Интервью, комментарии

Ситуация вокруг ГК «МИАН» - начало кампании властей против застройщиков?

Ситуация, сложившаяся вокруг ГК «МИАН», взволновала рынок недвижимости не меньше, чем известие об аресте главы ГК «Вашего финансового попечителя» Василия Бойко. Некоторые участники рынка называют претензии Федеральной налоговой службы началом крестового похода против застройщиков, которых обвиняют в сверхдоходах и использовании альтернативных схем продажи жилья. Другие же уверяют, что события, происходящие в компании, вполне штатные: ключевые менеджеры, уходя, уводят за собой целые отделы. RealEstate.ru решил выяснить, ждут ли риэлторы и строительные компании новых атак власти на рынок недвижимости и насколько в настоящий момент актуальна проблема «серых» схем для первичного рынка столицы.

Директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов

Массовая кампания властей против застройщиков уже давно ведется. Прессинг МИАН — это не начало чего-то нового, а вполне естественное продолжение политики налоговой службы. 214 -ФЗ для того и был написан, чтобы отрезать застройщиков от дешевых денег соинвесторов, вынудив кредитоваться в банках. Так называемые альтернативные схемы придуманы не для уклонения от налогов, а для получения возможности финансирования начальных этапов строительства за счет «физиков». Это прекрасно понимают все, в том числе и контролирующие органы. Налоговая задолженность – это только повод выкачать из крепкой состоятельной компании какую-то дополнительную сумму в бюджет. Предположение перерастает в уверенность, что перед «налоговиками» стоят четкие задачи по объему средств, которые должны быть любым способом взысканы.

В настоящей ситуации «серые» схемы на первичном рынке неизбежны, так как привлекать средства частных лиц возможно только после получения всего пакета документов, на что уходит около двух лет. Как правило, в это время работы уже ведутся параллельно с оформлением документов. Перед застройщиком стоит выбор: либо откладывать старт проекта до получения всего пакета документации, либо кредитоваться, либо включить голову и придумать некую альтернативную схему, которая бы не нарушала закон, но позволяла привлекать в строительство деньги частных лиц.

На вторичном рынке такой проблемы нет, так как на старые квартиры и дома уже все документы существуют.

 Руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова

Сейчас уже многие риэлторские фирмы получили официальные бумаги от различных государственных структур – налоговых органов, антимонопольной службы с требованием сообщить, оформляют ли они новостройки, и если да, то как именно делают это, какие схемы используют. Сейчас государство, естественно, пытается навести порядок в строительной сфере, сделать ее более открытой. Вопрос заключается в том, насколько правильные рычаги для этого выбраны, и не станет ли эта компания носить формальный характер. Наша компания сознательно никогда не занималась новостройками. Мы всегда торговали только готовым жильем, в том числе и потому, что рынок новостроек очень непрозрачный.

Что касается «серых» схем, то эта проблема для рынка очень актуальна. Застройщикам, безусловно, она очень выгодна – это гарантирует им и налоговые преимущества. Кроме того, они чувствуют себя значительно свободнее во взаимоотношениях с покупателями. Если действовать в строгом соответствии с законом (а это уже ставший знаменитым закон №214-ФЗ), то строительным компаниям приходится работать в очень жестких рамках. И естественно, они хотят эти ограничения как-то обойти.

Для решения этой проблемы, мне кажется, должен быть создан некий единый центр, который фиксировал бы все сделки с квартирами так, чтобы квартира становилась имуществом не в момент приемки дома Госкомиссией, а раньше – тогда, когда проходит первая продажа. Как только происходит первая переуступка прав, это уже должно быть зарегистрировано. Никаких вексельных схем, взаимозачетов – процедура должна быть абсолютно прозрачной.

Еще момент: всегда и везде должна указываться рыночная стоимость объекта. Разрыв между рыночной (подлинной) стоимостью и различными оценками, в том числе «по БТИ», слишком велик. Это есть и на первичном, и на вторичном рынке. И эта разница провоцирует появление различных «схем».

Руководитель отдела инвестиций ООО «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп») Сергей  Баранов

Федеральный Закон о долевом участии в строительстве, который должен был наконец-то обеспечить порядок на рынке недвижимости, сделать простой и понятной схему финансирования строящихся объектов недвижимости, оказался не идеален. Схема привлечения денежных средств оказалась не всем доступной. Некоторые застройщики оказались вне закона и поспешили использовать другие формы привлечения средств. Недобросовестными застройщиками такие компании трудно назвать, поскольку фактически они исполняют свои обязательства по строительству объекта недвижимости, а выполнение всех требований Закона, связанных с получением полного комплекта всей разрешительной документации и оформлением земельных отношений - вопрос только времени.

Существующие на данный момент времени альтернативные схемы привлечения денежных средств являются болезнью «переходного» периода. Современный участник долевого строительства сам вправе решать, готов ли он вступить в альтернативную схему и повысить риски инвестирования или же выбрать прозрачную схему, предложенную Законом.

Все строящиеся объекты ОАО «Пересвет-Девелопмент» реализуются строго в соответствии с требованиями ФЗ-214, что предполагает правовую защиту граждан в соответствии с действующим законодательством. Никаких других схем в компании не применяется, поэтому данная проблема не характерна для нашей организации. Но всё не так радужно. На волне популярности онлайн-казино, мошенниками открываются различные казино-однодневки, не имеющие ничего общего с обычными виртуальными игорными домами. Такие казино распознать достаточно просто: у них отсутствует лицензия, на сайте не указаны реквизиты компании, у сайта ужасный дизайн, сделанный на скорую руку за пару дней.

"Real Estate" 18.08.2007