На асфальте: Золотые берега

Повсюду в мире один из самых интересных сегментов недвижимости — дома у воды. Москва в этом отношении не исключение. Квартиры на набережных и у прудов пользуются повышенным спросом, особенно у состоятельных граждан.

Водотерапия

Москва, как и большинство древних городов мира, основана была у реки. В настоящее время протяженность Москвы-реки в черте города превышает 70 км. В XVIII и XIX вв. берега протекающих по территории города рек активно осваивали промышленники — заводам и фабрикам для производства требовалось огромное количество воды, кроме того, в речку было удобно сливать отходы. Сегодня яркое тому подтверждение — берега Яузы и некоторые набережные Москвы-реки, изобилующие промышленными постройками, говорит Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль”.

Во второй половине прошлого столетия бесконтрольное загрязнение московских рек прекратилось и начался процесс их постепенного очищения. В настоящее время столичные власти проводят политику вывода промышленных предприятий за пределы Москвы. Стремление мэрии улучшить облик столицы и особенно ее набережных неудивительно, ведь, как заметил Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации “Рескор”, набережные традиционно воспринимаются как визитная карточка города.

Вдоль Москвы-реки создается полоса природоохранной зеленой зоны, которая почти беспрерывно тянется от Филевской поймы (Филевский парк) до самого центра (ст. м. “Октябрьская”) и включает в себя окрестности реки Сетунь, скверы и пруды Новодевичьего монастыря, Воробьевы горы, сады МГУ, Нескучный сад и ЦПКО им. Горького. Одновременно в разных частях города около водоемов воссоздаются зеленые уголки, например Чистые и Патриаршие пруды. Все это благотворно влияет на близлежащие жилые кварталы. А в жаркие или неблагополучные с точки зрения экологии дни врачи советуют чаще быть у воды, хотя бы у фонтанов.

“Квартиры на набережных всегда были популярны. Это объясняется объективными и субъективными причинами. Перед домами на набережных, к примеру, достаточно проблематично, практически невозможно построить еще какое-либо здание. Иными словами, если человек покупает квартиру с видом на реку, то этот вид у него и останется на долгие годы, скорее всего навсегда. Кроме того, несомненно, есть эстетическая привлекательность жилья на набережной  завораживающая красота текущей воды и панорамный вид”, — говорит генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова.

Нынешний повышенный интерес к домам на набережных не причуда, подчеркивает Елена Буравцова, пресс-секретарь компании “Домострой”. “Людям, живущим и работающим в мегаполисе, важно хотя бы в собственном жилище освобождаться от стрессов. Городские пейзажи с преобладанием асфальта и бетона за окнами отнюдь не способствуют улучшению настроения. Но кому-то в столице повезло, и они имеют возможность наблюдать из своих окон

чудесные пейзажи, — говорит Буравцова. Например, жильцы домов на Фрунзенской набережной наслаждаются видом Нескучного сада. А из окон домов в Новодевичьем проезде открывается прекрасный вид на Новодевичий монастырь и пруд в окружении деревьев и лужаек. Нельзя не отметить и прелесть Чистых прудов, района престижной застройки“.

“Нужно понимать, что дом, возводимый близ реки, строится на специфических грунтах, что требует применения специальных технологий, и себестоимость данного дома увеличивается, соответственно, и продажная цена высока. Однако, учитывая относительно небольшой объем качественного предложения в домах на набережных в столице, спрос на них будет всегда”, — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам копании “Квартал”. Он отмечает, что покупатели дорогих квартир часто обращают особое внимание на дома у воды, такое жилье престижно. Даже несмотря на то и дело возникающие слухи о том, что очередное высотное здание “сползает” в реку.

“При возведении многоэтажных новостроек значительно увеличивается нагрузка на грунт, поэтому требуются дополнительные работы и затраты на исследование и укрепление почвы,

рекультивацию земель. В противном случае возникает угроза образования трещин в доме из-за неустойчивости фундамента вплоть до обрушения конструкций. При таких условиях возведение многоэтажного жилья может быть ограничено или вовсе запрещено“, — говорит о трудностях возведения домов у воды Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

“Ограничивает популярность квартир на набережных то, что там практически не ведется новое строительство. Все престижные набережные, включая Фрунзенскую и Пречистенскую, как правило, уже имеют исторически сложившуюся застройку, что затрудняет возведение там новых зданий. Поэтому квартиры на набережных предлагаются в основном на вторичном рынке жилья”, — добавляет Лушкин. Что еще больше повышает цену таких квартир.

Пейзаж бьет по карману

Как говорится, красота требует жертв, в данном случае  жертв финансовых. По этому поводу Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы “Пересвет-Девелопмент”, замечает: “Дома на набережных всегда были и будут более востребованы, чем аналогичные варианты жилья, расположенные внутри районов. Вид из окна на набережную любой реки или водоема существенно повышает ценность недвижимости в глазах покупателей. Разница между стоимостью квартиры в доме на набережной и аналогичного варианта внутри того же района может доходить до 20-30% за 1 кв. м”.

Самые престижные элитные квартиры расположены в домах на набережных внутри Садового кольца. Там стоимость 1 кв. м апартаментов в новом доме на набережных составит от $12 000 до $15 000 и выше. В домах, расположенных за пределами Садового и до Третьего транспортного кольца (ТТК), — $7000-10 000 за 1 кв. м.

“Естественно, квартира на набережной в историческом центре будет стоить в разы больше квартиры на набережной Яузы в Восточном административном округе, — говорит Мария Литинецкая. Например, в планируемой элитной жилой застройке на "Золотом острове" прогнозируемая цена жилья — около $40 000 за 1 кв. м, а на набережной Яузы можно приобрести квартиру от $4600 за 1 кв. м. В то же время в границах одного района стоимость 1 кв. м в домах, расположенных на набережной и в отдалении от нее, существенно не различается. К примеру, квартиры в "Доме на Карамышевской набережной" продаются по $7200 за 1 кв. м, а в ЖК "Велтон-парк" на пр-те Маршала Жукова, расположенном на некотором расстоянии от набережной Москвы-реки, — по $6500-7000 за 1 кв. м. Район Хорошево-Мневники сам по себе является престижным, здесь преимущественно возводятся новостройки бизнес-класса с соответствующими характеристиками, это и определяет высокую стоимость квартир во всем районе”.

По мнению Валерии Родионовой, руководителя филиала “Сивцев Вражек” компании “Новый город”, назвать точную величину “надбавки за воду” сложно. “Где-то она может достигать 50%, например на Фрунзенской набережной, а где-то ее нет совсем. Еще один важный аспект дорогой это тип жилья или дешевый. Если состоятельные люди обращают внимание на эстетику и готовы платить больше за видовые характеристики, то для покупателей сегмента экономкласса данный фактор почти не имеет значение. К примеру, покупатели типовых панельных домов если и заплатят больше за умиротворяющий вид на речку, то на 5-10% максимум”.

Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость”, считает, что стоимость жилья на набережной во многом зависит от того, что находится на другой стороне реки: “Если там жуткие промышленные объекты, они вряд ли будут радовать глаз. Только хороший вид увеличивает цену недвижимости. Сама вода тоже должна быть живописной. И чем выше этаж, тем дороже — это касается в основном элитного жилья”.

“Для покупателя важно не просто наличие водоема рядом с домом, а именно красивый вид из окна, — подтверждает Елена Логвина. Это всегда конкурентное преимущество, и цены на видовые квартиры, в том числе с видами на воду, обычно на 20-50% выше, чем на аналогичные квартиры без вида. В элитных домах вид из окна может увеличить цену в два раза. Такая тенденция наблюдается в Москве уже давно”.

Фрунзенская лидирует

Валерия Родионова обращает внимание на тот факт, что московские набережные очень разные. К примеру, Кожуховская набережная обещает далеко не чарующий вид, особенно с верхних этажей, на нефтеперерабатывающий завод.

Ольга Творогова причисляет к самым привлекательным Саввинскую, Ростовскую, Пречистенскую, Краснопресненскую, Котельническую и Фрунзенскую набережные. Менее интересны, на ее взгляд, набережные Яузы, поскольку там много промышленных предприятий. Александр Козлов добавляет к этому списку лучших набережных Берсеневскую, Космодамианскую и Дербеневскую.

Все лучшие набережные, по его словам, вошли в историю Москвы. “Дома, расположенные в этих районах, становятся элитными уже просто благодаря своей истории. В каждом доме проживали известные люди Москвы и России. Да и, согласитесь, у воды воздух все равно другой лучше и чище. Поэтому элита будет в первую очередь тянуться к апартаментам в домах, расположенных именно на этих набережных”, — уверен Козлов. Домашнее любительское порно видео онлайн.

Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate, называет наиболее популярными Космодамианскую, Софийскую, Озерковскую, Якиманскую и Пречистенскую набережные. По ее словам, в доме, где расположен кинотеатр “Ударник”, квартиры с видом на реку стоят до $12 000 за 1 кв. м, а окнами во двор или на Болотную площадь — $10 000 за 1 кв. м. Однако, по мнению эксперта, в такой разнице цен решающую роль играет не столько Москва-река, сколько виды на Кремль и храм Христа Спасителя. Что касается других набережных, например Саввинской, где построены новые элитные дома, то там близость к речке может увеличивать стоимость жилья на 20%, считает Земцова.

Самые красивые набережные, в свою очередь, сильно отличаются друг от друга, и отношение к ним у специалистов неоднозначное. Больше всего положительных эмоций вызывает Фрунзенская набережная. “Тип застройки на Пречистенской набережной мне не нравится. По-моему, все, что там возводилось, слишком уж нацелено на получение максимальной прибыли. В результате и архитектура, и организация жизненного пространства все это, мягко говоря, проигрывает Фрунзенской набережной”, — говорит, например, Валерия Родионова.

Сергей Лушкин также считает наиболее популярной Фрунзенскую набережную, и не только потому, что она располагается в центре города, но и потому, что ранее там селилась советская элита и жить там всегда было очень престижно.

Александр Козлов, в свою очередь, подчеркивает, что дома на набережных привлекательны и престижны только в пределах ТТК, до Автозаводского моста, а далее, по его словам, — “сплошные сливы грязной воды от промышленных предприятий, соответственно, экология и речные пейзажи уже совсем другие”.

По мнению Марии Литинецкой, благодаря благоприятной экологической обстановке, развитой инфраструктуре и хорошей транспортной доступности приобретает популярность долина реки Сетуни.

Раздолье для инвесторов

В настоящее время кое-где на старых набережных (Саввинская, Тараса Шевченко и Шелепихинская) появляются новые кварталы. В ряде случаев это связано с переносом промышленных предприятий и сносом старых производственных корпусов. Хотя вывод огромной фабрики или завода  процесс для инвестора обременительный, здесь, по мнению Твороговой, есть свои полюсы: освобождается огромная территория, к которой уже подведены коммуникации, что делает такие площадки привлекательными для девелопмента.

“На наб. Тараса Шевченко намечается активная застройка благодаря закрытию Бадаевского пивоваренного завода и некоторых других подобных объектов, — напоминает Валерия Родионова.  Но самый лакомый кусочек — "Золотой остров", место расположения фабрики "Красный Октябрь". Это потенциально самый лучший участок в Москве, практически автономная среда, с трех сторон окруженная водой. И тут же максимальная близость к Кремлю и наличие зеленых зон, которые смягчают сложную экологическую обстановку центра города. Дело за малым — освоить эту территорию”.

Елена Буравцова одной из самых перспективных во всех отношениях набережных называет Софийскую и прилегающие к ней набережные: “После реконструкции Болотного острова это место может стать одним из красивейших в Москве. На территории острова планируется сохранить исторические памятники, знаменитый "Дом на набережной" с Театром эстрады и кинотеатром "Ударник". Будут сохранены здания "Красного Октября", в которых планируется создать новый формат городского жилья — лофт (как правило, это бывший производственный цех с огромными потолками и такими же оконными проемами, приспособленный под жилье; может быть особенно интересен тем, для кого квартира/дом это одновременно и творческая мастерская). Также будет сохранено здание старого английского посольства и два небольших здания на Софийской набережной, представляющие историческую ценность. Вся остальная территория предназначается под новую застройку. Из недостатков пока можно выделить неблагоприятную экологическую обстановку в самом центре города. Плотность застройки и транспортных потоков здесь самая высокая, а количество зеленых насаждений планомерно снижается. Однако не думаю, что это скажется на реализации квартир”.

Столичные набережные  еще не освоенный как следует потенциал. Проблема набережных будет обязательно решаться правительством Москвы, уверен Михаил Гороховский: “До сего момента, видимо, у городских властей и руки не доходили, и имущественные отношения не были еще урегулированы. Потому что сейчас Москва-река не везде обрамлена набережными, и это бросается в глаза, особенно если сравнивать с другими европейскими городами. Неустроенные территории на берегах  это тот запас площадей, которых Москве остро не хватает. И набережные обязательно будут реконструироваться, их ждет комплексное благоустройство. Думаю, все это начнется не позднее 2010 г.”.

Среди новых застроек у воды в центре города Елена Буравцова отмечает жилой комплекс “Остоженка Парк Палас” (инвесторы — “Бизнес-Строй”, “Вессо-Линк Единая Пейджинговая”, входит в группу компаний “Инфайком”): “Квартиры этого комплекса начиная с 4-го этажа будут иметь хорошие видовые характеристики. Пентхаусы на последних этажах  с видами на храм Христа Спасителя, Кремль, Пречистенскую набережную и Крымский мост”. Срок сдачи в эксплуатацию — I квартал 2008 г., ориентировочная стоимость — от $9000 за 1 кв. м. Кстати, проект предполагает перестройку комплекса дореволюционных зданий мануфактуры фабриканта Ивана Бутикова, что неоднозначно воспринимается любителями старины.

“Еще один элитный жилой комплекс — Green Hills компании "Юниформстрой", — продолжает Елена Буравцова. Он находится на склоне холма, у Москвы-реки, между Андреевским монастырем и Нескучным садом. Квартиры там со свободной планировкой, высота потолков — от 3,1 до 3,6 м. Жилой комплекс сочетает богатую инфраструктуру, самые современные инженерные системы и коммуникации и уединенность закрытого загородного клубного поселка”. Стоимость квартир — от $7700 до $11 000 за 1 кв. м. Около 80% квартир уже продано, часть продается на вторичном рынке.

Комплекс построен в природном заказнике Воробьевы горы. Увы, шум, пыль и выхлопные газы от расположенного в 5 м и на высоте верхних этажей ТТК (кроме того, сразу за кольцом проходит окружная железная дорога грохот от проходящих товарняков стоит неимоверный) не добавляют очарования комплексу. Надо всем комплексом скалой возвышается высотное здание Академии наук России, построенное при социализме, когда Воробьевы (Ленинские) горы еще не были охраняемой государством природной зоной.

По мнению Александра Козлова, если в пределах ТТК сносят производственные здания и на их месте строят жилые дома, то в данном случае цены на квартиры будут достаточно велики, как и спрос. Тому красноречивый пример  проект компании “Пересвет-Девелопмент” — жилой комплекс бизнес-класса “Каскад”, построенный на месте производственных корпусов завода Туполева на берегу реки Яузы, на территории объединенной охранной зоны “Немецкая слобода Лефортово”. В комплексе более 700 квартир, от вполне демократичных до элитных апартаментов повышенной комфортности на верхних этажах, с панорамным видом из окон, каминным залом и зимним садом. В каждой квартире предусмотрены остекленные лоджии или балконы площадью от 6 кв. м, шумозащитные стеклопакеты, высота потолков — более 3 м. Сейчас квартиры в ЖК “Каскад” продаются по $6000-8000 за 1 кв. м, 80% апартаментов уже нашли своего покупателя. Сдача дома госкомиссии — IV квартал 2007 г.“.

Однако, подчеркивает Александр Козлов, если строительство жилого дома идет в районах за пределами ТТК, то результат получается совершенно другой. В качестве примера он приводит набережные в Печатниках и Марьине, где, по его словам, вид из окон еще хуже, чем внутри районов, и продать квартиры намного труднее.

"Ведомости" 18.06.2007
Олег Щелов