ОСТАНОВКА ПО ТРЕБОВАНИЮ

История кредитования жилой недвижимости в нашей стране еще не очень долгая, но некоторые заемщики уже столкнулись с необходимостью расторгнуть ипотечный договор. У одних изменилось материальное положение, вторым нужно перебраться в другой район, третьим надо съехаться или разъехаться с родственниками… Как решить проблему, если квартира находится в залоге? Риелторы предлагают несколько вариантов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки.
 
На юридическом языке залог недвижимости у банка называется обременением. Сведения о нем находятся в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. Все сделки с недвижимым имуществом возможны только с согласия залогодержателя, то есть кредитного учреждения.
 
Как говорит Екатерина Тевченкова, юрист компании «Новый город», сделок с заложенными квартирами пока немного максимум 3–5 % от общего объема. В подавляющем большинстве случаев такие квартиры продают по причине того, что человек не в состоянии расплатиться с кредитом и хочет купить себе жилье подешевле. Равноценных сделок (аналогичная жилплощадь в другом районе, съезды-разъезды) значительно меньше: заемщики, вероятно, считают подобные операции роскошью, непозволительной в условиях невыплаченного долга.
 
Три пути
 
Риелторы видят три возможных пути решения названной проблемы. Первый вариант: должник рассчитывается с банком до продажи квартиры. Большинство кредитных организаций сегодня не возражает против того, чтобы долг был погашен досрочно. Конечно, им выгоднее получать деньги от клиентов в течение всего оговоренного периода и налагать штрафные санкции за досрочное погашение. Но сегодня конкуренция между банками обостряется, и большинство из них уже отменило штрафы: как правило, предусмотрен мораторий на раннее погашение (не более трех – шести месяцев), а потом разрешено выплачивать всю сумму без финансовых потерь.
 
Это самый быстрый и удобный способ снять с себя бремя залога, но он требует наличия значительной суммы. Однако чаще бывает, что денег у человека, желающего продать квартиру, нет. А заем их у покупателя связан с риском… для последнего. Если в дальнейшем владелец откажется продавать жилье, принудить его будет практически нереально. Всевозможные предварительные договоренности можно оспаривать в суде, мотивируя их кабальными условиями, собственной недееспособностью в момент заключения соглашения и пр. Поэтому данный путь следует признать довольно опасным. Решаться на него покупателю рекомендуется только в том случае, если он полностью доверяет продавцу.
 
Второй вариант: уплачиваемые покупателем деньги сразу делят на две части для продавца и для банка. Обе суммы закладывают в разные депозитные ячейки, после чего составляют договор купли-продажи, но не обычный, двухсторонний, а с участием банка в качестве третьей стороны. Этот вариант, говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», наиболее надежен для всех участников процесса. Вместе с тем он сложнее, в том числе из-за некоторых особенностей законодательства. Например, по закону даже после перехода права собственности на квартиру обременение на нее сохраняется. Выведение жилья из-под залога это практически отдельная сделка: нужно снова собирать документы, заключать договор, сдавать его в регистрирующий орган. И только потом покупатель получит новое свидетельство о собственности уже без обременения.
 
И третий вариант: покупатель рассчитывается с продавцом за его долю в стоимости квартиры, а оставшийся долг перед банком принимает на себя, то есть фактически включается в ипотеку вместо прежнего собственника. Для покупателя этот путь самый выгодный, поскольку денег потребуется относительно немного. Зато ему предстоит пройти все, что связано с оформлением ипотечного кредита: нужно соответствовать требованиям по возрасту, месту работы, уровню белой зарплаты и т. п. Правда, банк может проявить сговорчивость, степень которой зависит от состояния кредита. Если нынешний заемщик увяз в долгах и существует реальная перспектива начинать судебную тяжбу, выселять заемщика и заботиться о последующей продаже квартиры, то банк, вероятно, согласится немного скорректировать условия, чтобы получить надежного плательщика.
 
Будущее ипотечного обременения
 
Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент», напоминает, что в странах с хорошо развитым рынком недвижимости 60–90 % всех продаваемых объектов и жилых, и нежилых реализуют с ипотечным обременением, то есть это в порядке вещей. Например, имеется объект стоимостью 200 тыс. долл. Если владелец уже выплатил за него 120 тыс. долл., а банку остается должен 80 тыс., то он может или продать жилье с обременением, или взять под его залог еще один кредит на 80 тыс. долл. в другом банке и отдать имеющийся долг.
 
Ипотека на Западе предполагает кредит не только на покупку жилья, но и вообще под залог недвижимости. Трех закладных сразу, правда, не бывает, а две обычное явление. Операция по продаже такого имущества рутинная, а денежные потери не превышают расходов, обычных для покупки недвижимости (услуги риелтора, адвоката, государственная регистрация сделки).
 
Ипотека в нашей стране еще не обрела унифицированных черт в этом корень проблем. Каждая сделка является произведением риелторского, юридического и страхового искусства. Тот факт, что заемщик получил кредит в банке А (а значит, прошел необходимые процедуры и удовлетворяет всем требованиям), совершенно не убеждает банк Б, он начнет проверять человека заново. Но как только на рынке появится мощный оператор, стандарты которого признают все, можно будет говорить о формировании общих критериев. Серьезный и уважаемый игрок у нас уже есть это федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). И признание его стандартов всеми прочими участниками скорее всего вопрос года-двух.
 

АБГАФОРОВ Владимир
Недвижимость & цены