Анатомия здания: Личное пограничье

Людям нравятся балконы. Балкон — это еще не улица, но уже и не квартира, это пограничная территория, где можно по утрам выпивать чашечку кофе, а можно использовать как подсобное помещение для хранения лыж, говорит Анжела Кузьмина, директор отдела продаж IntermarkSavills. Вот только граждане используют балконы далеко не всегда в соответствии с жилищными нормами, подчас в ущерб окружающим и даже самим себе. Отсюда и бесконечные склоки жильцов между собой и с ДЕЗ на балконной почве.

Наличие балкона или лоджии повышает цену квартиры. По мнению аналитиков АН “Домострой” в среднем на 5% во всех сегментах недвижимости.

“Москвичи любят балконы (за исключением, пожалуй, живущих на верхних этажах столичных высоток — там выходить на балкон просто страшно). Это приятная опция, хотя пересчитать ее ценность на деньги сложно. В целом можно сказать, что при выборе между двумя квартирами, одна из которых на 5 м больше, а другая с балконом, многие покупатели выберут второй вариант”, — считает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании “Новый город”.

Объект народной любви

Балконы часто путают с лоджиями. Функция у них одинаковая, но формальное отличие в том, что лоджия — это ниша, конструктивно входящая в общий объем здания, а балкон в современных домах это выступающая из стены огороженная железобетонная балка. С точки зрения потребителей лоджия лучше, чем балкон: она более закрытая. Но в целом факт популярности балкона или лоджии отрицать сложно: квартира без балкона считается несколько “неполноценной”.

Анжела Кузьмина объясняет, что само слово “балкон” происходит от позднелатинского balcus (балка) и означает чаще всего площадку с ограждением на верхних этажах здания. “Несмотря на древнее происхождение, ни в греческой, ни в римской архитектуре балконы не встречаются. Но были балюстрады  практически то же самое, только внутри здания. Можно предположить, что балюстрады однажды появились снаружи здания и получили название “балкон”, — говорит Кузьмина.

Балконы и лоджии получили широкое распространение в Европе в эпоху Возрождения, их использовали для обрамления окон или даже располагали по всей длине фасада здания. В России, как отмечает Елена Буравцова, пресс-секретарь АН “Домострой”, балконы стали обычным явлением более 200 лет назад. Тогда в основном строили бревенчатые дома, в которых с чердака был сделан выход на балкон в виде небольшого дверного проема или небольшого отверстия-лаза. Балкон огораживался резными перильцами. По мере расширения и совершенствования уже каменного строительства более изысканными и дорогими становились и балконы.

В дореволюционную эпоху и в советский период 30-х начала 50-х гг. прошлого столетия большое внимание уделялось эстетике балконов и лоджий. По словам Ветлугиной, в старой архитектуре подобным элементам отводилось значительное место, без них Москва немыслима, это был немаловажный декоративный элемент, гармонично вписанный в фасад дома. “Балконы были шедеврами искусства”, — добавляют специалисты компании “Квартал”. Действительно, в особняках и усадьбах XIX — начала XX в., а также в классических сталинских домах балконы и лоджии огораживались красивыми решетками, парапетами или колоннами.

Современная эпоха тоже внесла свою лепту в историю балконов. “Одно время, — рассказывает Ветлугина,  в новых столичных дорогих домах начали проектировать нечто огромное, которое ни балконом, ни лоджией назвать невозможно. Скорее всего это "зимний сад" площадью где-то 30 кв. м. И что только покупатели не делали! Балконы стеклили, выводили туда отопление. Потому что в стране, где девять месяцев в году плохая погода, большие балконы и лоджии вряд ли нужны. В наше время супербалконы строятся по разным причинам, например, глубина дома такова, что комнату в принципе уже нельзя технически сделать глубже. В домах, особенно бизнес-класса, такие балконы делались для того, чтобы хоть как-то компенсировать небольшой размер комнаты. Часто общая площадь квартиры считалась вместе с лоджиями и зимними садами без каких-либо коэффициентов”.

По мнению Кузьминой, сейчас балкон в чистом виде в элитных домах не является преимуществом. “Как правило, застройщики стараются при новом строительстве использовать более интересные решения, такие как террасы или балконы с большой площадью остекления, которые являются частью квартиры”, — объясняет она. Спросом пользуются и квартиры в реконструированных домах с сохранением старых фасадов, в которых балконы сами по себе являются украшением дома.

Прощай, эстетика!

Большая советская энциклопедия (БСЭ) сообщает, что балконы и лоджии обогащают фасад здания, и подчеркивает, что это важный элемент ритмико-пластической организации стены. Балконы и лоджии не менее важны для архитектурного облика здания, чем все остальные элементы красивых фасадов, утверждает архитектор Александр Гликман. С ним соглашается Валех Рзаев, директор по внешним связям ГК Forum Properties: “Балконы многих московских домов вполне органично дополняют экстерьер здания”.

Однако далеко не всем жильцам интересно, что думают о балконах-лоджиях специалисты или пишет БСЭ. Им даже по большому счету наплевать, что говорит об этом действующее законодательство. Главное — чтобы было удобно. И раз уж в приватизированной квартире есть балкон (лоджия), его будут использовать по своему разумению-хотению.

Специалисты считают, что такой подход — следствие того, что балконы воспринимаются как вещь обыденная. Если до революции, отмечает архитектор Сергей Талалаев, балконы были только в домах обеспеченных людей, поскольку из-за них строительство становилось дороже, то после революции балконы или лоджии стали появляться на всех жилых зданиях (этому способствовало и внедрение новых строительных технологий). Сейчас все дома строятся с балконами маленькими, средними, большими или очень просторными.

Соответственно, со временем стало меняться и функциональное назначение балконов/лоджий. Если первоначально они служили только эстетическим целям и были дополнительным удобством для владельцев, которые могли выйти на балкон, полюбоваться окрестностями, природой, вдохнуть свежего воздуха, то впоследствии балконы/лоджии стали рассматриваться исключительно с утилитарной точки зрения. “Не более того. Никакой эстетики фасада и прочих высоких материй об этом впоследствии уже никто не думал”, — говорит Наталья Ветлугина. Например, их легко можно остеклить, превратив практически не используемую площадь в “комнату” малой площади, напоминает Кузьмина.

Впрочем, удобство тоже стало пониматься весьма своеобразно. Многие всерьез считают, что оно заключается, например, в том, что на балконах чрезвычайно удобно выбивать ковры, вытряхивать половики и подстилки для домашних животных. Еще одно огромное “удобство” — выйти с мутными глазами в сильно разогретом виде подышать-покурить, а потом выплюнуть горящий окурок куда-то вниз…

За последнюю сотню лет целевое назначение балконов менялось в соответствии с изменениями в обществе, добавляет Елена Буравцова: “Постепенно балкон из декоративного украшения фасада превратился в подсобное помещение. Особенно это стало бросаться в глаза во времена строительства малометражных серийных домов (хрущевок и панельных домов первых массовых серий), когда балконы использовались как подсобка, кладовая, погребок, чулан или место для сушки белья. Многие хранили на балконах лыжи, велосипеды, в том числе и сломанные. А поскольку без запаса продуктов в то время прожить было сложно, то часто в зимнее время балконы использовались еще в качестве весьма экономичного холодильника”.

Каков балкон, таков и дом

Вообще, балконы и лоджии и их “содержимое” могут многое рассказать о своих владельцах, их пристрастиях, составе семьи и т. д. Это настоящая открытая книга, часто — сборник анекдотов. Для психолога и социолога, да и для любого внимательного наблюдателя балкон поведает многое о своих хозяевах, среди которых попадается немало колоритных гоголевских персонажей, благополучно перекочевавших в наши дни: здесь и Коробочки, и Плюшкины, и Ноздревы…

У одних там всегда горы пустых бутылок и пивных банок, у других — кучи хлама, который на помойку выбросить жалко, а вывезти на дачу нельзя там уже полно всякой рухляди. Запасливый народ хранит на балконах в ящиках и мешках под тряпьем картошку и лук. Правда, овощи периодически требуют переборки, а в противном случае закрома начинают источать удручающие запахи. Но, как говорится, своя ноша не тянет, а что до соседей не их дело.

Предусмотрительные автолюбители держат на балконах/лоджиях канистры с бензином, чтобы дорожающее с каждым днем топливо было под рукой. Один хозяйственный мужичок хранил аж несколько канистр, которые он во время случайного возгорания в испуге стал быстро сбрасывать вниз и спалил весь дом.

Отдельно можно говорить о складируемой на балконах старой бытовой технике. Валех Рзаев замечает в связи с этим: “В Западной Европе многие балконы самими жильцами превращены в маленькие уютные садики, где растут в горшках цветы и небольшие декоративные растения. Это обязательный элемент бытовой культуры. А если балкон превращен в помойку, то это свидетельство бескультурья”.

К сожалению, в Москве, как правило, только люди, не обремененные каждодневными заботами о хлебе насущном (либо уже осознавшие тщетность таких терзаний), не держат на лоджиях ничего лишнего, ограничиваясь лишь цветами. Но таких явное меньшинство.

Особенно красноречиво рассказывает о своих хозяевах вывешенное белье. А поскольку это повсюду, как правило, показатель низкого жизненного уровня, то власти некоторых стран — наверное, стыдясь бедноты, до которой они довели свое население, — ввели запрет на превращение балкона в сушилку. Такие ограничительные правила действуют, например, в Грузии, правда, касаются они домов, стоящих вдоль улиц, по которым ездят важные персоны. Теперь грузины, чтобы не шокировать персоны своими простынями, должны заняться остеклением своих балконов, в чем власти даже готовы оказать поддержку. Справедливости ради стоит заметить, что Грузия в этом плане не одинока. Подобные запреты действуют и в других государствах, включая Беларусь и Дубай.

Нельзя также не заметить, что и в России, в частности в Москве, власти тоже никогда

не смотрели сквозь пальцы на балконные вольности. В советскую эпоху особенно строгие нормы существовали для домов, стоящих вдоль правительственных трасс. Там категорически запрещалось что-либо вывешивать, переделывать, перекрашивать. А поскольку все жилье тогда было государственное, то дискутировать с властями на эту тему никто не собирался и серьезных конфликтов не было. Что касается зданий, мимо которых никогда не проезжали почетные эскорты, там жильцы в общем-то пренебрегали нормами, хотя старались это не выпячивать. Ничего особенного в те времена на балконах не городили, но бельевые веревки были почти везде.

Но все изменилось в 1990-е гг., когда многие ограничения были отменены и в стране расцвел правовой нигилизм. Истосковавшийся по вольной жизни народ стал открыто проявлять долго сдерживаемую инициативу. Тогда же началось массовое остекление балконов — кто во что горазд.

В результате, увы, балконы и лоджии во многих довольно красивых домах превратились в убогие голубятни, отделанные безвкусно и вразнобой. “Повальное остекление лоджий и балконов я считаю ужасным. Это портит облик домов, особенно сталинских и дореволюционных. Ни в одной стране мира нельзя так обращаться с фасадами исторических строений”, — сетует Наталья Ветлугина.

Вдобавок к уродованию фасадов несанкционированное остекление (включая внутреннюю отделку, обивку) сопровождается применением опасных горючих материалов. Тем самым нарушается один из строительных принципов противодействие пожару (считается, что человек в случае загорания в квартире может выбежать на балкон и подождать помощи или перебраться на другой уровень). В настоящее время балконы и лоджии (не без помощи их владельцев) как раз и служат частыми причинами возникновения пожаров.

Еще одно следствие незаконного и неграмотного остекления нарушение теплоизоляции дома. Это ускоряет износ дома и создает плохой микроклимат, вызывает промерзание стен, повышенную влажность и, как следствие, способствует повсеместному возникновению плесени и грибков на стенах. Многие предусмотрительные жильцы в благородном стремлении расширить жилую площадь после остекления еще и монтируют на балконе радиаторы отопления. Этого допускать нельзя, замечает Сергей Талалаев, поскольку в результате ухудшается отопление других этажей.

Чтобы как-то прекратить стихийное и подчас вредное для всего жилого дома обустройство гражданами своих балконов, власти вынуждены были принять меры. Как подчеркнул Николай Федосеев, начальник управления департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, еще в 2001 г. в столице было введено правило, согласно которому все новые дома, возводимые по городскому заказу, должны сдаваться в эксплуатацию с уже застекленными балконами. По его словам, сейчас подобное требование вводится даже в инвестиционные проекты коммерческих застройщиков. “Такой шаг  забота об архитектурном облике столицы. Давно было понятно, что стеклить балконы и лоджии надо на этапе строительства. Если этого не делать, жильцы будут браться за обустройство самостоятельно без согласования с городскими структурами”, — объясняет он.

Идею планомерного остекления поддерживает Валех Рзаев: “Учитывая наши суровые климатические условия, остекление балконов тенденция вполне положительная, если это не нарушает внешний облик здания. Это позволяет сберечь тепло во внутренних помещениях, избавляет балкон от попадания снега, дождя, пыли”.

Правила и жизнь

Надо сказать, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170, позволяют работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда систематически проверять законность использования балконов/лоджий и не допускать размещения там громоздких и тяжелых вещей, их захламления и загрязнения. Что касается перепланировок, то согласно постановлению правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 г. остекление лоджий (балконов), изменение их формы и объединение с внутренними помещениями допускаются только при наличии надлежащего проекта, одобренного рядом инстанций.

А как быть с нарушителями? Им посвящена статья 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая гласит: 1) Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда; 2) Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ (с 1 сентября 2007 г. минимальный размер оплаты труда будет повышен до 2300 руб. в месяц).

Однако так уж повелось, что законы, нормы, правила живут своей отдельной жизнью, а люди своей и пути их не пересекаются. Взять хотя бы гипотетическую законную возможность представителей соответствующих надзорных органов заходить в квартиры для проверки тех же балконов-лоджий. Оказывается, на практике это сделать невозможно, хозяева просто никого не пустят, ссылаясь на неприкосновенность жилища и Конституцию РФ.

Тем не менее, вероятно, неуемная самодеятельность граждан, создающих себе дополнительные удобства в ущерб окружающим, будет в ближайшее время сильно затруднена благодаря новым инициативам законодателей. Чтобы пресечь незаконные перепланировки, столичные власти предлагают внести изменения в федеральное законодательство. Новшества дадут возможность участковым милиционерам и судебным приставам проверять предполагаемую перепланировку квартиры без согласия жильцов, отметил председатель комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству Валерий Скобинов. Это, по его словам, связано с тем, что в последнее время резко возросло количество обращений граждан, которые просят проверить соседние квартиры, где, по всей вероятности, идет капитальный ремонт.

Людей беспокоят сильный шум и грохот ломающихся стен, что явно свидетельствует о проводимой незаконно перепланировке. Не исключено, что вследствие такого ремонта будут повреждены несущие конструкции и весь дом окажется под угрозой разрушения. Подобные печальные случаи в Москве уже фиксировались.

Однако, замечает Скобинов, многие жильцы (и нанятые ими строители), затеявшие перепланировку, не пускают инспекторов Мосжилинспекции в свои квартиры для осмотра технического и санитарного состояния, умело ссылаясь на действующее законодательство. Попасть в проблемную квартиру можно только после соответствующего решения суда, на что уходит до трех месяцев. А за это время либо переустройство уже завершится, либо может пострадать много людей. Предлагаемые изменения и дополнения в Гражданский процессуальный и Жилищный кодексы, а также в закон “О милиции” помогут решить эту проблему цивилизованно, считает Скобинов. В ближайшее время депутаты Мосгордумы обсудят поправки. В случае одобрения они будут направлены в Госдуму.

Валерий Скобинов убежден, что предлагаемые поправки не нарушат статью 25 Конституции РФ и статью 3 Жилищного кодекса, гарантирующие неприкосновенность жилища. Это крайне важно, поскольку согласно исследованию “Левада-центра” 52% опрошенных россиян ставят неприкосновенность жилища на 3-е место после права на жизнь и бесплатное соцобеспечение (по данным ВЦИОМ — 43%).

Разумеется, те, кто задумает что-то сделать с балконом, вправе осуществить перепланировку, только надо все делать по закону. Конечно, побегать по разным ведомствам и кабинетам придется.

Лидия Попова, начальник отдела капитального строительства компании “Пересвет-Девелопмент”, перечисляет этапы пути: “В первую очередь необходимо получить в БТИ технический паспорт, затем взять техническое заключение, разработать проект, согласовать его с архитектурно-планировочным управлением и санитарно-эпидемиологическим надзором, поставить подписи в главном управлении Государственной противопожарной службы и других инстанциях. А после подписания и сбора полного пакета документов необходимо подать заявление в жилищную инспекцию. Получив разрешение жилищной инспекции, можно нанять лицензированную строительную бригаду, оформить с ней договор и в течение четырех месяцев сделать перепланировку балкона. Завершив переустройство, надо получить от жилищной инспекции акт ввода балкона/лоджии в эксплуатацию. Затем БТИ должно провести замеры нового балкона. Наконец, собрав все необходимые документы, необходимо зарегистрировать перепланировку в регистрационной палате”.

Оформив официально перепланировку, человек может быть уверен: ликвидность его квартиры значительно повысилась. Ведь нелегальное переустройство квартиры или ее частей впоследствии, в случае купли-продажи недвижимости, только прибавляет всем участникам сделки лишней головной боли.

“Одна из проблем, с который люди сталкиваются при сделках с недвижимостью, — незаконные перепланировки балкона/лоджии, — комментирует ситуацию Лариса Патлух, генеральный директор "Бест-Недвижимости". Например, прежние жильцы вынесли туда отопительные батареи, а это чрезвычайно трудно узаконить. Нелегально переделанную квартиру продать в общем-то можно, но в этом случае покупатель фактически берет на себя всю ответственность и все обязательства по согласованию. Понятно, что далеко не каждый покупатель на это пойдет. Обычно такое согласование стоит $1000 и отнимает примерно два месяца на оформление документов. Но мы не стараемся уговорить клиента, потому что вполне может оказаться, что на это потребуется куда более значительная сумма. И покупатель, который выражал готовность все сделать сам, завтра может столкнуться с большими трудностями и заявить, что виноваты риэлторы, потому что дали ему неправильный совет, и что теперь мы должны все сами исправлять, иначе он нам же предъявит претензии”.

Прежде чем решиться остеклить или еще что-то содеять с балконом, Буравцова советует учесть все “за” и “против”. Аргументами “за”, по ее мнению, выступают снижение шума, сокращение тепловых потерь и уменьшение пыли в квартире. Главный аргумент “против” — уменьшение светового потока. Если балкон/лоджия выходит на солнечную сторону, то этого можно не бояться, а вот если на теневую, то освещение квартиры может оказаться недостаточным.

Между тем, по данным Московской жилищной инспекции, после того как в 2005 г. процедура согласования перепланировки была упрощена, незаконных перестроек стало меньше, а разрешений на легальную перепланировку стало выдаваться больше: “В 2005 г. только служба "одного окна" выдала 14 546 разрешений на переустройство, а в прошлом году было выдано еще 17 262 разрешения”.

Видимо, “неостекленных” домов в будущем строить вообще не будут. “Остекление лоджий и балконов вопрос, в котором наш народ проявляет редкое единодушие. И даже власти с этим сейчас согласились остекление теперь закладывается в проект, и не только дорогих домов, но и типовых панельных”, — говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании “Хирш”. С ее точкой зрения перекликается мнение Валеха Рзаева: “Идеальный балкон в современных типовых проектах московского жилья пространство площадью около 15 кв. м с остеклением, где вдоль перил проложены специальные короба для цветов. Теплый пол, хорошее освещение. Остальное по вкусу”.

Александр Гликман тоже верит в остекление, но… без балконов: “Я думаю, сейчас более актуальны решения без балконов и лоджий, это так называемые французские балконы “стекло в пол”. О тенденции распространения французского балкона говорит и Сергей Талалаев.

Считай по-новому

Специалисты компании “Квартал” рекомендуют обратить внимание на вступивший в силу с 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс, который изменил порядок подсчета общей площади квартиры. На основании пункта 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. До 1 марта 2005 г. в общую площадь квартиры включалась приведенная площадь балконов, лоджий, веранд и террас.

На основании Строительных норм и правил “Жилые здания. СНиП 2.08.01-89” (в Москве на основании распоряжения мэра “О порядке подсчета площадей жилых зданий”) общую площадь квартир (а не только жилую!) следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Таким образом, площадь лоджий и балконов не включается в общую площадь квартиры. Тем не менее при расчете общей стоимости квартиры многие застройщики используют приведенную площадь лоджий и балконов (с учетом коэффициентов) при определении общей стоимости квартиры.

Лоджии, балконы, веранды и террасы, куда имеется доступ только из квартир, предназначены для исключительного пользования собственниками квартир.

В элитных квартирах площадь лоджий и балконов может составлять 10-15 кв. м (для расчета цены — 5-7 кв. м с учетом понижающих коэффициентов). В отдельных квартирах может доходить до 30-50 кв. м (10-25 кв. м с учетом понижающих коэффициентов). При средней цене элитного жилья, находящегося на разных этапах строительства и в разных районах города, от $6000 до $20 000 за 1 кв. м несложно подсчитать, во сколько покупателю обходится эта “пограничная территория”.

"Ведомости" 18.06.2007