testНа воздухе: Ошибки молодости | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

На воздухе: Ошибки молодости

По оценкам большинства экспертов рынка загородной недвижимости, как минимум 60% поселков, появившихся в последние годы в Подмосковье, имеют существенные недостатки. Это и поселки с явными дефектами, и “разбалансированные” т. е. по каким-то отдельным показателям не соответствующие заявленному классу. Рост стоимости земли в области, отсутствие четкой классификации и ограниченный объем предложения позволяют тем не менее оценивать их будущее оптимистически и “неудачники” найдут своих покупателей.

Многие опрошенные “Ведомостями” эксперты по понятным причинам постарались избежать четких указаний на конкретные объекты, однако достаточно красноречиво описали их местонахождение и главное существенные минусы проектов.

Сами виноваты

Явные и сложно преодолеваемые просчеты — это, например, плохое качество строительства, несоответствие площади дома размерам участка или близость к автотрассе. “В 1990-е гг. часто совершалась ошибка: покупатели экономили на земле, и в итоге на участке в 6-8 соток вырастал новорусский замок из красного кирпича, занимавший едва ли не половину земли, — говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании "Аллтек Девелопмент". Сегодня это, увы, неликвид”.

Алексей Темнов, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank, говорит, что даже сейчас, при растущей потребительской грамотности и конкуренции, на рынке есть примеры низкого качества строительства. Примитивные архитектурные решения с целью экономии средств встречаются даже на дорогих направлениях. Недорогие материалы (пеноблоки), плохие перекрытия, неправильно подведенные коммуникации, дешевые стеклопакеты, некачественные отделочные материалы все перечисленное спустя год-два года дает о себе знать. Например, на Успенском шоссе дома, построенные по типовым проектам, даже на этапе возведения выглядели архаично. Теперь невостребованные строения разваливаются на глазах начинает трескаться штукатурка.

Но гораздо хуже, когда поселки выходят на продажу с неоформленными правами. Такие примеры также есть на престижных трассах, например на Новой Риге. Не оформив все разрешения на строительство, девелопер до сих пор предлагает агентствам взять объекты на реализацию по эксклюзивным договорам. Компания с именем на это вряд ли пойдет. Не рискуют и другие.

В качестве примера риэлторы называют поселок “Мамошино” (в 70 км от Москвы по Новорижскому шоссе). Несколько лет назад “Мамошино” громко прозвучало в рекламе и было полностью продано. Однако прошло уже несколько лет после продажи, а покупатели до сих пор не получили на руки оформленные документы. Таким образом, они не могут продать жилье на вторичном рынке, так как без документов такая операция невозможна.

В компании “Новый город” считают, что неудачных поселков не 50-60%, а все 80% от имеющегося предложения. И в подавляющем большинстве случаев это связано с плохим местоположением. Чем позже этот поселок строился, тем больше вероятность, что такого рода дефект существует. Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, тоже считает, что основные минусы многих проектов это неудачно выбранное место застройки: вблизи кладбищ, скотомогильников либо под воздушными путями вблизи аэропортов.

В “Новом городе” приводят в пример район пересечения Новорижского шоссе с первым бетонным кольцом, где находится серьезная свалка, периодически горящая и явно не делающая это место экологически чистым. Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора “Нового города”, говорит об этом с недоумением: “Как можно платить от $1,5 млн за близость к такому месту?! Однако там растут как грибы поселки. Один из них “Спутник”, например, имеет “замечательное” соседство: с одной стороны свалка, с другой бетонка.

Ряд поселков, говорит Ветлугина, находится практически на первой линии от автострады. Иногда даже более оживленной, чем упоминавшаяся уже Новорижская. Есть такой пример на дороге, соединяющей основные магистрали — Киевское и Калужское шоссе, или на Ильинском шоссе, которое соединяет Рублевку и Новорижскую трассу. 100 м расстояния от дороги ничего не решают, особенно если нет зеленых насаждений, хоть как-то прикрывающих жилые дома. На самом деле дистанция от трассы должна оставлять как минимум 1 км, считает эксперт.

Среди явно проблемных поселений эксперты рынка назвали несколько. Например, “Грибово”, расположенное вдоль Минского шоссе “кишкой” и слишком близко к трассе. По тем же причинам явно затянулись продажи позиционирующегося как элитный поселка “Ирбис”, находящегося в конце Рублевки также слишком близко к трассе. В поселке шесть домов, если проект удачный, их можно продать за год, утверждают риэлторы. Однако процесс застопорился.

Иногда негатив не связан с просчетами организаторов проекта и “проявляется” позже. Ни один из существующих или возводимых коттеджных поселков не застрахован от печальной судьбы, говорит на этот счет Александр Пляцевой, вице-президент компании “Диал Строй Инвест”. Часто востребованность объекта снижается в результате появления рядом с ним поселка с более удачной концепцией. В таких случаях и само строительство, и продажи могут затянуться.

Да и сам факт масштабного строительства по соседству может усложнить ситуацию. “В Подмосковье сейчас строительный бум, и вполне может случиться так, что поселок, еще вчера расположенный в живописном месте, завтра окажется задавлен типовыми многоэтажками, — говорит Виктор Сюков, заместитель генерального директора "Аллтек Девелопмент". Это не только портит внешний вид, но и создает состоятельным обитателям загородных домов нежелательное соседство”.

Но все-таки чаще негативную ситуацию создает сам застройщик, возводя все новые очереди поселков. Как бы их ни отгораживали, говорят в “Новом городе”, все равно будут грязь, шум от грузовиков и другой строительной техники, бродящие рабочие, разбитая подъездная дорога. И все это будет отравлять жизнь жителям первой очереди на протяжении нескольких лет. Строительство процесс длительный, а потом еще начнутся отделочные работы…

Неудачи поселка могут быть связаны и с плохим управлением. Например, “Нива-2” (Ильинское шоссе), “Полесье” (Успенское шоссе), “Знаменское поле” (Рублевское шоссе) сформировались в поселки из отдельных участков, продававшихся без подряда. Само по себе это не является обязательным условием возникновения впоследствии проблем с обслуживанием, тем не менее с этими поселениями именно так и случилось. Правда, такого рода негатив из разряда устранимых, говорят риэлторы. Плохих управленцев можно заменить или все-таки заставить работать. Хотя факт продажи дома в связи с неудовлетворительной организацией коммунального хозяйства в поселке некоторые сотрудники агентств недвижимости подтверждают.

Исправляют, как могут

Сгладить недостатки часто пытаются за счет инфраструктуры. Но наличие в поселке колоссальных фитнес-центров, предприятий торговли и т. д. имеет обратную сторону. В поселке появляются посторонние. Сам такой центр это обычно огромных размеров короб, который давит на все окружающие строения. Коттеджи, непосредственно граничащие с ним, часто становятся неликвидом.

Вытянуть неудачный проект застройщики часто пытаются также за счет необычных архитектурных решений. В целом же уровень этой составляющей коттеджного домостроения оценивается специалистами довольно сдержанно. Профессиональные архбюро включились в процесс совсем недавно. Известные и признанные столичные архитекторы объясняют, что прежде все одаренные выпускники МАРХИ стремились осесть в “моспроектах”, в область ехали троечники. Из-под их рук и выходило потом всякое, приправленное к тому же запросами частных владельцев: “А вот здесь пустим каменную крошку, а тут опояшем терраской”.

Проверены временем

Проектирование и строительство коттеджных поселков, говорит в защиту девелоперов Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости “Агент 002”, — одно из самых рискованных занятий на рынке недвижимости. Если городская застройка предполагает некий стандарт, в рамках которого девелоперу приходится работать, то разработка и реализация загородного поселка всегда начинается с чистого листа. Прибыль в случае удачно продуманного и просчитанного загородного проекта значительно выше, как, впрочем, и шанс вылететь в трубу. Ведь количество факторов, влияющих на реализацию домов, гораздо больше, чем при застройке городских территорий и продаже квартир.

Пожалуй, чтобы вылететь в трубу в ситуации быстро растущего роста цен на землю, девелоперу надо очень постараться, однако результат вполне может оказаться ниже всяких ожиданий.

Логично было бы предположить, что основные проблемы при строительстве загородных объектов обусловлены молодостью рынка, отсутствием опыта малоэтажной застройки и т. п. Отчасти это, видимо, так, хотя приведенные ранее вполне свежие примеры говорят о том, что неудачи не изживаются временем.

А есть пример, который вообще опровергает обязательное наличие опыта в деле успешного загородного строительства. Это поселок “Николино”, один самых из первых в Подмосковье, возникший еще в 1996 г. О нем эксперты рынка высказывается абсолютно единодушно: даже отмечая его удаленность (22 км по Рублевке), “Николино” квалифицируют как поселение экстра-класса, не теряющее популярности по сю пору.

В компании “Усадьба” объясняют феномен и главное преимущество этого загородного уникума “европеизированной”, детально продуманной концепцией застройки и инфраструктуры. Успех проекта настолько велик, что до сих пор спрос на предложения в “Николино” высок. За прошедшие 10 лет поселок значительно увеличился в размерах и теперь включает 300 домовладений. По оценке генерального директора компании “Терра-Недвижимость” Тимура Сайфутдинова, с момента начала продаж цены здесь выросли более чем в 2,5 раза, в среднем на 50% в год, т. е. максимально.

По мнению экспертов, “Николино” — исключение из правил по многим критериям. Например, по числу домовладений поселок не является клубным. И тем не менее в настоящее время его можно назвать одним из самых лучших, не имеющих достойных конкурентов до последнего времени.

Еще один удачный проверенный временем проект приводит в пример Наталья Ветлугина. Это ДСК “Дипломат”. На Успенской трассе стоит множество коттеджных поселков: “Полесье”, “Лесной простор — 1”, -2 и -3. Все они на первый взгляд высококлассные. Однако только “Дипломат”, по наблюдению Ветлугиной, стоит на правильном удалении от трассы. Поселок небольшой, нетиповой, кому выделялись участки, понятно из названия. По меркам 1999 г. они большие — 18 соток, но многие купли двойные участки. “Дипломат” можно считать одним из старых на рынке, однако он вполне конкурентоспособен. Хотя продаж там почти нет.

Перепродажи неизбежны

Вспоминая провальные проекты, Темнов рассказывает о случаях, когда частные инвесторы покупали откровенно зависшие новые объекты, перестраивали их, а затем в уже “подмарафеченном” виде продавали с хорошей прибылью — до $0,5 млн за объект, т. е. на 20% дороже. Ставка делалась на престижность направления.

Является ли частота выхода домов поселка во вторичные продажи показателем неудачного проекта? На этот счет существуют разные мнения. Вроде бы простая житейская логика показывает, что с неудачным домом покупатель должен рано или поздно расстаться.

Но, по мнению экспертов, выход домов во вторичные продажи нельзя рассматривать как объективный показатель низкого качества, потому что определенная часть покупок на загородном рынке это покупки инвестиционные.

Например, в Rodex Group подсчитали, что в одном из построенных компанией и реализованных недавно поселков на долю инвестпокупок пришлось 20%. Собственник может попытаться перепродать объект довольно быстро, а может придержать его. Иван Потапов, консультант департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard, говорит, что в последнее время тактика придерживания объектов довольно устойчива. Бурный рост цен, который наблюдался в последний год, не побуждает владельцев быстрее избавиться от своей недвижимости. Все полагают, что если что-то не продается сейчас, то продастся через полгода и, возможно, будет даже дороже.

Перепродажи домов, особенно в элитных поселках, вполне обычное явление, отнюдь не свидетельствующее о том, что поселок неудачный, говорит Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood. Просто некоторые люди при выходе на рынок более интересного, с их точки зрения, проекта продают старый дом и покупают новый, часто в этом же поселке.

По мнению большинства экспертов, неудачи проекта больше отражаются на сроках первоначальной реализации и темпах роста стоимости. Понятно, что снижения цены, когда земля в Подмосковье дорожает в год на 50%, произойти не может. Однако, говорят в “Усадьбе”, если поселок при сегодняшнем многообразии предложения уступает по качеству своим конкурентам, то, бесспорно, дома в нем менее ликвидны и дорожают гораздо медленнее.

“Мне приходилось видеть поселок, — вспоминает Виктория Шлыкова, руководитель департамента загородной недвижимости АН "Century 21 Серебряный век", — где все дома были одной, не самой удачной, планировки: большие холлы, залы, коридоры и маленькие комнаты. Естественно, что дома в таком поселке трудно и долго продавались”.

Если реализация проекта затягивается, отмечает Пляцевой, то для застройщиков единственный путь это применение гибкой ценовой политики. Часто компаниям приходится замораживать цены, применять вынужденные маркетинговые уловки, включая существенные скидки, подарки. Хотя, как правило, признает он, на вторичном рынке экспонируются больше именно “неудачники”. Во всяком случае, их процент там немаленький.

Сложно зафиксировать снижение класса поселка, если концептуально или качественно проект не достиг обозначенной застройщиком планки. Даже моральное устаревание, связанное с фактором времени, по мнению Литинецкой, не переведет в категорию “эконом” поселок бизнес-класса. Все по той же причине  из-за общерыночного роста цен за землю.

В элитном сегменте поселки изначально строились как лучшие в своем роде. Однако примеры понижения класса существуют, говорит она. И приводит в пример поселок, причислявшийся в свое время к премиум-классу, так как во времена его реализации еще не было такого разнообразия предложений. Раньше на фоне остальных он хоть как-то выдерживал конкуренцию, несмотря на невыразительность архитектуры и концепции в целом. Сейчас, когда появились действительно элитные проекты, продуманные до мелочей, его невозможно причислить к высшему классу ни по одному параметру.

По оценке компании “Терра-Недвижимость”, цена по Подмосковью растет в среднем на 20-70% в год. Пример максимального роста продемонстрировал санаторий “Барвиха”, где стоимость сотки достигла $300 000 (в 1990-е гг. около 100 га из земель санатория нарезали на участки и продали). В общей стоимости в зависимости от места и сочетания ценообразующих параметров земля составляет от 30% (Новая Рига) до 70% (наиболее популярные места на Рублевке). Упасть в цене земля может только под влиянием форс-мажорных обстоятельств: строительства в непосредственной близости логистического центра, промзоны, трассы, обнаружения неблагоприятных экологических факторов.

Эта общая тенденция и сглаживает процесс откровенного удешевления неконкурентоспособных объектов загородной недвижимости. Ситуацию для девелоперов

неудачных проектов спасает и отсутствие точной классификации. Рано или поздно все объекты раскупаются. И только в самых крайних случаях происходит снижение стоимости. По оценкам Оксаны Тремсиной, заместителя руководителя компании “КомСтрин”, на 10-15%. По оценке Темнова — до 20%. А в компании Tweed ссылаются на случаи, когда скидка составила от первоначально заявленной цены до 30%.

Что упрочит тенденцию?

По мнению Вадима Митлина, начальника отдела загородной недвижимости компании “Арсенал Холдинг”, неполноценный поселок-новостройка будет явно проигрывать обжитому, пусть не слишком современному и также имеющему какие-то недостатки. Об этом оптимистическом аспекте возможности усовершенствования качества жизни в процессе эксплуатации и частичном устранении минусов проекта — говорят многие эксперты.

Можно ли считать, что даже “неудачники” смогут быть востребованы благодаря другим важным факторам — ограниченности предложения и отсутствию богатого опыта в выборе объектов загородного проживания со стороны приобретателей? С первым соглашаются многие, а вот со вторым скорее нет, даже признавая тот факт, что загородный образ жизни это то новое, что пришло в жизнь обеспеченного россиянина достаточно недавно.

Рост потребительской грамотности, утверждают специалисты, как раз и может способствовать переоценке загородных ценностей. Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, вообще считает, что причина устаревания многих загородных концепций это следствие изменения менталитета покупателей. Еще недавно, говорит он, загородная резиденция в первую очередь была призвана свидетельствовать о достатке своих хозяев, а дома, как и жизнь в целом, были дорогими, нескромными, непродуманными и в чем-то наивными. Сейчас загородный дом в понимании современного покупателя  это комфортное, уютное, обособленное место, максимально учитывающее потребности человека для его закрытой повседневной семейной жизни.

Алексей Темнов также считает, что те, кто покупает дорогую недвижимость, прекрасно во всем разбираются. Часто, выбирая объект, они приходят на стройку с независимыми экспертами по строительству, просят показать документы. Всех волнует, какие в доме проводка, трубы, кровля и т. д. Помогает разобраться во всех вопросах и опыт соседей, друзей, близких.

По оценке Нины Резниченко, руководителя отдела загородной недвижимости департамента продаж агентства элитной недвижимости IntermarkSavills, из-за снижения спроса рост цен на недвижимость в стихийно сложившихся загородных проектах без продуманной концепции стабилизируется. И наоборот, все более востребованы именно концептуальные загородные поселки, пусть даже небольшие, на 6-8 домов. В “Усадьбе” считают, что сегодня на рублево-успенском направлении тон задают дома, появившиеся как раз в результате точечной застройки. “Как показывает наш опыт, они до сих пор являются самыми востребованными”, — говорят в компании.


"Ведомости" 16.04.2007
Наталия Крол

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены