На асфальте: Кирпич на кирпич

В обширном объеме предложений столичного рынка недвижимости квартиры в сталинках всегда считались лучшими вариантами. Жить в добротном доме престижно и комфортно. Но постепенно устаревающий жилой фонд теряет свои преимущества, уступая ценовые рубежи современной жилплощади из монолита. Даже квартиры в престижных сталинских высотках в 2007 г. уже не дорожают.

Эпоха в архитектуре

Дома, построенные в период правления Иосифа Сталина или по проектам, разработанным в те годы, но построенные в 1960-х гг. (заказчиками выступали крупные ведомства — МИД, Минобороны, Академия наук и др.), москвичи нарекли сталинками. Михаил Куликов, директор департамента управления вторичного рынка компании “Инком-Недвижимость”, отмечает, что под историческое определение “сталинки” подпадают совсем непохожие друг на друга дома начиная от знаменитых высоток в центре города и заканчивая фактически рабочими районами на тогдашних окраинах Москвы, которые массово застраивались в послевоенный период. “Это объекты разного уровня и разных потребительских качеств. Некоторые из них являются памятниками истории и уже более полувека по праву считаются элитным жильем (отличаются большими площадями, неплохим расположением), другие ординарные старые кирпичные дома”, — говорит он.

Светлана Абелян, руководитель филиала “На Страстном бульваре” компании “Новый город”, подчеркнула, что зачастую сталинский дом, особенно довоенный, построенный в конце 30-х гг. прошлого столетия, внешне очень похож на дореволюционный доходный. Примеры: дом на ул. Поварской, 29-31, а также дома с яркими архитектурными деталями, расположенные на Патриарших прудах, в Ермолаевском переулке и др. “На них нет коммунистической символики, поэтому их часто путают со зданиями, построенными раньше. Но все звезды, гербы, самолеты, героические воины появились на сталинках уже после войны”, — отмечает она.

По словам Ланы Волохиной, директора департамента городской недвижимости Vesco Realty, география расположения домов сталинской постройки весьма обширна. Условно ее можно ограничить сектором между Садовым и Третьим транспортным кольцом, а также тремя станциями радиальных веток метро от Кольцевой линии.

Основным принципом строительства в 40-50-е гг. прошлого столетия было стремление создать новое лицо города, поэтому самые заметные и выделяющиеся с точки зрения архитектуры объекты располагались вдоль наиболее оживленных магистралей города: по Кутузовскому, Ленинскому, Ленинградскому проспектам, пр-ту Мира и Садовому кольцу, а также на центральных набережных — Фрунзенской, Тараса Шевченко, Котельнической.

“Самые престижные сталинки находятся в районах Кутузовского и Ленинского проспектов, — дополняет Ольга Селютина, руководитель управления вторичного жилья компании "Русский дом недвижимости". На Ленинском проспекте самые дорогие дома располагаются по правой, четной стороне от Нескучного сада до пересечения с Ломоносовским проспектом. На Кутузовском проспекте высоко котируются все дома с начала улицы и до Третьего транспортного кольца (ТТК) и еще несколько домов после ТТК по левой стороне”.

По словам Николая Андреева, генерального директора компании “Пересвет-Недвижимость”, сталинские дома есть практически во всех “старых” районах Москвы и кроме центра часто встречаются в застройке Северного, Северо-Западного и Западного административных округов Москвы.

С высоты птичьего полета

Самыми выдающимися творениями сталинской эпохи стали высотные дома. Разработку грандиозного проекта контролировал лично генералиссимус. Постановление Совета министров СССР № 53 “О строительстве в г. Москве многоэтажных зданий” было подписано Иосифом Сталиным в январе 1947 г.  в год празднования 800-летия столицы.

Руководителем проекта стал главный архитектор Москвы Дмитрий Чечулин. Под его началом был разработан план размещения высоток в городской застройке. По проекту восемь высоток располагались в излучинах Москвы-реки и на пересечении Садового кольца с основными магистралями, которые должны были сходиться в одну точку в самом центре столицы у Дворца Советов, который собирались возвести на месте снесенного храма Христа Спасителя. Хотя первоначальный проект не был полностью реализован, восьмая высотка не была построена, помпезные здания и сейчас влияют на облик города, являясь частичкой эпохи, запечатленной в архитектуре.

Две высотки из семи — жилые дома: на Котельнической набережной и на Кудринской площади. Дом на Кудринской построен в 1954 г. по проекту архитекторов Михаила Посохина и Андрея Мдоянца. Здание состоит из центральной 24-этажной башни (высота вместе со шпилем — 156 м) и боковых корпусов по 18 этажей. Технические этажи боковых корпусов модернизированы и превращены в жилые. Первый и цокольный этажи нежилые, в подвальном помещении располагаются подземные гаражи.

Дом спроектирован так, что в нем есть три основных подъезда по одному на каждый корпус и по нескольку второстепенных подъездов. На каждом этаже расположено от четырех до восьми квартир. В вестибюлях сохранились большие зеркала, роскошные люстры.

Планировочные решения квартир в этих домах предусматривали просторные холлы и прихожие, многочисленные помещения служебного назначения (кладовые). 2- -3-,2-При жилых площадях 1-комнатных квартир 17-22 кв. м общие площади составляли около 50 кв. м. В немногочисленных 4 и 5-комнатных квартирах встречались совмещенные кухни-столовые площадью 29 кв. м, а также вторые гостевые санузлы.

Дом на Котельнической набережной построили архитекторы Дмитрий Чечулин и Андрей Ростковский в 1952 г. Как и на Кудринской площади, самые престижные квартиры располагались в центральном крыле корпуса. Отличительная особенность виды на Кремль, Москву-реку, историческую часть города. Квартиры в доме получали люди известные. В разное время в доме жили Михаил Жаров, Марина Ладынина, Роман Кармен, Фаина Раневская, Галина Уланова, Клара Лучко и др. Поэтому неудивительно, что при продажах квартир в доме основной акцент делается на элитарность проживающих в нем людей и удачное месторасположение.

Лепнина и помпезный фасад

Выигрышное расположение одно из основных преимуществ большинства сталинок. Но эти дома также отличались неплохим качеством строительства. “В те времена никто и не думал экономить на строительных и отделочных материалах, а за каждый сворованный кирпич отправляли в лагеря”, — говорит Светлана Абелян.

По мнению Павла Косова, директора отделения “Центральное” компании “МИАН — Агентство недвижимости”, нельзя не заметить украшенные лепниной и барельефами помпезные фасады, разноцветную штукатурку, обилие мрамора. Часто материалом для внешней отделки сталинок была плитка под блоки из искусственного или натурального камня.

В домах непривычно просторные подъезды, широкие лестницы. Толстые стены квартир гарантируют хорошую тепло- и звукоизоляцию. Николай Андреев отметил, что большинство квартир имеют большой метраж, просторные комнаты, кухни и холлы, высокие потолки, балконы. Внутренняя отделка квартир включала паркетное покрытие, потолки также с элементами декоративной лепнины.

Сталинские дома строились на приличном расстоянии друг от друга, что позволило окружить их уютными озелененными двориками. “Кроме того, многие из домов были ведомственными, и квартиры в них выделялись наиболее заслуженным сотрудникам, а значит, культурный уровень жильцов таких домов довольно высок”, — отмечает Наталья Кирпиченко, генеральный директор “Миэль-Брокеридж”.

Не без недостатков

Дома, известные в народе как сталинки, не лишены недостатков. По словам Павла Косова, один из основных — ветхость и изношенность. С момента строительства домов прошло более 50 лет, поэтому инженерные коммуникации трубы, электрические кабели износились, а чтобы полностью решить данную проблему, необходимо отремонтировать их на всем протяжении  от квартир до точек подключения к городским сетям. Даже в самых престижных сталинках, позиционирующихся на рынке как элитное жилье, нет центрального кондиционирования, а сейчас это обязательная опция домов, относящихся к элитному сегменту рынка. Много домов с деревянными перекрытиями, говорит Елена Голубева, управляющий компании “Хирш”. Вопреки распространенному мнению, это касается не только зданий довоенной постройки. По мнению Ольги Селютиной, недостатком отдельных

домов, расположенных на Кутузовском и Ленинском проспектах, а также в районах ст. м. “Автозаводская” и “Полежаевская”, является наличие смешанных перекрытий.

Николай Андреев в числе характерных для сталинок недостатков назвал расположение мусоропровода в самой квартире, небольшие кухни (около 8 кв. м), маленькие балконы. По словам Ланы Волохиной, за исключением ряда домов, построенных для советской элиты, нарекания клиентов вызывают устаревшие и просто неудобные планировки квартир. Еще один недостаток сталинских домов, по мнению Андреева, — отсутствие охраны. “Даже в знаменитом доме на ул. Серафимовича в некоторых подъездах нет консьержа, что понижает престижность самой квартиры, — отмечает эксперт.  Далеко не все жители дома готовы платить за круглосуточную охрану, особенно это касается пенсионеров, которых в сталинских домах живет немало”.

“Подземный гараж, общепринятая опция элитного дома, есть только в самом привилегированном доме на Котельнической набережной, но и там количество машино-мест заметно отстает от принятого сейчас стандарта — 1-2 на квартиру”, — говорит Павел Косов. “Часто дома подводит контингент, — говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор". Хорошо, если в доме расселен целый подъезд, а еще лучше целый дом. Но бывает так, что из подъезда откажутся выезжать жильцы 1-2 квартир, и такое соседство весьма неприятно для тех, кто купил квартиру за большие деньги, сделал дорогостоящий ремонт”.

Хотя Анжела Кузьмина, директор отела продаж компании IntermarkSavills, не считает, что покупателей жилья в престижных сталинках что-то отпугивает. Собираясь приобрести квартиру, они дают себе отчет в том, что купят квадратные метры в центре Москвы, прекрасный вид на исторический центр города, ауру здания, но также недостаточно современное жилье.

“Сталинский дом — это практически единственная возможность для не самого богатого человека купить жилье с высокими потолками, толстыми кирпичными стенами, — говорит Елена Голубева. Все это есть и в современных элитных новостройках, но цена на эти дома запредельна”. По словам Николая Андреева, наибольшим спросом пользуются сталинские дома в престижных районах ЦАО. Квартиры в них приобретают те, кто верит в прочность и надежность сталинских домов. По словам Кузьминой, неизменно популярны квартиры в “Доме на набережной” (ул. Серафимовича, 2) и в высотках на Котельнической и Кудринской. “Эти дома остаются элитными во многом в силу своего расположения, контингента жильцов и истории самих зданий”, — отмечает Куликов.

Хотя Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости “Новое качество”, считает, что уже нет ажиотажного спроса на квартиры в сталинских домах. Популярностью у покупателей пользуются только здания, когда-то считавшиеся элитными: высотки, дома на Ленинском проспекте и на наб. Тараса Шевченко. “Особенно заметно возросла популярность квартир в домах, расположенных рядом с ММДЦ "Москва-Сити", а самый популярный дом у покупателей в этом месте "подкова" на Ростовской набережной”, — отмечает он. Лана Волохина также подтвердила, что так называемых листов ожидания на квартиры в сталинских домах нет. Но эпизодически на рынке возникают ситуации, когда на один объект как правило, с хорошим видом претендует сразу несколько клиентов. “В таких случаях собственник заключает сделку с клиентом, готовым заплатить большую сумму”, — говорит она.

Как пояснил Михаил Куликов, за 15 лет существования риэлторского рынка Москвы ситуация изменилась, появилось большое количество современных домов высокой категории комфортности, у потребителя стало больше выбора и сталинки перестали ассоциироваться с элитным жильем. Основное количество качественных сталинских домов сами собой переместилось в сегмент жилья бизнес-класса.

Возраст сказывается

По совокупности характеристик самые высокие цены сложились на квартиры в сталинских высотках и в домах 1960-х гг. постройки на выигрышных территориях (Кутузовский проспект, Фрунзенская набережная, в районе ул. Тверской). Чтобы заполучить жилплощадь в престижных домах, люди шли на разные хитрости. Лана Волохина рассказала, как в начале 1990-х гг. в высотке на Котельнической набережной было выкуплено подсобное помещение, которое ранее использовалось под склад для инвентаря дворников. Особенность помещения заключалась в том, что оно было расположено на последнем этаже углового подъезда в отдельной башенке. Площадь помещения составляла около 30 кв. м, а высота потолка более 7 м. “Новый собственник разделил помещение на два этажа: на первом была обустроена кухня, а на втором — спальня и санузел, и в начале 2000-х квартира была реализована на рынке по рекордной для того времени цене $3000 за 1 кв. м”, — говорит она.

По словам Андрея Уфимцева, в прошлом году компания “Новое качество” продавала квартиру в доме на Котельнической набережной общей площадью 120 кв. м. Цена квартиры без ремонта составила $1,2 млн. В настоящее время через агентство “Инком-Недвижимость” предлагается 3-комнатная квартира на 9-м этаже корпуса А этого же дома. Квартира небольшая, при общей площади 74 кв. м жилая составляет 48 кв. м. Значительный плюс окна квартиры выходят на набережную. Цена предложения — $780 000 ($10 541 за 1 кв. м).

Другая квартира, 2-комнатная, находится в боковом корпусе (ВК) на последнем, 13-м этаже. При общей площади 68,6 кв. м жилая — 29 кв. м, кухня — 9,6 кв. м. Несмотря на то что в квартире хороший ремонт, стоимость 1 кв. м жилплощади ниже, чем в квартире из центральной секции, и составляет $7726. Цена квартиры сравнительно невысокая — $530 000, что, по мнению экспертов, свидетельствует: время запредельно высоких цен на квартиры в сталинских высотках постепенно уходит в прошлое.

По словам Павла Косова, дешевле, чем в высотках, обойдется квартира на Фрунзенской набережной. К слову, середина набережной значительно дороже, чем первые и последние дома. Жилье на Кутузовском ценится еще дешевле из-за шумности самого проспекта, близости ТТК. Самый большой разброс цен на квартиры в сталинках в районе Сокола, где есть и обычные дома, и дома, когда-то заселенные учеными, военачальниками, медиками, актерами. Последние дома содержатся в приличном состоянии и продаются дороже.

По словам Николая Андреева, цена квартиры в 8-9-этажном доме будет выше, чем в 5-этажном. А, например, цена 1 кв. м в квартире, расположенной в 8-этажном доме на ул. Профсоюзной, будет примерно на $500 меньше, чем на Ленинском или Кутузовском проспекте. Также цена квартиры зависит от этажа, метража кухни, расположения мусоропровода, материалов перекрытий, наличия лифта. “Самая низкая цена будет у квартиры в 5-этажном доме без лифта, с деревянными перекрытиями, на 5-м этаже, с маленьким метражом кухни, с выходом в общий мусоропровод в квартире”, — отмечает он.

При продажах квартир в известных сталинских домах риэлторы часто делают акцент на истории дома или квартиры. Хотя Ольга Селютина считает, что в последние годы покупателей перестал восхищать факт проживания в квартире известного персонажа, оставившего свой след в истории. “Конечно, люди не остаются равнодушными к факту, что в доме или в квартире, которую они смотрят, жили или живут знаменитые люди, но на цену, которую они готовы заплатить за квартиру, это обычно никак не влияет”, — говорит она. В “Русском доме недвижимости” рассказали, что совсем недавно по рыночной цене безо всяких надбавок была продана квартира в доме в М. Палашевском переулке, где жила Фаина Раневская, а сейчас проживает Георгий Тараторкин. “Так что факт продажи квартиры Андропова на Кутузовском, 26, за $1 млн уже много лет остается экзотическим случаем, — подчеркивает Селютина. Таких денег квартиры в этом доме не стоят даже сегодня”.

Появление на рынке широкого предложения квартир в современных монолитных домах отразилось на ценах в устаревающих сталинках. “Соотношение цен на квартиры в сталинских домах и на квартиры в современных монолитных домах в разных округах разное, — говорит Михаил Куликов. Например, в ЗАО квартиры в сталинках стоят дороже, чем в современных монолитах. Примерно такая же картина наблюдается и в ЮЗАО и ЮАО. В других округах Москвы, например в САО, СВАО, ЮВАО, ситуация противоположная: квартиры в современных монолитных домах стоят дороже, чем в сталинских домах.

“По опыту чаще всего квартиры в сталинских домах покупают люди солидного возраста, от 50 лет и старше, что во многом связано с ностальгией: для них важно, что во времена их молодости сталинские дома, а особенно высотки, были символом высокого положения”, — говорит Уфимцев.

Как отметила Лана Волохина, с одной стороны, сейчас начинает формироваться отдельный сегмент элитных видовых квартир в домах сталинской постройки, расположенных на престижных набережных и проспектах. С другой остальная часть предложения постепенно смещается в сегмент экономкласса, вытесняемая современными жилыми комплексами, более конкурентоспособными практически по всем показателям. “Данная тенденция подтверждается ростом стоимости предложений за последний год, показатели которого значительно варьируются в зависимости от конкретных характеристик квартиры”, — подчеркивает она.

В базе эксклюзивных предложений “Миэль-Брокеридж” стоимость 1-комнатной квартиры в домах сталинского типа колеблется в пределах $4700-6800 за 1 кв. м, 2-комнатной — от $3500 до 10 000 за 1 кв. м. Самый большой разброс в категории 3-комнатных квартир: от $3450 до $18 000 за 1 кв. м. Цена 1 кв. м площади в многокомнатных квартирах (4-5 и более комнат) составляет $3800-8200.

По словам Владислава Луцкова, директора аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль”, динамика цен на квартиры в сталинских домах отражает тенденции рынка в целом: резкий рост в 2006 г. и стабилизация в наступившем 2007 году. “В прошлом году ценовой прирост в данной категории жилья составил +83,1%, а сначала текущего года такие квартиры подорожали на 3,1%, достигнув в апреле уровня $5883 за 1 кв. м”, — говорит он.

"Ведомости" 18.06.2007
Людмила Чичерова