 120 га земли на этом участке, прилегающие кварталы, подпадающие под реконструкцию, покрывает санитарно-защитная зона химического предприятия и это еще примерно 115 га, включая дороги.
Однако очевидно, что право на заключение инвестконтракта по застройке освободившейся территории с городом будет выставлено на открытые торги. Когда это произойдет неизвестно, так как, по словам Валерия Дошевского, заместителя генерального директора «Итера Инвест Холдинг», для проведения тендера необходимо предоставить ТЭО инвестиций перебазирования предприятия и проект детальной планировки, на основании которых городские власти смогут посчитать долю города и т.п. Дошевский также уточняет, что если «Итера» на конкурсе проиграет, то победитель компенсирует затраты инициатора проекта в полном объеме.
По поводу исхода будущего тендера мнения экспертов расходятся. Например, Павел Епихин, начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал» уверен, что победит в тендере скорее всего «Итера», так как реализация всего проекта в целом связана с «Альфапластиком», с которым компания создала СП. «Если победителем станет другой участник, то «Итера» сможет получить солидную денежную или иную компенсацию», — добавляет эксперт. Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», считает, что строить прогнозы в данном случае дело неблагодарное. «Известна масса прецедентов, когда все думали, что победителем станет такая-то компания, а конкурс выигрывала другая», — говорит она.
Тенденция налицо
Борис Флексер, руководитель Исследовательского центра управления новостроек компании «Миэль-Недвижимость», отмечает, что на сегодняшний день можно говорить о тенденции, когда девелопментом начинают заниматься компании из других отраслей. Обычно, уточняет Флексер, это крупные структуры, имеющие достаточное количество свободных средств и желающие диверсифицировать свой инвестиционный портфель за счет высокодоходных проектов в недвижимости. «Итера» полностью соответствует этим критериям. На сегодняшний день эта компания является одним из крупнейших производителей природного газа в России.
Как замечает начальник аналитического отдела корпорации «Инком-Недвижимость» Александр Матвеев, сырьевые компании сегодня сталкиваются с падающей отдачей вложений в существующие активы и диверсифицируют свой бизнес. По словам Матвеева, об интересе к строительству заявляли многие лидеры отечественной промышленности: например, акции «Открытых инвестиций», созданных «Интерросом», котируются на РТС; в 2005 году холдинг «Базэл» приобрел крупнейший строительный холдинг Москвы — «Главмосстрой»; «Ренова» создала несколько девелоперских подразделений. Подобные примеры можно продолжать.
Кстати, «Альфапластик» не единственный строительный проект «Итеры». Помимо микрорайона в столице, компания планирует возвести коттеджный поселок в Истринском районе. По словам Валерия Дошевского, в поселке будет построено 664 дома, общей площадью около 300 тыс. м2.
Известно, что строительство проекта будет начато уже в этом году. Для его реализации открыта кредитная линия в «ВТБ» на 4,33 млрд рублей.
Проблем с привлечением средств под застройку территории «Альфапластика», по мнению Олега Рубина, заместителя генерального директора по инвестиционным проектам ЗАО «Миан-Недвижимость», у «Итеры» тоже не должно быть. «Главное, чтобы проект был хорошо продуман и просчитан, — подчеркивает эксперт. Разработчик проекта должен учитывать планы правительства Москвы о ликвидации Черкизовского рынка с последующей застройкой его территории». Рынок расположен неподалеку от «Альфапластика», и не исключено, что проекты редевелопмента этих территорий стартуют одновременно.
По мнению Сергея Лядова, пресс-секретаря «Сити-XXI век», компания, которая публично заявляет о планах по реализации крупного проекта, тем самым подтверждает серьезность своих намерений и дает понять потенциальным конкурентам, что у нее есть все необходимые ресурсы для этого. «Проект, безусловно, глобален, — соглашается с коллегами Флексер, но у «Итеры» есть деньги, ресурсы и запас прочности, чтобы заявить о себе на рынке в новом качестве. Кроме того, у нее есть право на ошибку, поскольку ее жизнедеятельность в меньшей степени зависит от успеха или неуспеха этого проекта. К тому же компания сможет обратиться за помощью к профессионалам рынка при реализации проекта».
Вопросы рентабельности
Как замечает Олег Рубин, ВАО самый большой столичный округ: он занимает более 14% всей территории мегаполиса. Из 12 млн жителей и гостей столицы тут проживают около 1,4 млн. Но, несмотря на большое количество зелени в данном округе (уникальные Измайловский лесопарк, Государственный природный национальный парк «Лосиный Остров», парк «Сокольники»), по мнению эксперта, округ вряд ли можно причислить к разряду привлекательных. Неблагоприятная для ВАО роза ветров, а также значительное количество промышленных предприятий не способствуют привлекательности здешней недвижимости (по данным официального портала префектуры ВАО, здесь расположено 329 крупных промышленных, 130 строительных и 33 транспортных предприятий).
Однако, как говорит Наталья Ветлугина, безусловно, химическому производству в Москве делать нечего: «У завода есть не только собственная территория, но и окружающий защитный пояс. В итоге получается солидный кусок земли, позволяющий реализовать интересный проект. С точки зрения привлекательности района, одно то, что он внутри МКАД уже колоссальный плюс. Если мы вспомним другие масштабные проекты, то в основном они находятся за кольцевой дорогой».
Похожее мнение высказывает и Александр Матвеев из «Инком-Недвижимости». Он считает, что идея строительства в районе ст. м. «ул. Подбельского» жилого комплекса на месте имеющихся промышленных площадей является правильной. В качестве аргументов эксперт приводит два объяснения. Во-первых, микрорайон будет сравнительно недалеко от центра города и достаточно близко к метро. Во-вторых, после вывода «Альфапластика» район будет достаточно благополучен с точки зрения экологии. К тому же, в шаговой доступности расположен Парк «Лосиный Остров» (10-30 мин. пешком).
Павел Епихин из «Квартала» уточняет, что строительство жилья повышенной комфортности на полощадке «Альфапластика» не представляется возможным в связи с местоположением объекта. Скорее всего, по его мнению, здесь будет построено жилье эконом-класса. Из негативных факторов Епихин также отметил достаточно высокие расходы по выводу промзоны (по разным оценкам это $40-70 млн). Также надо учитывать, что промышленные коммуникации непригодны или недостаточны для жилых объектов.
В «Итера» Инвест Холдинг» уточняют, что в настоящий момент в ГлавАПУ заказаны предпроектные разработки по микрорайону, которые покажут возможности по объемам застройки, требуемой инфраструктуре и т.п. После чего будет заказан проект детальной планировки. «Мы предполагаем, что на данном участке возможно построить не менее 850 тыс. м2. жилья со всей необходимой социальной инфраструктурой, — говорит Дошевский. Территория завода «Альфапластик» будет подвергнута реабилитации и на ней планируется строительство стартовых домов. Строительство такого микрорайона, если компания выиграет аукцион, должно принести около 20% рентабельности при вложениях около 26 млрд рублей собственных и заемных средств». Для справки, цены на новостройки в ВАО на середину марта составляют около $4200 за м2, основной объем предложения на вторичном рынке в диапазоне $3800-4000 за м2.
По мнению Матвеева, если девелопер не будет излишне «задирать» цены и предложит гибкую систему скидок, привязанную к этапам строительства, а также организует ипотечные программы и даст рассрочку, то квартиры в новом микрорайоне будут реализованы в нормальные сроки. Согласен с коллегой и Борис Флексер из «Миэль-Недвижимости», который считает, что ВАО обладает достаточным потенциалом для роста цены и для спроса на квартиры в новостройках.
ИД "Нефть и Капитал"
03.04.2007
