В поисках идеального коттеджа

Сегодня выражение «мой дом — моя крепость» становится все более актуальным и обретает изначальный смысл. Подмечено, что после атаки властей на высотные новостройки особым спросом стали пользоваться вторичное жилье и загородные дома.

По оценкам специалистов, в этом году наблюдается самый настоящий бум на рынке загородной недвижимости. Покупательский спрос, особенно по самым востребованным направлениям, стабильно превышает предложение, а емкость рынка составляет около 6 млрд. долл. Еще в 1997 г., когда после некоторого спада интерес к покупке коттеджей стал возобновляться, этот показатель составлял 2 млрд. долл. Известно, что сегодня объем всех предложений на первичном рынке составляет около 5 тыс. объектов, на вторичном — около 10 тыс., причем особый интерес у покупателей вызывают новые коттеджи и земельные участки.

Безусловно, перетекание потребительского спроса с рынка городских квартир на загородную недвижимость вполне объяснимо. Все больше людей хотят иметь статусное жилье и предпочитают жить с семьей за городом, сохраняя недвижимость в столице как объект инвестиций. Тем более что сегодня пока еще возможно за сравнительно небольшие деньги приобрести в Подмосковье и участок, и строение большей площади. Проживание в загородном доме имеет ряд неоспоримых преимуществ. Во­первых, удовлетворяется физическая потребность урбанизированных донельзя людей вернуться к нормальной среде обитания — к природе. Во­вторых, решаются многие проблемы, чья актуальность определилась только в последние десятилетия — обеспечение безопасности, определенное социальное окружение. В­третьих, снимаются бытовые вопросы — парковка и т.п.

Кроме того, налицо инвестиционный интерес к загородным объектам. Как отмечает Валерия Родионова, руководитель отделения «На Солянке» компании «Новый город», спрос на городские квартиры в марте снизился на 10%, тогда как желающих приобрести коттедж в области стало больше на 30%, что заметно превышает обычный для весны сезонный спрос. Эксперты объясняют этот факт практически запредельной дороговизной московской недвижимости, которая уже не по карману многим, желающим уберечь свои деньги от инфляции.

Однако нужно иметь в виду, что столь активный спрос не замедлит сказаться на росте цен. Риэлторы ожидают, что в этом году загородное жилье подорожает еще на 40–45%, а стоимость земли, пригодной для строительства качественной недвижимости, увеличится на 20–50% в зависимости от местоположения участка. Цены на самые удачные проекты загородных поселков с начала года уже выросли на 10%.

Не удивительно, что число инвесторов и риэлторов, работающих с загородной недвижимостью, стабильно увеличивается. Еще в 2003 г. около 100 компаний заявили о своем присутствии на этом рынке, и примерно столько же новичков должно появиться в 2004 г. Их привлекают не только благоприятный инвестиционный климат и высокие комиссионные, но и гарантия развития данного направления: вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. В то же время существуют и сдерживающие факторы: низкая ликвидность объектов, закрытость компаний и отсутствие у многих из них опыта работы, знаний и технологии взаимодействия.

Изменился и сам подход к рынку загородной недвижимости. Теперь он рассматривается не только как рынок конечных потребителей, но как поле деятельности для компаний, заинтересованных в покупке больших участков земли для бизнеса. По словам Савелия Орбанта, заместителя председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ–Недвижимость», сегодня вся земля в Подмосковье раскуплена и поделена между несколькими крупными структурами. Среди них финансовые корпорации и крупные производственные холдинги. Вопрос в том, что они будут делать с ней дальше — застраивать или перепродавать.

Заинтересованы в альтернативных доходных секторах и банки. Их поле деятельности — кредитование застройщиков коттеджных поселков, ведь инвестировать напрямую в данный сегмент рынка банки не имеют права. По разным данным, доходность вложений в загородную недвижимость оценивается на уровне 80–150%.

В последнее время риэлторы все больше склонны делить загородный рынок на сегменты и категории, сходные с классовым делением на рынке новостроек или коммерческой недвижимости. По данным компаний «МИЭЛЬ–Недвижимость» и «Домострой», в целом эти сегменты выглядят следующим образом.

• «Эксклюзив» (от 800 тыс. долл. за дом), где предложений достаточно, но почти все объекты находятся в стадии строительства. При этом заинтересованные в таких домах покупатели предпочитают приобретать уже готовый объект (в том числе под чистовую отделку). Я необщительный и тихий молодой человек, однако, также как и все обожаю уходить в отрыв. Из-за того, что временной девушки у меня нет, я как правило занимаюсь поиском трах через интернет, и однажды попал на портал http://murmansk.prostitutki.bid/ . Малышки с данного сервиса готовы к сексу в любое время суток. Эти путаны могут приехать по приглашению или собраться и ждать клиента в своих апартаментах. Как бы то ни стало, если написать им - знойное свидание обеспечено.
• «Бизнес­класс» (до 300 тыс. долл. за дом в категории «бизнес», до 800 тыс. долл. — в категории «бизнес +»). Спрос пока заметно превышает предложение, несмотря на рост последнего. Клиенты готовы покупать объекты в стадии строительства, но им нужны гарантии, что строительство будет завершено в фиксированный срок.
• «Эконом­класс» (до 80 тыс. долл. за дом в категории «эконом», до 150 тыс. — долл. в категории «эконом +»). Здесь при явном высоком спросе отсутствует адекватное предложение. Застройщики считают, что работать с этим классом наименее выгодно, в результате большая часть клиентов со средними доходами оказывается «неохваченной».

А на самостоятельный поиск коттеджа у покупателей может уйти и год, если просматривать объекты только по выходным.

Однако, по мнению директора управления загородной недвижимости «МИЭЛЬ–Недвижимость» Владимира Яхонтова, выход из этой ситуации есть. Нишу эконом­класса могут занять инвесторы, специализирующиеся на строительстве больших поселков со средними качественными характеристиками. Вложенные средства они возвратят за счет большего количества продаваемых объектов.

Хотя, как считает Александр Рыков, директор отдела загородной недвижимости Penny Lane Realty, для некоторых инвесторов существует вполне определенный риск потерять свои средства. Это может произойти с теми, кто стремится начать рекламу и продажу объекта задолго до окончания его строительства. Дело в том, что на этапе строительства у поселка может сложиться определенный имидж, не всегда положительный, который потом обязательно скажется на истории продаж. И если, к примеру, застройщик планировал установить цену в 2000 долл./кв. м, она может навсегда упасть и до 1800 долл. Сказаться на продажах могут также плохое качество проектов, неудачные концепция и выбор места для поселка, отсутствие опыта у инвесторов–застройщиков.

Неправильная организация продаж застройщиком может иметь серьезные последствия. Так, известен случай, когда некая очень известная риэлторская компания (имеющая собственные объекты застройки) привозила клиентов в поселок другого застройщика, эксклюзивно ею продаваемый, делала поселку антирекламу и отправляла покупателей на свои объекты. Пребывавший в неведении застройщик потерял около года, что привело к падению эффективности проекта.

Еженедельник "Директор-инфо", №12'2004, www.director-info.ru

Текст: Надежда Русина