Рынок недвижимости - реакция на кризис

Какой реакции на мировой финансовый кризис ждать от российского рынка недвижимости? Будет ли снижение цен? Как изменятся условия ипотечного кредитования?
Ситуацию на американском ипотечном рынке журналисты окрестили «мыльным пузырем, который лопнул». Напомним историю вопроса. Если летом 2005 года спрос на недвижимость в США был огромен, дома и квартиры распродавались буквально в течение нескольких дней после выставления на продажу, то уже через год, в 2006 году ситуация кардинально изменилась: рынок, что называется, замер - и цены медленно пошли вниз.
Итак, что же произошло? Во время бурного роста цен (15-20% в год!) американцы охотно брали ипотечные кредиты с тем, чтобы через некоторое время с выгодой для себя перепродать дом. В эту «игру» охотно включились и банки, которые снизили требования для заемщиков и выдали огромное количество, так называемых, рисковых кредитов, то есть кредитов людям, чью финансовую благонадежность никто не проверял, в первую очередь по причине отсутствия кредитной истории. В результате объем рисковых ипотечных кредитов в США в 2006 году превысил 600 млрд. долл. - около 20% всего американского ипотечного рынка. Когда цены на недвижимость сначала остановились, а затем начали снижаться, а проценты по кредитам наоборот неумолимо поползли вверх - заемщики стали отказываться вносить ежемесячные платежи по задолженностям и начали буквально бросать ключи от домов на стол своим кредиторам.

Первыми финансовый кризис ощутили на себе американские банки. Продажа квартир, домов, коттеджей в Казани, удобный поиск жилой и коммерческий недвижимости kzn-urist.ru . Крупнейший ипотечный банк в США Countrywide Financial Corp. возглавил падение финансового сектора, заявив, что он столкнулся с «беспрецедентными проблемами». Глава Федеральной резервной системы (ФРС) США Бен Бернанке заявил, что потери американской финансовой системы от ипотечного кризиса составят не менее 100 млрд. долл. в период с 2006 по 2008 год. ФРС начала массовые скупки ипотечных облигаций, выделив на это 43 миллиарда долларов. Дальнейшие новости напоминали «военные сводки»: всего за 4 дня центральные банки США, ЕС, Японии и Канады выбросили на мировые финансовые рынки более 326 млрд. долл., для того чтобы поддержать мировую кредитную систему. Их усилия принесли определенный результат: удалось вернуть к привычным цифрам важнейший мировой показатель - LIBOR, темпы разрастания кризиса замедлились, но окончательного прогноза о том, как именно он будет развиваться дальше, сегодня, пожалуй, не даст никто из специалистов.

Однако то, что кризис ипотечного рынка в Америке в той или иной мере затронет весь мир, очевидно для всех. А что с Россией? Следует ли нам опасаться обвала рынка?

Первые реакции российских экспертов были однозначными: в России нет предпосылок для повторения американского кризиса.

«Кризис США произошел на рынке заемщиков, у которых раньше были проблемы с погашением кредитов, или они имели невысокие доходы. В России банки тщательно проверяют платежеспособность заемщиков. Другие отличия - в условиях кредитования», - считает генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка.

Кроме того, в России ставки по кредиту в большинстве случаев фиксированы на весь срок выплаты займа, а в США они чаще всего - плавающие и привязаны все к тому же LIBOR. Если этот показатель вырастет, а он во время разгара кризиса подскочил практически в течение одного часа с 4% до 6.5%, то автоматически увеличатся платежи по кредитам и кризис усугубится, т.к. еще большее число заемщиков не сможет гасить задолженность и объявит дефолт. Есть и другие отличия: в России люди пока не привыкли жить в кредит и по статистике большинство кредитов выплачивается раньше срока. То есть наш заемщик стремится как можно скорее разделаться с долгами, а уж случаи, когда заемщик не смог выплачивать кредит и был выселен из квартиры - вообще единичны.

Такого же мнения придерживается и глава Минэкономразвития РФ Герман Греф. «В России повторение ситуации, которая наблюдалась в США абсолютно нереально, - сказал он. Боюсь даже сопоставить масштабы развития ипотеки, думаю, отстаем на четыре порядка».

«У нас ипотека пока находится в зачаточном состоянии, - объясняет Президент Европейского трастового банка, Председатель Комитета Ассоциации Российских Банков по ипотечному кредитованию, член межведомственной Рабочей группы по национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов Андрей Крысин. Поэтому странно даже говорить о том, что у нас может повториться американский сценарий. Доходы граждан растут, жилье строится - мы прогнозируем в ближайшие годы настоящий бум ипотечного кредитования в России».

«Если и произойдет кризис, то не сейчас. Там причины кризиса не в ипотечном кредитовании, он охватил все сферы экономики. В стране регулярно происходят какие-то события - то ураган, то потоп, то перестрелка и власти откровенно не могут справиться с этими проблемами. В США очень высокий уровень безработицы. Одним словом, кризис «там» имеет вполне объяснимые причины, которых в России на данный момент нет. Через 10-15 лет - может быть. Но для этого должны появиться причины, на голом месте кризис не возникает, - считает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город».

«Лет через 70. Можно даже точнее сказать - через 73. У нас именно на такой срок было заморожено право собственности. И те проблемы, которые сейчас есть у нас (с правом собственности, со страхованием, развитием ипотеки), были в США в 1934-35 годах. Иначе говоря, наш рынок повторит то, что было в США, с опозданием на эти самые 73 года - говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость».

И, тем не менее, первые отголоски американского кризиса уже дают о себе знать и в России. Сейчас речь идет не о том, может ли повториться в России американский ипотечный кризис, а о том, как Россия отреагирует на события, происходящие на мировом финансовом рынке, первопричиной которых был ипотечный кризис в США. Кризис ликвидности, то есть дефицит денег у инвесторов привел к продажам голубых фишек и резкому падению котировок акций на российских биржах. Отток средств из иностранных фондов, инвестирующих в Россию, в первой половине августа был существенен, и в случае разрастания кризиса процесс может только усугубиться. А ведь не секрет, что практически все деньги, которыми располагают сегодня российские банки, имеют западное, часто американское происхождение.

На днях Москоммерцбанк, один из лидеров ипотечного кредитования на российском рынке (третье место по объему выдачи кредитов за первое полугодие 2007 года) объявил об изменениях в своей кредитной политике. Банк пересмотрел условия кредитования в сторону увеличения первоначального взноса и увеличение процентной ставки от 0,5% до 1% для заемщиков с неподтвержденными доходами. Как пояснил первый зампред правления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов, «кризисные явления ипотечного рынка США и некоторых других стран создали неблагоприятную конъюнктуру на международном долговом рынке, следствием которой стало повышение стоимости заимствованных средств».

Но не все банки идут по этому пути. Так также на днях, ОАО «АЛЬФА-БАНК» и компания «ИНКОМ-Недвижимость» подписали соглашение о сотрудничестве, согласно которому процентные ставки в «Альфа-Банке» по стандартному ипотечному кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом 15% составят от 9,3% в долларах США и от 10% годовых в рублях РФ (ранее - от 9,7% годовых в долларах США и от 11,7% годовых в рублях РФ). При этом максимальный срок кредитования увеличен с 15 до 20 лет. Процентные ставки по ипотечному кредиту под залог имеющейся квартиры также снижены. И это не единственный пример пока продолжающейся нашей стране либерализации ипотечного рынка.

Не секрет, что сегодня банки борются за клиента в условиях жесточайшей конкуренции, и ситуация, возникшая в результате кризиса на мировом кредитном рынке, не может не отразиться на их текущей деятельности. В то время как мелкие и даже средние банки будут вынуждены проявлять повышенную осторожность, крупные кредитные организации могут пойти на оправданный, заранее просчитанный риск, прибегнуть к неожиданным ходам, которые позволят им упрочить свое положение на рынке. Однако не стоит забывать, что Россия пока только начинает реагировать на кризис, и на то, как будут развиваться события дальше - существуют различные, часто противоречивые точки зрения.

Так, например, свой сценарий развития событий в России предлагает авторитетный специалист в области ипотечного кредитования Игорь Кузин, председатель правления ипотечного банка «ДельтаКредит». По его словам, в ближайшее время нас ждет повышение кредитных ставок и ужесточение банками требований к заемщикам. «Торопитесь покупать квартиру сейчас, - обратился Кузин в эфире одной из радиостанций к слушателям. Я не могу гарантировать, что через 4-6 месяцев вы сможете получить кредит на таких же выгодных условиях, как сегодня». При этом, как он считает, реальные цены на квартиры за последнее время упали на 10-15%, а не 1-2%, как сообщают риэлторы. В свете этих высказываний снижение цен на недвижимость, которого с таким нетерпением ждут многие, не представляется таким уж невероятным - вымывание с рынка «ипотечных» покупателей приведет к снижению спроса. И те, кто может подождать с решением о покупке квартиры, скорее всего, так и поступят, что в свою очередь также скажется на уровне цен.

 

Квадрум. 20.08.2007

Ольга Хвастунова