ШТРИХИ К ПОРТРЕТУ РОСКОШИ
О существовании роскошных квартир знают все. При том что московская недвижимость вообще недешева (счет идет на сотни тысяч долларов), некоторые объекты выделяются и на этом фоне. Пять миллионов, десять… За что же состоятельные покупатели платят такие деньги?
Дать точное определение понятию «роскошная квартира» практически невозможно. Признанной всеми классификации, несмотря на развитие рынка, у нас еще нет. Это объясняется как объективными причинами (жилье все-таки достаточно индивидуальная вещь, многое тут проходит по признаку «нравится — не нравится»), так и субъективными. Говоря о последнем, мы имеем в виду следующее: критерии бесспорной роскоши кто-то один должен разработать, а остальные участники рынка — принять. Но согласиться с чужим мнением для застройщиков и риелторов порой довольно сложно. Многие агентства имеют собственную систему и зачастую объявляют ее единственно объективной.
Тем не менее есть несколько ключевых параметров элитности, признанных большинством специалистов.
Главный критерий — стоимость. За жилье, называемое роскошным, сегодня просят от 1,5 млн долл. Еще весной прошлого года нижней планкой был миллион, но рост цен на московском рынке сделал свое дело. Говоря о деньгах, следует понимать: только цифра в объявлении о продаже еще не делает квартиру элитной. В конце концов владелец любой однокомнатной панельки в Бирюлеве может выставить свою собственность на торг за пару миллионов. Реализовать, конечно, не сумеет однако рекламировать имеет полное право. Так что, с одной стороны, заоблачная цена предложения еще не гарантия действительно высокого класса. С другой стороны, купить шикарную квартиру дешевле полутора миллионов невозможно. В общем, стоимость — это, как говорят математики, условие необходимое, но недостаточное.
Следующий важнейший параметр элитности местоположение. Американские риелторы не зря заявляют, что престижность недвижимости определяют три фактора: location, location и еще раз location. Именно район чаще всего и обусловливает сегодня принадлежность дома к элитной категории. «Такие названия, как Остоженка, Пречистенка, Плющиха, Патриаршие пруды, в абсолютном большинстве случаев уже несут в себе соответствующую информацию о предложении», — говорит по данному поводу Марина Венчковская, руководитель отдела продаж квартир компании «Усадьба».
В последнее время некоторые застройщики пытаются объявить элитными многоквартирные комплексы, расположенные в достаточно удаленных от центра районах Москвы на юго-западе, западе, северо-западе. Признавая очевидные преимущества таких домов (отличная по городским меркам экология, богатая инфраструктура, хорошая инженерная начинка) и их привлекательность для покупателей, следует все же сказать, что это никак не роскошь. Общепринятый термин для подобных объектов уже существует — бизнес-класс. И нет в нем ничего обидного или унизительного.
Следующий критерий одним словом и не назовешь… Это, скажем так, ощущение избранности. Выражаясь иначе, приятное чувство, что ты не один из миллионов, а фигура исключительная, входящая в некий узкий круг. Именно по данному показателю не соответствуют элите многоквартирные «муравейники» на окраинах. Настоящий элитный дом должен быть клубным, то есть состоящим из 10, максимум 12 квартир. Оттеняет впечатление и фейс-контроль проверка будущих жителей на благонадежность и отказ в продаже тем, кто по каким-то причинам фейсом не вышел. Правда, скептики утверждают, что контроль часто существует лишь на словах (если некий сомнительный гражданин предлагает застройщику ну очень много денег, застройщик не в состоянии побороть искушение), а кроме того, его смысл теряется, поскольку возможны вторичные продажи квартир. И все же в рекламе делают особый упор на наличии фейс-контроля.
Отдельно в этой связи следует упомянуть особняки и пентхаусы. Такие объекты по определению являются предложениями высшего уровня прежде всего потому, что их в принципе не может быть много. Жилых особняков в Москве по экспертным оценкам не более 50 единиц. Настоящих пентхаусов (то есть жилищ достойного метража в действительно высоких зданиях с хорошими видами, эксплуатируемой кровлей) столько же. Согласимся, более эксклюзивное жилье сложно даже вообразить. Разве что Кремль…
Следующий пункт нашего перечня кондиции дома. Качество должно быть высочайшим во всех смыслах. Это касается и технических характеристик строения (оснащенность инженерией, системами безопасности), так и субъективных (здание должно быть красивым, в нем должно быть приятно жить). В последнее время с технической стороной все прекрасно: застройщики научились оборудовать свои объекты самыми современными устройствами и приспособлениями. Проблемы появляются там, где понятия «красиво» и «удобно» входят в противоречие с денежными интересами строителей.
«Прежние строительные методы ограничивали возможности, — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». Расстояние от фасада до задней стены дома не могло быть больше 12–15 м. Благодаря этому и в квартирах была хорошая инсоляция, и часть участка, выделенного под застройку, превращалась в дворик. Сегодняшние технологии, прежде всего монолитные, позволяют возвести дом, занимающий весь участок. В результате совсем не остается места для двора. Та же экономия сказывается и в том, что здания имеют прямоугольную форму. Подобная геометрия позволяет выжать из участка и разрешенной высоты максимум квадратных метров на продажу».
Нельзя сказать, что такую точку зрения единодушно поддерживают все эксперты. Возражения сводятся к тому, что, если застройщик сделает для своего объекта какой-то хитрый фасад, каждый квадратный метр обойдется ему дороже. Соответственно, дороже окажутся и квартиры. Никоим образом не пытаясь выступать арбитром в споре, просто заметим: каждый человек, вероятно, должен решать сам, готов ли он платить больше за возможность жить в красивом доме…
И наконец, последний бесспорный показатель роскоши параметры самой квартиры. Здесь многое зависит от вкуса, но некоторые основные моменты едины. Во-первых, это солидная площадь. Она должна быть не менее 200–250 кв. м, если только речь идет не о берлоге для одинокого холостяка тогда достаточно и студии в 80 «квадратов». Во-вторых, высокие потолки (минимум 3,2 м). В-третьих, грамотная планировка. Сегодня под ней понимают четкое деление квартиры на гостевую и приватную зоны, наличие достаточного количества спален (не менее трех) и полноценного санузла при каждой из них плюс одного для гостей. В-четвертых, изысканный интерьер. Причем изысканность, подчеркивает Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент», — это не набивание в дом всего самого дорогостоящего, что удалось раздобыть, а создание продуманных сочетаний цвета и формы, работа хорошего дизайнера, утонченность в подборе мебели и аксессуаров.
…Разумеется, со временем представления о роскоши трансформируются. В этой связи интересно вспомнить, что считалось шикарным жильем лет 15–17 назад. В начале 1990?х верхом престижа был дом из категории «кирпич ЦК», говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». Котировались также расселенные коммуналки поближе к центру (хотя данный вариант был способен преподнести «сюрпризы» вроде бомжеватых соседей или деревянных перекрытий).
В интерьерах господствовал так называемый евроремонт ламинат и белые обои под покраску. Иногда, впрочем, попадались и другие цвета. Особенно почему?то обеспеченные граждане любили малахит и бордо. В сочетании с золотом причем в огромных количествах им украшали не только дверные ручки, но и смесители, унитазы, люстры. Получалось то, что люди со вкусом называли стилем вампир.
Первые попытки возводить жилье для богатых были не всегда удачны. Специалисты до сих пор приводят в пример дом на улице Вересаева, появившийся во второй половине 1990?х. Если средняя цена квадратного метра в Москве колебалась тогда в районе 1000 долл., то квартиры на Вересаева стоили более миллиона. Но построен этот «инкубатор миллионеров», прямо скажем, в никудышном месте до центра далеко, прямо под окнами шумит Можайское шоссе, чуть поодаль — железная дорога.
Под стать расположению в ту пору были планировки и интерьеры. Модным был объявлен минимализм. Но он смотрится хорошо только на фотографии в глянцевом журнале, а в реальности постоянно натыкаешься на вопросы вроде «Куда бы повесить снятый с плеч пиджак?». Или еще хит тех лет двухуровневые апартаменты. Опять?таки выглядит концептуально, однако жить в такой квартире не совсем удобно. «Нынешние представления о роскоши в значительно большей степени ориентированы на удобство, — говорит Дина Амоян, генеральный директор компании «Гелиос-Недвижимость». Люди поняли, что совершенно незачем приносить комфорт в жертву моде. И этот триумф здравого смысла не может не радовать».
АБГАФОРОВ Владимир
Недвижимость & цены
