Арендные ставки на низком старте

Доходы столичных рантье сегодня составляют около 5% в год и менее. Специалисты ожидают, что с наступлением очередного делового сезона люди, сдающие квартиры, постараются поднять ставки.
События, произошедшие на рынке аренды за последнее время, мало выбивались из общей картины. За сезонным затишьем эксперты предрекают очередной рост цен. При этом, хотя спрос достаточно высок и на самое дешевое жилье и на элитные квартиры, последние вырастут в цене гораздо больше.
Правда, стоит отметить, что рассуждения о перспективах рынка аренды напоминают гадание на кофейной гуще. Большинство специалистов сходятся во мнении, что подавляющая масса квартир сдается «втемную», а значит и сведения о львиной доле рынка остаются в тени.

«По разным оценкам на сегодняшний день в Москве ежемесячно сдается в аренду от 100 до 150 тыс. квартир и комнат. Точнее сказать невозможно, поскольку (в отличие от рынка купли-продажи) до сих пор большинство сделок не регистрируются», - говорит Наталья Сивко, руководитель направления аренды, МИАН-агентство недвижимости. Впрочем, есть и более оптимистичные оценки, так, по словам Светланы Абелян, руководителя филиала «На Страстном бульваре»; компании «Новый город», сегодня к неорганизованному сектору можно отнести не более 10% от всего рынка. Прямо противоположное мнение у ведущего аналитика агентства недвижимости DOKI Александра Скобкина: «Цивилизованным в полной мере рынок аренды в Москве назвать пока трудно. Хотя есть и цивилизованные агентства, и арендодатели. В то же время, мало кто любит платить налоги, поэтому большая часть собственников пока сдает квартиру, не платя подоходный налог. По подсчетам специалистов, оборот средств от аренды жилья в Москве составляет около $4 млрд в год. Это значит, что налоги с владельцев квартир в прошлом году должны были бы составить не менее 12 млрд рублей. В реальности же столичным налоговикам удалось собрать только 217 млн рублей. Таким образом, более 90% квартир сдаются «вчерную».

Как считает Мария Жукова, заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», рынок аренды в городе становится все более цивилизованным, но речь идет пока только о частичных уступках арендаторы и арендодатели стараются соблюсти минимальные нормы, но говорить о том, что рынок уже полностью вошел в цивилизованное русло рано: «Московский рынок аренды нельзя назвать полностью цивилизованным, однако существует устойчивая тенденция к росту его цивилизованности. Все большее число владельцев квартир и людей, желающих снять жилье, обращается за помощью в риелторские агентства, которые предоставляют своим клиентам гарантии и борются за повышение качества обслуживания. Большинство нанимателей и наймодателей оформляют свои отношения при съеме/сдаче жилья в письменном виде, т.е. заключают договор найма, однако на этом правовая сторона вопроса, как правило, заканчивается. Многие относятся к оформленному договору как к бумаге, не имеющей юридической силы, между тем большинство конфликтов между нанимателями и наймодателями происходит по причине нарушения пунктов договора. Судебная практика в решении таких вопросов очень мала: далеко не все владельцы готовы подать заявление в суд, подтвердив тем самым, что они сдают квартиру, так же как не каждый наниматель готов отстаивать свои интересы законным образом», - говорит Мария Жукова.

Два полюса спроса

По данным компании МИАН, три четверти квартир, сдающихся в найм - это объекты эконом-класса, около 22% приходится на бизнес-сегмент, доля элитного жилья составляет не более 4%. При этом, как считает Александр Скобкин, наибольшим спросом пользуются недорогие 1-комнатные квартиры.

Значительная доля покупателей при выборе жилья руководствуется, в первую очередь, ценой, ориентируясь на самые дешевые предложения. «На самые дешевые -самый высокий спрос. Район, количество комнат это, конечно, важно, но большинству снимающих интереснее всего «вписаться» в имеющийся бюджет», - утверждает Юлия Гасиловская, руководитель департамента аренды компании «БЕСТ-Недвижимость».

«Сегодня на рынке аренды сохраняется стабильно высокий спрос на жилье эконом-класса, который в 8-10 раз превышает предложение. Лидируют по востребованности традиционно однокомнатные квартиры (в декабре на их долю приходилось 65% общего спроса). Повышенным спросом пользуются недорогие квартиры хорошего качества, с приличным ремонтом, недалеко от метро (10-15 минут пешком), расположенные не на окраинах Москвы. Прямо противоположная картина наблюдается в более высоком ценовом сегменте. Квартиры бизнес-класса в структуре предложения составляют порядка 70%, а общий спрос на них раз в 5 меньше», - рассказывает Мария Жукова.

Отдельной строкой идет элитное жилье. Наименее востребованный бизнес-класс провисает между двумя полюсами: самыми дешевыми «однушками» и элитными хоромами.

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», за год однокомнатные квартиры эконом-класса подорожали на 13,5%, двухкомнатные на 8,15%, а трехкомнатные на 9,45%. Значительно выросли и без того самые дорогие квартиры элитного и бизнес-класса. Если однокомнатные квартиры, по оценкам экспертов, в этой категории подорожали всего на 0,25%, двухкомнатные на 7,8%, то трехкомнатные выросли в цене на целых 27,9%, а многокомнатные и вовсе на 48,5%.

Образ арендаторов в разных сегментах существенно различается. Арендаторами квартир в сегменте эконом класса в основном являются студенты ВУЗов, служащие, сотрудники различных фирм, люди, приехавшие в Москву на заработки. Квартиры бизнес-класса снимают иностранные фирмы для своих приглашенных сотрудников, деятели искусств, преуспевающие бизнесмены. Спрос на элитные квартиры также в большей степени создается благодаря иностранцам: ежегодно их в Москву приезжает около 3,5 - 4,5 тысяч. От 20 до 30% из них арендуют высококачественное жилье стоимостью от 5.000 $/месяц. Типичные клиенты в этом сегменте - компании, арендующие квартиры для своих топ-менеджеров, региональных представителей, уполномоченных лиц ближнего и дальнего зарубежья. Но в целом, описать арендаторов разных ценовых сегментов однозначно довольно сложно. Все зависит от финансовых возможностей людей и их требований к удобствам.

Сезонные колебания

Любопытно, что хотя эконом-класс востребован как никогда, на ставках это не отражается. Так, по данным компании МИАН, стоимость аренды квартир эконом-класса по сравнению с началом года изменилась незначительно - показатель увеличения не превысил 2%. Часть экспертов вообще говорит о том, что дешевые квартиры стали еще доступнее. «В первой половине нынешнего года цены, по нашим данным, снизились - примерно на 5-10%. Сейчас мы ожидаем, что к середине августа произойдет коррекция вверх - скорее всего, как раз на те же 5-10%», - говорит Юлия Гасиловская. А вот ставки в категории бизнес возросли на 3-4%, элитных квартир - на 6-8%. Это обусловлено, как считают аналитики, ростом числа современных комфортабельных и дорогостоящих предложений. Помимо этого сезонное падение цен связано с выходом на рынок «летних квартир», хозяева которых покидали город и стремились спешно сдать квартиры на летние месяцы, пусть и с потерей в цене. Впрочем, к началу сентября , как показывает опыт, цены опять поползут вверх.

«Основные факторы, оказывающие влияние на спрос и предложение на рынке аренды это, прежде всего, сезонные колебания. С августа месяца основная тенденция на рынке аренды элитных квартир - значительное превышение спроса над предложениями, что связано с сезонным повышением деловой активности рынка, сопровождающимся в этот период значительным увеличением числа арендаторов на фоне слабого увеличения количества сдаваемых в аренду квартир», - отмечает специалист отдела аренды агентства элитной недвижимости TWEED Лина Ядыгина.

География аренды

Выбирая съемное жилье, люди, как правило, смотрят в первую очередь на характеристики квартир, и только потом на месторасположение дома. «Как правило, клиенты при поиске квартиры не ограничиваются одним районом. Обычно квартиру ищут, привязываясь к одной или нескольким веткам метро или нескольким районам. При этом часто случается так, что человек, который хотел сначала квартиру в Выхино, в итоге снимает ее в Измайлово, поскольку предложенный там вариант полностью удовлетворяет его требованиям. Желающие снять дешевое жилье чаще всего готовы снимать его там, где оно появится, независимо от месторасположения», - говорит Мария Жукова.

Тем не менее, ставки могут существенно развиваться в зависимости от района. География цен такая же, как и на рынке купли продажи: лидируют по ставкам центр, в аутсайдерах плетутся не престижные ЮАО и ВАО, где цены начинаются уже с $600 за панельную «однушку». Как и прежде наибольшим спросом в сегменте элитного жилья пользуются район Остоженки. Здесь самыми востребованными остаются 3-4-х комнатные квартиры общей площадью от 120 до 180 кв.м в элитных домах с подземным паркингом и охраняемой территорией. Цена аренды колеблется от 9.000$ до 20.000$ в месяц и зависит от качества ремонта и наличия мебели в сдаваемых квартирах.

Впрочем, приведенные цифры отражают только общие тенденции. В каждом конкретном случае цены могут значительно колебаться в зависимости от расположения, типа и состояния жилья. Например, евроремонт в квартире и подъезде дома в центре может увеличить арендные ставки в три раза и более.

Рост ставок неумолим?

Как отмечают эксперты, в разных сегментах ставки растут не равномерно. Если говорить об эконом-классе, наиболее востребованном, то здесь, похоже, задирать цены уже будет некуда - ориентированные на наиболее дешевое съемное жилье арендаторы, просто не готовы платить больше.

«Цены сейчас медленно растут, это связано, прежде всего с тем, что цены на квартиры (продажи) очень высоки, и доходы рантье составляют всего 4-4,5% годовых. Желание сдающих поднять цены наталкивается на естественное сопротивление арендаторов, поэтому процесс идет очень медленно. Но, думаю, к осени, когда начнется очередной деловой сезон, цены прибавят процентов 15», - говорит Светлана Абелян.

Гораздо ощутимей рост цен может быть в элитном сегменте, где рост ставок на 40% уже никого не удивляет. «Подорожает ли аренда? Однозначно да! Несколько лет назад существовала корреляция между стоимостью квартиры и арендной ставкой. Она, как правило, составляла 1% от стоимости квартиры. За последние два года стоимость квартир увеличилась в два раза, а вот арендные ставки не претерпели еще значительного роста. За последний год арендные ставки подтянулись только на 20%, так что есть еще запас для роста», - говорит Лина Ядыгина.

"Квадрум" 10.08.2007

Павел Чернышев