Северный округ: диктат эконом-класса
Север один из лидеров города по количеству пятиэтажек. Ими застраивались целые районы. Судьба хрущевок ясна: они будут сноситься, а на их месте – строиться новое жилье. В основном эконом-класса. С ценами на новостройки САО можно познакомиться в таблице, приведенной в конце текста.
Если мы посмотрим на карту округа, то увидим, что запад и восток этой городской территории — полные антиподы. В западной части довольно много зелени: в районе Речного вокзала, вплотную к Войковской примыкает парк Покровское-Стрешнево. В восточной же части САО среди многочисленных заводов виднеется только Лианозовский парк.
Два полюса севера
Реконструкция Ленинградки заставила покупателей по-новому взглянуть на прилегающие к ней районы, это, безусловно, подогрело их интерес. Впрочем, западная часть САО всегда считалась довольно престижной, здесь с советских времен сформировались «поселения» писателей и художников. Поэтому в районах Беговой, Аэропорт, Сокол немало качественных предложений, не только среди новостроек, но и на вторичном рынке.
«Противоположный пример восток округа. Районы, прилегающие к Дмитровской трассе, пользуются откровенно неважной репутацией. Здесь, в основном, ветхое панельное жилье, не самая лучшая экология, да и социальный состав жильцов оставляет желать лучшего», — полагает руководитель отдела инвестиций компании «Паллада» Виталий Долгий.
Строительные планы
Тем не менее, эти не самые престижные районы, прилегающие к Дмитровскому шоссе, могут в ближайшее время стать очагами интенсивного строительства.
По данным префектуры Северного округа, в 2007 году в САО предполагается снос 43 ветхих и аварийных жилых домов площадью 155,6 тыс. кв. м, планируется ввести в эксплуатацию 42 жилых дома площадью 671,9 тыс.кв. м. Из них 199,2 тыс. кв. м пойдут на переселение жителей из пятиэтажек.
Основной объем пятиэтажек сосредоточен в Бескудниковском районе, Ховрино, Западном Дегунино и Левобережном. Так, из более чем 330 пятиэтажных жилых домов общей площадью около 1,5 миллионов кв. м. округ освободил территорию уже почти от 580 тыс. квадратных метров устаревшего жилья. В целом, по официальным данным в период с 2004 по 2010 годы в обмен на прежнее жилье жители севера Москвы получат без малого 1 млн. 500 тыс. кв. м. современного комфортного жилья.
Что касается нового строительства, то в 2007 году в округе запланировано сдать порядка 1180 тыс.кв. м. Больше всего жилья будет строиться в районах: Бескудниково, мкрн 4 (53,7 тыс. кв. м.); Войковском, мкрн 9 - 10 К (45,7 тыс. кв. м.); Дмитровском, мкрн 14 (54,3 тыс. кв. м.); Западном Дегунино, мкрн 10 А (118,2 тыс. кв. м.); Коптево, квартале 119 (79,7 тыс. кв. м.); Хорошевском и в Северной части территории Центрального аэродрома им. М.В.Фрунзе (146,4 тыс. кв. м.).
Правда, несмотря на такое интенсивное строительство, расслоение между разными частями округа сохранится. На месте старых хрущевок вырастут дома эконом-класса, пусть и выполненные по современным стандартам. «Бусиново, Дегунино, Коровинское шоссе, если и лучше Капотни, то ненамного, говорит руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова. От метро далеко, весьма неблагополучная экология (например, в конце Коровинского шоссе находится одна из крупнейших в Москве ТЭЦ). В итоге – низкие цены. И новая застройка в этих районах ведется исключительно панельными многоэтажками типовых серий».
В свою очередь, запад округа активно застраивается домами бизнес-класса, по индивидуальным проектам и набором необходимой инфраструктуры. Руководитель аналитического отдела компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер перечислил наиболее заметные. Одна из крупнейших сегодня строительных площадок – Ходынское поле, где на данный момент строится третья очередь ЖК «Гранд-Паркъ». Среди реализуемых новостроек заслуживают внимание также ЖК «Приват сквер» (ул. Песчаная 3-я, вл. 2А), ЖК «Мономах» (ул. Алабяна, 13), ЖК «Северный парк» (Ленинградское ш., вл. 25).
Не всем везет с инфраструктурой
Застраивается Северный округ не только жилыми домами. На северной окраине столицы появляются новые школы, детские сады, учреждения здравоохранения, административные здания. Недавно на Ходынском поле был построен Ледовый Дворец, в котором прошел очередной чемпионат мира по хоккею, регулярно выступают известные фигуристы.
Здесь вообще очень неплохо обстоят дела со спортивными площадками и аренами. Видимо, сказывается традиция: тут находятся старейшие спортивные объекты Москвы такие, как Динамо, ЦСКА, «Водный стадион» и другие. Территория Химкинского водохранилища – историческое место развития водных видов спорта. Вообще в округе более тысячи спортивных сооружений, среди которых 6 стадионов с трибунами на 1500 и более мест, 6 спортивных комплексов, легкоатлетические и футбольные манежи, 9 дворцов спорта, бассейны, лыжные базы, стрелковые тиры.
По данным Москомстата, в САО находится 25 государственных и негосударственных ВУЗов, 156 школ, 210 детских дошкольных учреждений, 60 поликлиник, 14 больниц. Развивается розничная торговля и общественное питание, строятся современные торговые комплексы, особенно в районе станций метро «Аэропорт», «Сокол», «Речной Вокзал».
«С инфраструктурой жителям САО повезло по-разному, — уточняет Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI. Крупные торговые центры, магазины, рестораны концентрируются, в основном, вдоль крупных транспортных магистралей (Ленинградского проспекта, Хорошевского шоссе) и станций метрополитена. А вот в глубине отдельных районов по-прежнему ощущается нехватка инфраструктуры».
Будущее промзон
Несмотря на активное строительство, специалисты считают, что все-таки в округе относительное затишье. «Ничего не слышно о крупных проектах в САО, говорит директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко Но, думаю, это вопрос самого ближайшего будущего, буквально двух-трех лет. В районах вроде Бескудниково и Дегунино много различных предприятий, они в самое ближайшее время станут выводиться. А на свободных территориях станут возникать офисные и жилые комплексы».
Познакомьтесь с соседями
Если вы подумываете о том, чтобы перебраться на север, имеет смысл побольше узнать о потенциальных соседях. На основе данных о продажах компании МИЭЛЬ портрет покупателя новостроек в САО выглядит следующим образом:
место постоянной регистрации покупателя – Москва – 68%, Московская область 11%, другие регионы РФ – 20%, страны СНГ и дальнего зарубежья – 1%. При этом значительная доля покупателей из регионов РФ приходится на жителей Тюменской и Ленинградской областей.
возраст - от 26 до 50 лет составляет 90% всех покупателей, при этом наибольшее количество покупателей в возрасте от 31 до 35 лет (около 25% от общего числа покупателей).
Заключая рассказ о Севере Москвы, отметим, что потенциальному покупателю есть что выбрать и в «дешевой» зоне округа, которая в будущем должна стать более респектабельной, и в «дорогой», еще сохраняющей дух творческой интеллигенции столицы, издавна облюбовавшей для жизни здешние места.
Цены на квартиры в Северном округе по районам (вторичное жилье) в июне 2007/$
Бескудниково, Дегунино 3424
Петровско-Разумовская 3545
Речной вокзал 3771
Водный стадион 3903
Войковская, Коптево 4075
Тимирязевская, Дмитровская 4137
Динамо 4521
Полежаевская, Беговая 4682
Сокол, Аэропорт 4993
Савеловская 5149
Белорусская 5319
Источник: Аналитический центр IRN.RU
Адрес ЖК Название Адм Район Время Метро Главный.Способ Метро Главный.Тип Дома Этажность Диапазон/$
Алабяна ул., вл.13 "Мономах" Сокол 10 пешком монолит-кирпич 21-23-17 5700-9020
Ленинградский пр-т, вл.66, к.2 (Шебашевский пер.) Аэропорт 5 пешком монолит-кирпич 12/16-20 5300-6775
Песчаная 3-я ул, вл.2А, к.2-2 "Приват Сквер" Хорошевский 10 транспортом монолит-кирпич 14-14-12-10 4855-5320
Ленинградское ш., вл.25, к.Б "Северный парк" Войковский 5 транспортом монолит 30 4800-7080
Песчаная 3-я ул, вл.2А, к.1-1 "Приват Сквер" Хорошевский 10 транспортом монолит-кирпич 16-16-16-14-14 4710-5560
Ленинградское ш., вл.25, к.А "Северный парк" Войковский 5 транспортом монолит 40 4700-7140
Песчаная 3-я ул, вл.2А, к.2-1 "Приват Сквер" Хорошевский 10 транспортом монолит-кирпич 22-14-16-16-16 4700-5270
Ленинградское ш., вл.25, к.В "Северный парк" Войковский 5 транспортом монолит 20 4700-5200
Войковский 5-й пр-д, вл.16А, к.1-2 Войковский 5 пешком монолит-кирпич 19 4700-5000
Дыбенко ул., вл.22, к.3 Ховрино 5 транспортом П-44Т 14 4660
Левобережный р-н, Беломорская ул., мкр.2А, к.44 "Парус" Левобережный 10 пешком монолит-кирпич 23 4505-5695
Песчаная 3-я ул, вл.2А, к.1-2 "Приват Сквер" Хорошевский 10 транспортом монолит-кирпич 10-10-10-12-14 4500-6005
Хорошевское ш., вл.38, кв-л 58Г, к.16а "Гранд-Парк" Хорошевский 15 пешком монолит 33 4200-5800
Хорошевское ш., вл.38, кв-л 58Г, к.16б "Гранд-Парк" Хорошевский 15 пешком монолит 33 4200-5800
Хорошевское ш., вл.2-20, к.1, 2 "Дом на Беговой" Хорошевский 5 пешком монолит-кирпич 39 4000-4630
Хорошевское ш., к.17 "Гранд-Парк" Хорошевский 15 пешком монолит 7-23 3950-6030
Хорошевское ш., вл.38, кв-л 58Г, к.15а "Гранд-Парк" Хорошевский 15 пешком монолит 33 3925-5800
Хорошевское ш., вл.38А "Гранд-Парк" Хорошевский 15 пешком монолит 25-19-26-19-27-19-28 3800-5615
Хорошевское ш., вл.2-20, к.3 "Дом на Беговой" Хорошевский 5 пешком монолит-кирпич 36-34 3695-4780
Петрозаводская ул., д.28, к.1 Ховрино 10 транспортом монолит-кирпич 14-16-10 3680-4940
Хорошевское ш., вл.38, кв-л 58Г, к.15б "Гранд-Парк" Хорошевский 15 пешком монолит 33 3600-5800
Петрозаводская ул., вл.15 Ховрино 10 транспортом монолит-кирпич 18 3355-4405
Левобережный р-н, мкр.1А, к.8 Левобережный 10 пешком монолит-кирпич 16 3270-3830
Левобережный р-н, мкр.1А, к.11 Левобережный 10 пешком монолит-кирпич 16 3240-3510
Академическая Бол. ул., вл.67 Коптево 15 транспортом монолит-кирпич 18 3225-4085
Академическая Бол. ул., вл.63 (4-й Новомихайловский пр-д, вл.2) Коптево 15 транспортом монолит-кирпич 18 3195-4085
Дубнинская ул., мкр.13, вл.20-22, к.2 "Северное Трио" Восточное Дегунино 15 транспортом монолит 17 3120-3300
Дубнинская ул., мкр.13, вл.20-22, к.3 "Северное Трио" Восточное Дегунино 15 транспортом монолит 17 3120-3300
Дубнинская ул., мкр.13, вл.20-22, к.1 "Северное Трио" Восточное Дегунино 15 транспортом монолит 17 3045-3300
Кочновский пр., вл.4, к.1 (1-я очередь) "Аэробус" Аэропорт 5 транспортом монолит 33 2820-5055
Кочновский пр., вл.4, к.2 (2-я очередь) "Аэробус" Аэропорт 5 транспортом монолит 33 2820-5055
Дубнинская ул., вл.40-42 "Северный город" Восточное Дегунино 20 транспортом монолит-кирпич 32 2550-3150
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU
IRN.RU 13.07.07
Павел Чернышов
