Престиж районного масштаба

Уже стало притчей во языцех, что в Москве цены на "лучшие" дома в "лучших" районах бьют мировые рекорды. Но если понятие "лучшего" дома на сегодня более или менее определено, то понятие "лучшего" района предельно размыто. Причина в том, что по разным критериям один и тот же район можно считать благополучным или нет. Что же касается престижности района, то эта характеристика часто говорит о нашей приверженности сложившимся мифам, прежним оценкам и чрезмерной вере в рекламу.

Рожденные революцией

Любой город с более-менее продолжительной историей рано или поздно подвергается зонированию по социальному статусу. Для большинства городов мира это уже пройденный этап. Наиболее заметно социальное зонирование в крупных городах развитых стран, где оно сложилось 50-100 лет назад и сейчас меняется за счет освоения бывших "промзон" и ветхих кварталов, которые застраиваются жильем преимущественно для среднего класса. Не избежать этой участи и Москве.
К началу XX века в древней столице сложилось зонирование, отразившее ее многовековую историю и последние изменения социального состава тогдашнего российского общества. Четко выделялись купеческое Замоскворечье, дворянские городские усадьбы вдоль Бульварного кольца, на Остоженке, Пречистенке и в староарбатских переулках, мещанское Зарядье и Китай-город, разночинная рыночная Сухаревка.
Последующие семь десятилетий социалистического равенства практически уничтожили зонирование, "сжав" престижные районы до отдельных кварталов и даже домов. На фоне пролетарских "слобод" вблизи столичных промзон и спальных районов на окраинах выделялись "партэлитные" Фрунзенская набережная, Кутузовский проспект, "Царское село" в Кунцево, академические кварталы на Ленинском проспекте, богемные Сокол и Аэропорт. Если быть объективным, то придется признать, что Москва, в которой мы сейчас живем, сформировалась за 70 лет советской власти. Именно в это время возникли кварталы и микрорайоны, обладающие набором исторических, архитектурных и ландшафтных характеристик, определяющих эти территории как престижные. Границы этих территорий не имеют ничего общего с границами территориальных округов, а их "народные" названия обычно связаны со станциями метро, линии которого для большинства москвичей заменяют на карте города параллели и меридианы.

Арбат - престиж?

В нынешней Москве есть два десятка мест, в которые большинство горожан по мере возможности стремятся переселиться (см. таблицу 1). Интересно, что максимальная средняя цена квадратного метра прямо не отражает разницу между спросом и предложением на рынке жилья. Например, предложения квартир в районе Патриарших прудов единичны и не удовлетворяют спрос по качеству: человек, способный заплатить $2,5 тысячи за кв.м, не поедет в старый дом с деревянными перекрытиями. Иная ситуация с квартирами на Фрунзенской набережной. "Выставленная на продажу квартира в этом районе будет продана в любом случае, если только хозяева не сумасшедшие, - считает директор консультационного центра "Новый город" Наталья Ветлугина. - Эта территория застраивалась одновременно, дома здесь приблизительного одного качества, а географический фактор - река - привлекает покупателей".
Неоднозначно воспринимается покупателями район Кропоткинская-Арбат, включающий самые престижные на сегодняшний день Остоженку, Пречистенку и старые арбатские переулки. Наряду с роскошными реконструированными особняками здесь встречаются совершенные развалюхи с деревянными перекрытиями и дурно пахнущими двориками. Любимые москвичами Сокол и Аэропорт также хороши лишь "местами": по-соседству - большая промзона, протянувшаяся вдоль Рижской железной дороги (завод "Красный Балтиец" и окружение), серьезно портит картину. На противоположной стороне Ленинградки вносит путаницу смешанная застройка: сталинские особняки с 4-метровыми потолками соседствуют с хрущевской панелью и кирпичными малогабаритками.
Сегодня Кутузовский проспект поутратил былую престижность, но по-прежнему привлекает внимание покупателей, особенно иногородних. На Таганке относительно "престижная" территория ограничивается рекой и Народной улицей. Не все знают, что Ленинский проспект имеет четкое разделение по признаку престижности. Его правая - четная - сторона ценится гораздо выше. Объясняется это просто: справа, параллельно проспекту, тянется сначала Нескучный сад, потом территория Дворца пионеров, а еще дальше - проспект Вернадского, ограничивающий полосу однородной добротной застройки.
В последнее время на рейтинг московских районов существенное влияние оказывает новое точечное строительство. Появление новостройки, как правило, повышает цену на недвижимость в близлежащих домах. Активное точечное строительство может в корне изменить представление о районе. Например, это происходит на территории между станциями метро Щукинская и Октябрьское поле, в Тушино и других сложившихся районах на среднем удалении от центра, застроенных подлежащими сносу "хрущобами".
Отдельно стоит сказать о новых районах, среди которых, безусловно, лидирует Южное Бутово. Покупатели любят его за относительную экологическую чистоту и особенности застройки. Это один из немногих "спальных" районов, где, наряду с панелью, встречаются дома, построенные по индивидуальным проектам.

Таблица 1
Соотношение спроса и предложения по наиболее популярным московским районам (данные предоставлены агентством "Новый город")