Не жилец

Девять из десяти покупателей квартир в столичных новостройках рискуют быть обманутыми

Под аккомпанемент непрекращающихся митингов и пикетов обманутых дольщиков новостроек (новые акции намечены на 12 августа - День строителя) в стране создан правовой инцидент: Арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования "вексельной схемы" в долевом строительстве. По сути государство жестко намекнуло застройщикам, что им пора жить и богатеть не в ущерб госказне и карманам клиентов, прекратив заключать сделки по схемам разной степени "серости".

В связи с этим "Известия" решили разобраться, насколько вообще распространены подобные схемы при реализации квартир в новостройках. Проведенное аналитиками центра "Индикаторы рынка недвижимости" исследование столичного рынка - одного из самых цивилизованных в стране - показало, что лишь 10% сделок можно считать безопасными, остальные 90% до сих пор заключаются по "серым" схемам. Это, конечно, не значит, что все 90% покупателей жилья останутся без проплаченных на этапе строительства квартир, но все они так или иначе попадают в группу риска.

"Ситуация вокруг федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." N 214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, изначально сложилась неоднозначная. Еще в период подготовки закона строители заявляли о невозможности работать на новых условиях. Несмотря на внесенные поправки, отменившие самые спорные нормы (солидарную ответственность с банками, кредитующими строителей, большие суммы штрафов, невозможность разорвать договор с дольщиком - нарушителем режима платежей и т.п.), строители продолжают пользоваться наработанными схемами, позволяющими обходить закон", - констатируют аналитики из IRN.RU

"Известия" решили разобраться, чем продиктована верность "серым" схемам большинства столичных застройщиков.

- Все очень просто, никто не хочет терять деньги, - говорит исполнительный директор девелоперской компании Артем Цогоев. Риэлторам, когда они заключают с клиентом "белый" договор о долевом участии, приходится платить НДС с разницы между той суммой, за которую они купили квартиру, и той, за какую ее продали. Застройщики же рискуют попасть на огромные штрафы (до 32% в год), если дом не будет сдан в срок, что происходит сплошь и рядом. В Москве, как правило, застройщики и риэлторы - "дочки" одной "мамы"-фирмы, то есть они попадают на деньги дважды.

Некоторые риэлторские конторы, которые не связаны тесными отношениями с застройщиками, вообще в последнее время уходят с первичного рынка жилья.

- При заключении договора о долевом участии продавец сильно рискует, - согласна с предыдущим оратором заместитель генерального директора одного из столичных агентств недвижимости Наталья Ветлугина. Все недочеты стройки, задержки по срокам грозят огромными штрафами, и брать на себя такие обязательства мало кто хочет. Бывали случаи, когда в процессе строительства менялся даже внешний вид квартир. Сегодня наша компания, как и многие другие, вообще перестала работать с новостройками. Это рискованно и невыгодно: работа по "серым" схемам вредит имиджу, а работа по договору долевого участия требует огромных финансовых вложений, которые в результате еще могут и не оправдаться.

Заложниками такой итальянской забастовки против закона "Об участии в долевом строительстве...", естественно, становятся покупатели. По слухам, в Арбитражный суд, который признал незаконность "вексельных схем" в долевом строительстве, обратились клиенты одной крупной риэлторской компании, несколько лет назад купившие по этой схеме квартиры в элитном доме "Коперник" по $9000 за метр. За это время цена метра там доросла до $30 000, и риэлторская контора не устояла перед соблазном "кинуть" клиентов - оплатить им вексель, а квартиры продать по новой цене. Но, судя по всему, клиенты оказались людьми серьезными и довели дело до победы в суде.

Есть и другая проблема. Даже если клиент попадается юридически подкованным, выбора у него, по сути, нет.

Я покупал квартиру в крупной риэлторской компании, - рассказывает обживающий двушку в новостройке москвич Анатолий Бабков. Чтобы не пополнять ряды обманутых дольщиков, решил показать типовой договор, который мне предложили, юристу. Отдельный разговор, как я со скандалами добился того, чтобы "рыбу" договора мне дали на руки. Документ оказался договором соинвестирования. Юристы сразу предупредили: лучше его не подписывать и требовать заключения договора о долевом участии. Я честно записал эту тарабарщину на бумагу и зачитал ее риэлторам. Моя скромная двушка стоила, как особняк в Италии, и я был уверен, что такими клиентами не бросаются. Но менеджер-риэлтор категорически отказалась со мной работать. "Либо подписывайте наш договор, либо ищите квартиру в другом месте", - резюмировала она. Я рискнул. Слава богу, повезло: дом сдали вовремя. Но за год, пока он достраивался, а по всей стране митинговали обманутые вкладчики, я изрядно истрепал себе нервы.

Мало того. Оказывается, покупатель и по закону не может требовать от продавцов заключить договор долевого участия.

- Застройщик сам волен выбирать, какой договор заключать на продажу своего имущества, а риэлтор должен заключать с покупателем тот договор, который заключил с застройщиком, - говорит юрист общества защиты прав потребителей "Общественный контроль" Дмитрий Лесняк. - Конечно, если компания-продавец обманула покупателя, то последний может обратиться в суд. Но одно дело получить решение суда, а другое - добиться его исполнения. Могу дать москвичам только один совет: при покупке квартиры тщательно выбирать фирму, отдавая предпочтение крупным и стабильным компаниям.

В общем, нам вновь предлагают полагаться на "авось" и "честное слово" продавцов. А значит, 90% тех, кто купил квартиру в Москве на этапе строительства, действительно не застрахованы от неприятностей.

Исследование рынка новостроек столицы

Тип договора 
Вексельная схема  167 (24,0%) 
Переуступки прав требования  42 (6,0%) 
Договор предварительной купли-продажи  145 (20,8%) 
Договор соинвестирования  147 (21,1%) 
Договор долевого участия  74 (10,6%) 
Несколько договоров *  103 (14,7%) 
Другое **  19 (2,7%) 
Общее количество объектов  697 (100%) 

* В качестве инвесторов по одному дому выступает несколько компаний, которые предлагают покупателям свою долю квартир по разным схемам.

** Объекты предлагаются по договорам купли-продажи либо по договорам займа.

Источник: Аналитический центр IRN.RU

Плюсы и минусы каждой схемы

Договор долевого участия

В настоящее время - самый надежный, защищенный законом договор. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе и лишь после этого считается заключенным. Обязательными условиями договора являются: определение объекта долевого строительства; установление срока его передачи покупателю; указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).

Договор соинвестирования

Заключая подобный договор, дольщик по сути становится партнером компании по бизнесу и в равной степени несет все возможные риски. Этот договор не регулируют законы N 214 "Об участии в долевом строительстве..." и N 2300-I "О защите прав потребителя" от 7 февраля 1992 г. Вместо них дольщик-соинвестор подпадает под действие федерального закона N 39 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года.

Договор переуступки прав требования

Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, "свою долю" продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. Имеющиеся долги предыдущего дольщика новый дольщик обязан в срок погасить. Если договор долевого участия был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

Вексельная схема

По этой схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

Договор предварительной купли-продажи

В нем покупатель и застройщик договариваются лишь о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве. В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли и он решит "вашу" квартиру продать, придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.

"Мы - не соинвесторы, мы - заложники"

Наталья Вертелецкая

Я - тот самый соинвестор, который купил квартиру по вексельной схеме. Тьфу-тьфу - удачно. Два года от черных мыслей спасало, что компания работает в Москве с советских времен.

Но до сих пор весь наш дом в заложниках у строительной компании. Мы вложившие в нее свои кровные - не имеем возможности защитить свои права. На мои вопросы, возможно ли переделать договор так, чтобы я все-таки числилась обладателем квартиры, а не эфемерного векселя, в компании мне популярно объяснили: "Мы работаем уже много лет. Никого не обманывали! А договор у нас типовой".

Как и любая другая, вексельная схема позволяет составить договор не в пользу клиента. Например, в моем случае нам не были прописаны санкции за нарушение сроков сдачи объекта. В результате мы прождали свой дом лишних полтора года. И никто перед нами не отчитывался и ничего не объяснял. На прошлой неделе вместе с ключами от квартиры меня ждал сюрприз. Деньги за разницу в заявленной и реально построенной площади квартиры (она оказалась меньше) мне вернут еще... через полтора года, когда я получу свидетельство о собственности.

- Прописан только срок, когда вы должны доплатить компании, если квартира окажется больше, а наша ответственность там не прописана, - девушка-менеджер наивно хлопала глазами.

- Но в дополнительном соглашении тоже не сказано, когда вы должны вернуть деньги, - настаиваю я. - Хорошо, что моя сумма - небольшая. Но люди теряют тысячи долларов.

- Что вы! Мы никого не обманываем! Вы все получите. А договор переписать нельзя. Он у нас типовой.
Виктория Волошина, Анатолий Гусев

"Известия" 08.08.2008