testНа воздухе: Оазисы мультимиллионеров | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

На воздухе: Оазисы мультимиллионеров

Высокий спрос на элитную загородную недвижимость не только привел к расширению географии размещения поселков, соответствующих требованиям состоятельных клиентов, но и сказался на ценах. Чтобы поселиться в статусном коттеджном поселке своей мечты, теперь нужно быть как минимум мультимиллионером.

По данным компании “Миэль-Недвижимость”, по сравнению с 2005 г., когда предложение в элитных поселках составляло 22% от всего рынка загородных домов, 2006 год отмечен сокращением предложения до 17%. В основном рынок сформирован домами на западе Подмосковья. Но если в 2005 г. на Рублево-Успенское шоссе приходилось 52% предложений, а на Новорижское — 14%, то в 2006 г. пропорции сместились и составили соответственно 28% и 22%.

Аналитики “Инком-Недвижимости” подсчитали: в Подмосковье насчитывается 74 коттеджных поселка высшей ценовой категории, это более 2250 домовладений. “Реально оценить объем продаж на вторичном рынке [загородного элитного жилья] практически невозможно”, — говорит Михаил Мазаев, директор департамента загородной недвижимости АН “Домострой”.

Самые закрытые

Первые элитные поселки в Подмосковье возникли чуть более пяти лет назад на Рублево-Успенском шоссе в районе “Горок-2”, — рассказывает Евгений Шевченко, директор департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard. Это “Горки Лесные”, “Дипломат”, “Серебряные ключи” и др. Они представляли собой небольшие поселения на 10-20 домовладений с центральными коммуникациями, высокими заборами и большими домами, построенными по индивидуальным проектам“. “Не из красного кирпича”, — подчеркивает эксперт.

Следующими были поселки на Николиной Горе“Коттон Вэй”, “Сосновый бор”. В отличие от первых поселков в них увеличилось количество домовладений, появились объекты инфраструктуры: спортивные комплексы, рестораны, прогулочные зоны. Огромные коттеджи, возведенные в неорганизованных поселках, утратили свою привлекательность и, вопреки желанию их владельцев, перестали позиционироваться как элитные. И поскольку требования потребителей со временем становились все более изощренными, не все коттеджные поселки, вышедшие на рынок как элитные, смогли удержать свои позиции.

“В течение последних полутора лет на рынке был отмечен феноменальный рост цен, и многие застройщики искусственно перепозиционировали свои поселки на класс выше без изменения проекта, улучшения качества строительства, инженерии и т. д., - говорит Анна Михайлова, коммерческий директор проекта “Грин Хилл”. Тем самым они пытались повысить престижность и привлекательность предложения, но получили обратную реакцию“.

“Новые поселки строились высокими темпами, поэтому удачных проектов оказалось столько же, сколько и неудачных”, — дополняет Евгений Шевченко. “Класс поселков может снижаться из-за неудачного расположения, маленьких площадей участков, плохого качества строительства, если цены на объекты необоснованно высоки”, — говорит Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed. В числе поселков, где качество предложений не соответствует цене, эксперт назвала “Променад”, “Президент”, “Девять ярдов”.

Хотя Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, считает, что в настоящее время в элитном сегменте поселков с некорректным позиционированием, когда застройщики сознательно завышают стоимость домовладений, чтобы увеличить свою прибыль, или же допускают ошибки в определении сильных и слабых сторон проекта, все-таки мало. “Если девелопер смог четко определить целевую аудиторию и ее потребности, то создание грамотной концепции поселка для него не проблема”, — соглашается Елена Первакова.

Элитные поселки представляют собой самый загадочный и закрытый сегмент загородной недвижимости. Точных критериев отнесения того или иного поселка к “элите” нет. Большинство компаний руководствуется доморощенными критериями, хотя и не отказывается признавать уже сложившиеся приоритеты.

По мнению Марии Разореновой, аналитика компании “Северо-Запад”, в числе самых важных престижность направления, удаленность от МКАД, хорошая транспортная доступность, размер дома и участка, качество строительства и используемые материалы, авторские архитектурные проекты, уровень безопасности и сервиса. “Высокие требования предъявляются к благоустройству общей территории поселка, — дополняет Михаил Мазаев. В нем должны быть предусмотрены места для прогулок, газоны, цветники. У каждого элитного поселка должна быть какая-то своя изюминка”. Мария Литинецкая считает, что по большему счету самого покупателя слабо интересует класс поселка, ему гораздо важнее, соответствует ли он его требованиям.

По мнению Владимира Яхонтова, заместителя директора департамента управления загородной недвижимостью компании “Миэль-Недвижимость”, в основном потребители предпочитают дома в закрытых коттеджных поселках, поскольку это обещает единое социальное

окружение. Элитные дома покупают преимущественно для постоянного проживания. Сегодня загородный дом это статусная вещь, своеобразный атрибут делового человека. “Люди, приобретающие дом за несколько миллионов, не опаздывают на работу, поэтому для них дорожные пробки не помеха, и, наконец, они просто могут себе позволить перенести офис поближе к дому”, — предполагает Яхонтов.

Шире круг

“На сегодняшний день покупатели с меньшим пиететом стали люди относиться к Рублево-Успенскому шоссе, — отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала "Сивцев Вражек" компании "Новый город".  Раньше элитные объекты могли находиться только на правительственной трассе, теперь же ареал их строительства распространяется и на другие направления”. Вместе с тем, по словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости “Новое качество”, Рублево-Успенское шоссе — единственное место в Подмосковье, где на сегодняшний день сформировался рынок готовых элитных предложений. Лучшие элитные поселки этого направления — “Николино”, “Горки-8”, “Петрово-Дальнее” и др.

На Новорижском шоссе найти готовый дом для проживания пока сложно, зато по количеству строящихся поселков Новая Рига занимает 1-е место. Самые известные — Agalarov Village, “Монолит”, “Резиденции Бенилюкс”, “Риверсайд”, “Гринфилд”, “Новахово”, “Лужки-2”. Все ждут, что привлекательность направления увеличится после сдачи в эксплуатацию Краснопресненского проспекта. “Добраться с загородной резиденции на Новой Риге до центра столицы можно будет за 30 минут, — говорит Лидия Гречина, директор по маркетингу "Инком-Недвижимости". Это дополнительный аргумент для тех состоятельных покупателей, транспортная доступность для которых все-таки является решающим фактором для переезда на постоянное место жительства за город”.

Минское шоссе одно из самых живописных мест Подмосковья. Старые дачные поселки, заселенные творческой интеллигенцией и генералитетом, являются важной имиджевой составляющей. Дополнительное преимущество близость Рублево-Успенского и Новорижского шоссе. Самые интересные предложения сосредоточены в элитных поселках “Довиль”, “Стольное”, “Лесной ручей — 3”, “Клуб 20/71”.

По мнению работающих с предложениями по калужскому направлению экспертов, со временем оно может составить конкуренцию Рублевке. Здесь находится множество пансионатов и санаториев: оздоровительный комплекс Управления делами президента РФ “Ватутинки”, пансионат ФСБ России “Подмосковные вечера” и др. Самые известные элитные поселки — “Бельгийская деревня”, “Лукоморье”, “Президент”, “Антоновка”, “Вау!Тутинки”. В последние годы элитные поселки стали строить на Дмитровском (“Лазурный берег”, “M.O.N.A.K.O.V.O.”) и реконструированном Киевском шоссе, известном стародачными поселками с большими лесными участками. (“Ульяновский”, “Графские пруды” и др.).

По данным “Инкома”, из общего числа элитных коттеджных поселков 36% располагаются на Новорижском шоссе, 23% — на Рублево-Успенском шоссе, 14% — на Дмитровском, 11% — на Калужском и 7% — на Минском.

То, что рынок признал Новорижское направление как элитное, в “Инкоме” считают своей заслугой. Компания планирует застроить в общей сложности 1500 га на Новой Риге, возведя около 2 млн кв. м жилья. В конце марта было объявлено о выделении элитного

направления загородного девелопмента компании в отдельный бренд Villagio Estate. Первым проектом, реализованным под этой маркой, станет Millennium Park, кроме того, новый бренд объединит уже построенные или возводимые компанией поселки класса премиум. На раскрутку бренда Villagio “Инком” планирует потратить около $3 млн.

Millennium Park — это 670 домов общей жилой площадью 500 000 кв. м на участке в 280 га в районе деревни Чесноково. 30 га будет отведено под парки и рекреационные зоны, планируется проложить искусственные водные каналы общей протяженностью более 5 км. Девелопер уверен, что в Подмосковье водных ресурсов на это хватит. Общий объем инвестиций в проект, который планируется реализовать за три года, — около $700 млн, а с учетом создания инфраструктуры корпорация планирует потратить около $1,3 млрд. Сейчас в процессе строительства находятся 130 домов первой очереди. Цена на дома пока заявлена весьма скромная по сравнению с соседним “Бенилюксом” — от $1,5 млн за дом. Но это только пока, говорят руководители компании. По мнению Сергея Козловского, президента “Инком-Недвижимости”, проблем с реализацией не будет, поскольку в Москве примерно 10 000 семей способны приобрести элитное загородное имение, а благодаря увеличению объемов денежной массы в стране приток новых клиентов элитному сегменту обеспечен.

Земли много не бывает

Земля основная ценность загородного элитного предложения. Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, считает, что для размещения элитного поселка в настоящее время важно не просто подобрать участок в поле, а обеспечить соответствующий природный ландшафт. Приветствуется, когда поселок находится на берегу большого водоема и граничит с лесом или даже находится в хвойном или смешанном лесу. Но по мере застройки престижных направлений земля становится и самым дефицитным ресурсом.

А ведь земельный участок при элитном доме должен быть большим от 30 соток, говорит Аверьянов. Но не каждый девелопер располагает достаточно большой территорией под застройку. Разбив небольшой участок коттеджного поселка на малое количество наделов, застройщик рискует не получить ожидаемой рентабельности.

Одно из практикуемых девелоперских решений  на рынок выводятся коттеджные поселки с разными по площади земельными наделами. К примеру, в поселке “Президент”, что находится в 8 км от МКАД по Калужскому шоссе на лесной территории площадью около 44 га, всего 112 участков площадью от 25 соток до 1 га. “Особенность "Президента" — оригинальное ландшафтное решение, позволяющее создавать эффект "собственного мирка", избегая присущего многим поселкам ощущения тесноты”, — подчеркивает Мазаев. Как пояснил Евгений Шевченко, в поселках, которые застраивались до 2000 г., преобладают высокие непросматриваемые заборы, отчего пространство поселка кажется ограниченным. В более поздних поселках, таких как “Жуковка-Ландшафт” и “Николино”, ограждения довольно демократичные есть и кованые ограды, и живые невысокие изгороди из туи, что позволяет визуально расширить пространство каждого домовладения.

В коттеджном поселке “Горки-2” (15 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) предусмотрены участки по 15,6 сотки, а также по 2,6 га. В поселке “Истринские усадьбы”, расположенном в излучине реки Малая Истра, земельные наделы от 40 соток до 2,5 га, а в Zhukovka Hills (10 км по Рублево-Успенскому шоссе) от 38 соток до 5 га.

Другой вариант когда застройщик разбивает территорию элитного поселка на небольшие участки, предусмотрев просторную общественную зону. Как рассказал Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости компании RIGroup, коттеджный поселок “Павловская слобода” занимает площадь всего 3 га и примерно третью часть территории (более 1 га) девелопер выделил под развитие прогулочной парковой зоны, которая позволяет визуально значительно увеличить площадь домовладений (всего шесть участков площадью 25-30 соток каждый).

По-прежнему активно обсуждается вопрос допустимого количества домовладений в элитных коттеджных поселках. “Кому комфортно постоянно ощущать себя "среди людей", предпочитают селиться в крупных коттеджных поселках, — отмечает Михаил Мазаев. Кто-то, наоборот, хочет тишины и покоя, поэтому отдает предпочтение камерным поселкам, где не более 20 домов”.

В поселке “Грин Таун” (23-й км Рублево-Успенского шоссе) всего четыре домовладения. В “Павловской слободе” (27 км по Новорижскому шоссе) шесть домов. “Проектируя "Павловскую слободу", мы стремились создать неповторимую атмосферу гармонии с природой”, — рассказывает Александр Винокуров. Елена Первакова считает одним из лучших “Х Парк” — клубный поселок на семь домов, расположенный на 17-м км Рублево-Успенского шоссе. “Лесная территория, оригинальная архитектура в современном стиле домов, высочайшее качество строительства”, — перечисляет она достоинства поселка.

В поселке “Довиль” (10 км по Минскому шоссе) 50 домовладений, в поселке “Лазурный берег” (25 км по Дмитровскому шоссе) — 91. В “Монолите” (27 км по Новорижскому шоссе) 127 участков, в “Павлово” (14 км) — 214. Высокую оценку дают эксперты коттеджному поселку “Бенилюкс”, который расположен на 22-м км Новорижского шоссе. Поселок большой, он расположен на 80 га и разбит на 250 участков. Лесопарковая часть поселка (называется “Дикий Запад”) занимает более 30 га.

Удаленность элитных поселков от Москвы традиционно считается важным критерием, но эксперты расходятся во мнении, определяя предельно допустимое расстояние. По словам Марии Литинецкой, расстояние не должно превышать 25 км от МКАД, а Александр Винокуров считает, что оно может быть и больше, ведь действительно богатый собственник престижной недвижимости может себе позволить воспользоваться вертолетом, чтобы быстрее добраться до своей загородной резиденции (когда подобный вид сообщения станет возможен в реальности и обрастет соответствующей инфраструктурой). К тому же проводимая или намечаемая областным правительством реконструкция большинства головных магистралей, а также, возможно, строительство платных участков автомобильных дорог позволят преодолевать дорогу от Москвы до загородного дома в более короткие сроки.

Большая крепость

Как правило, дома в элитных поселках большие, до 700-1000 кв. м общей площади и больше. “Большие пространства необходимы для проведения приемов, воспитания детей и размещения дополнительных помещений для обслуживающего персонала, — рассказывает Евгений Шевченко. В Жуковке есть дом общей площадью 2000 кв. м, в котором помимо стандартного набора характеристик предусмотрены кинозал, зал диско и даже домашний салон красоты. А в Барвихе один из домов площадью 4000 кв. м имеет гараж на 40 машино-мест”.

В “Корабельных соснах” там же, на Рублевке, площадь домов составляет 550-600 кв. м, а в “Успенском лесе” — 540-1000 кв. м. По оценке Лидии Гречиной, в среднем площадь дома в элитном поселке составляет 400 кв. м. “Это оптимальная площадь для загородного проживания средней семьи”, — подчеркивает она. Такого же мнения придерживается и Александр

Винокуров. В “Павловской слободе” RIGroup предлагает дома площадью 390 и 490 кв. м.

На рынке элитной загородной недвижимости проекты довольно часто заказывают известным архитектурным бюро или именитым российским или зарубежным архитекторам. К примеру, эскиз генплана и ландшафтный дизайн поселка “Павловская слобода” разработал английский архитектор Питер Томпсон. Проект “Клуба 20/71” выполнен известным российским архитектором Сергеем Скуратовым.

На дополнительные траты, связанные с привлечением зодчих с именем, девелоперы идут сознательно. “Покупатели стали требовательнее к архитектурному стилю поселка, — говорит Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании "Аллтек Девелопмент".  Еще года два назад архитектура не причислялась к основным параметрам, влияющим на выбор, но сейчас известное имя архитектора не пустой звук при позиционировании бренда”. Однако Владимир Яхонтов имеет на этот счет свое мнение. “У нас на имя архитектора обращают мало внимания, а в реализуемых концепциях превалируют довольно сдержанные стили: умеренный классицизм, умеренный модерн или умеренный хайтек”, — говорит он.

Развлечения на любой вкус

Наличие объектов инфраструктуры в элитных коттеджных поселках важная, но не главная опция. “С одной стороны, многие элитные поселки камерные и строить там, например, большой спортивно-развлекательный комплекс как-то нелогично, — рассуждает Мария Разоренова. А с другой — человек, который покупает дом за очень большие деньги, вправе рассчитывать, что все необходимое будет под рукой”. По мнению Михаила Мазаева, семьи, выбравшие коттедж для постоянного проживания, большое внимание уделяют наличию поблизости школ и детских садов, магазинов, медицинских центров. В элитных поселках обязательно должна присутствовать инфраструктура сферы отдыха и развлечений: рестораны, клубы, салоны красоты, SPA-центры. Всегда востребована инфраструктура для детей это могут быть детские сады и центры развития.

За последние годы в Подмосковье построено более двух десятков проектов элитных коттеджных поселков, где разветвленная инфраструктура является неотъемлемой имиджевой составляющей. К примеру, в “Николино” (на 25-м км Рублево-Успенского шоссе) открыта клиника “Ривьера” с салоном красоты, SPA, баней, бассейном, тренажерным залом и залом аэробики, где также проходят занятия по восточным единоборствам и йоге. В поселке есть свой оздоровительный центр “Восточный дом”, клубный ресторан “О Шалей” славится авторской кухней, высококлассной винотекой и винным бутиком с 500 наименованиями вин. Там же находятся сигарная комната и боулинг. На территории поселка в сосновом лесу есть летнее кафе, а на берегу озера — пляж, бассейн и лодочная станция. Для детей в “Николино” создана игротека, а также частная школа “Николино” с углубленным изучением иностранных языков. “Николино” — действительно уникальный объект, — отмечает Евгений Шевченко. На всей Рублевке даже сейчас сложно найти настолько продуманный и приспособленный к роскошной жизни поселок. В нем практически не происходит вторичных продаж“.

В поселке “M.O.N.A.K.O.V.O.” (27 км от МКАД по Дмитровскому шоссе на берегу Икшинского водохранилища) предусмотрены ресторан и мини-маркет. На берегу водоема построены яхт-клуб и причал, благоустроен пляж. Для детей оборудована детская площадка. В коттеджном поселке “Вау!Тутинки” (14 км от МКАД по Калужскому шоссе) — собственный спортивно-развлекательный центр, расположенный в зоне отдыха на берегу небольшого пруда. К услугам жителей закрытые и открытые спортплощадки, бассейн, боулинг, роликовые дорожки, бильярдная, автомойка, химчистка, банкетный зал, бар-кафе, мини-маркет, мини-детсад, детская площадка. В “Резиденциях Бенилюкс” в общественной зоне при въезде в комплекс расположены магазины и автостоянки, кафе, рестораны, бизнес-центр, данс-холл и театр-студия, фитнес-центр, теннисные корты и бассейны, косметический салон, сауны, SPA, ледовая арена и дом детского творчества.

Поселок вполне можно считать элитным и без объектов инфраструктуры на территории, считает Елена Первакова, но при условии, что инфраструктура самого направления хорошо развита. Например, на Рублевке есть удачные поселки без ресторанов, фитнес-клубов и т. п. Ведь все вышеперечисленное есть за пределами поселка.

Например, “Президент” (8 км от МКАД по Калужскому шоссе) не перегружен собственной инфраструктурой. Объяснение — поблизости в поселке Воскресенское находятся школа, диагностический центр, клиника, дом отдыха с пляжем у реки Десны, бассейн, магазины, банки.

Перспективной тенденцией на рынке элитного загородного строительства Лидия Гречина называет вынос объектов общественного пользования магазинов, ресторанов, спортивных сооружений за пределы коттеджного поселка и создание единой развитой инфраструктуры для целого комплекса поселков. Самые крупные общественные зоны сейчас возводятся вдоль Новорижского шоссе, где объектов спорта, отдыха, досуга недостаточно. Один из самых крупных проектов инфраструктурный комплекса NovaRiga корпорации “Инком-Недвижимость”. Он будет включать детский сад, школу, медицинский центр, православный храм, торгово-развлекательный центр, спортивно-оздоровительный комплекс, аквапарк, гостиницу для обслуживающего персонала, конный клуб и даже гостиницу для животных. “NovaRiga общей площадью более 200 га стал первым инфраструктурным комплексом такого масштаба на активно развивающемся новорижском направлении, — говорит Лидия Гречина.  Партнерами корпорации по этому проекту являются гимназия "Жуковка", сеть спортивных клубов "Планета Фитнес" и медицинская компания "СИА Интернешнл Лтд.". Комплекс, строительство которого завершится через два года, будет доступен для всех желающих”.

Дороже $1,5 млн

По данным “Инкома”, рекордно высокими ценами отличаются домовладения в самых поселках, характеризующихся удачным месторасположением и/или хорошо продуманной концепцией проекта. В коттеджном поселке “Лазурный берег”“у большой воды предлагаются домовладения от 400 до 900 кв. м (участки — от 20 соток до 1,2 га) по цене от $1,5 млн до $16 млн. В “Бельгийской деревне” (8 км от МКАД по Калужскому шоссе) дома общей площадью от 350 до 600 кв. м на участках от 20 до 60 соток продаются по цене от $1,8 млн.

По словам Валерии Родионовой, нижний порог элитного предложения — $1,5 млн. “Но сама по себе цена не признак элитности”, — подчеркивает она. “Верхнюю планку в элитных проектах определить достаточно сложно, — добавляет Гречина. Судя по предложениям девелоперов, цены на отдельные домовладения могут быть от $10 млн и выше”. К примеру, в поселке “Веледниково” (18 км от МКАД по Новорижскому шоссе) дом общей площадью 400 кв. м на участке 2 га предлагается за $17 млн. В Agalarov Village (24 км от МКАД по Новорижскому шоссе) коттедж на 1000 кв. м (участок — 1,2 га) оценен в $20 млн.

По словам Евгения Шевченко, на рынке по-прежнему много похожих друг на друга объектов, поэтому, как только появляется дом, построенный качественно, “как для себя”, у него есть все шансы быть проданным выше рыночной цены. “История рынка недвижимости Подмосковья знает примеры, когда усадьбы уходили за $25-30 млн, но это скорее исключение из правил”, — подчеркивает он.

Алексей Аверьянов условно делит рынок элитных поселков на предложения от частных лиц и девелоперских компаний. На стадии строительства, как правило, девелопер с определенной периодичностью поднимает стоимость предложений (примерно на 5% в два месяца). Частные инвесторы выставляют свои предложения на 5-10% дешевле, чем объекты застройщика. На вторичном рынке на ценовую динамику влияют также и общерыночные факторы: популярность направления, инфраструктура и социальная однородность поселка. В зависимости от названных критериев цена может варьироваться от 20-25% до 40-50% в год.

По словам Мазаева, годовой прирост стоимости коттеджей с земельными участками в 2006 г. составил около 30-40%. “Больше всего — на 65% — подорожали дома на первичном рынке”, — отмечает он. Но Андрей Уфимцев считает, что в элитном сегменте достигнут максимум ценового предложения. Ценовые колебания на дома в поселках класса “бизнес” и de luxe составляют 5-10 % в год, т. е. 0,3-1% в месяц. “Рынок элитного загородного жилья приближается к насыщению”, — констатирует он.

2007 год начался на загородном ранке элитного жилья довольно пассивно. Елена Первакова предполагает, что покупатели выдохлись в предыдущем году. Поэтому цены держатся практически на том же уровне, что и в конце 2006 г. По данным “Инкома”, за I квартал цены в большинстве элитных поселков выросли примерно на 5%. Что в перспективе, по словам Лидии Гречиной, может обернуться годовым ростом цен в среднем на 20-25% в год. “Хотя домовладения в наиболее интересных проектах будут дорожать интенсивнее”, — отмечает она.

По словам Анны Михайловой, элитный поселок будет востребован при наличии в нем свежей, творческой мысли, внедренной в концепцию совершенно нового поселка непривычного формата. “Для этого девелоперам придется экспериментировать с инфраструктурой, ландшафтами, новыми строительными материалами и архитектурными формами”, — прогнозирует она.

"Ведомости"16.04.2007

Людмила Чичерова

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены