Какие у вашей квартиры шансы на продажу?

В недвижимости сегодня все по таким правилам: товара много, у покупателей есть выбор, продавцы стараются. Но, несмотря на все их усилия, продается жилье не то чтобы быстро, а некоторые квартиры «висят» в базе месяцами.

Аналитики нынешнюю ситуацию характеризуют как рынок отложенного спроса. Однако и сейчас есть жилье, которое пользуется популярностью у покупателей. Какая же квартира в настоящее время может считаться ликвидной? От чего зависят ее шансы на продажу?

Кто и почему в аутсайдерах

Популярность квартиры у покупателей зависит от разных причин, спрос на жилье определяют многие факторы. Среди них есть вечные, имеющие значение в любые времена: этаж, расположение дома, вид из окна и т. д. Что сегодня, что десять лет назад, скажем, близость к метро одно из основных достоинств квартиры. Такое жилье не только легче продать, его и в аренду сдать всегда проще.

Но сегодняшнего требовательного и разборчивого покупателя только близостью к метро и окнами, выходящими в чистый уютный двор, не заманишь – ликвидность квартиры сейчас в первую очередь зависит от ее качественных характеристик. А вот как раз с ними на рынке сейчас проблемы. «Притом что в последний год все говорили о стагнации на рынке и увеличении предложения, могу сказать, что по-настоящему качественных квартир на рынке крайне мало, – утверждает Наталья Орлова, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город». Выросшее предложение это в основном за счет объектов с теми или иными дефектами. Или вторые этажи, или неудачные планировки, или плохой вид из окна. Можно сделать вывод, что владельцы по-настоящему удачных квартир вовсе не согласны с тезисом о том, что снижение цен продлится долго. Напротив, они, похоже, уверены, что их недвижимость является удачным вложением денег, и не спешат с ней расставаться».

Что до спроса, сейчас востребованным является, что неудивительно, современное жилье. И не только потому, что оно самое удобное и функциональное. Спрос на подобные квартиры во многом связан с развитием ипотеки: кредит на покупку квартиры в предназначенной под снос пятиэтажке не выдаст ни одно банковское учреждение страховые компании просто не пропустят подобный вариант. По этой и другой причинам хрущевки стали аутсайдерами современного рынка жилья. Неудобные, с проходными комнатами и крошечными кухнями, они могут заинтересовать редкого покупателя. Их приобретают, как правило, люди, оказавшиеся в особых жизненных обстоятельствах, например те, кому срочно нужен разъезд.

Каждому – по возможностям

Среди покупателей квартир, понятное дело, есть люди с разными возможностями. Можно выделить две основные их категории: бюджетники и люди со средствами. Средний покупатель (бюджетник) выбирает жилье в рамках ограниченной суммы. Такие люди, как правило, стеснены в средствах, и, даже воспользовавшись ипотекой, они не всегда могут позволить себе выбрать дорогую квартиру и руководствуются принципом: дешево, но сердито.

По мнению Андрея Сенькина, менеджера по работе с клиентами корпорации недвижимости «Рескор», среди множества предложений сейчас самый ходовой вариант – квартиры в панельных домах, построенных не раньше 90-х годов, высотой не ниже 9 этажей. Это, как правило, переработанные и улучшенные серии панельных домов: П-44Т, И-155 и др. Они имеют вполне приемлемые для современного покупателя параметры. Например, модернизированная серия П-44Т включает в себя однокомнатные квартиры (38–42 кв. м, кухни от 8 до 11 кв. м), «двушки» (56–63 кв. м), трехкомнатные – от 72 до 75 кв. м. Кухни в многокомнатных квартирах доходят до 13 кв. м, а это еще одно важное преимущество в глазах покупателя.

А что же выбирают состоятельные люди, не слишком ограниченные в средствах? По наблюдениям риелторов, такие предпочитают квартиры в новостройках (как правило, это кирпичные или монолитно-кирпичные дома) или покупают вторичное жилье в новых домах, причем без отделки. Конечно, такой выбор делается не в погоне за дешевизной. Как правило, такие покупатели стремятся к индивидуальности, хотят сделать все по-своему, и любой готовый ремонт в квартире их вряд ли устроит. Кстати, на вторичном рынке квартиры без отделки – большая редкость. Обычно первые хозяева квартиры за то время, пока идет оформление документов, успевают сделать ремонт. Поэтому «вторичка» без отделки всегда в дефиците и имеет немало шансов быть проданной.

Квартиру красит место

Как бы ни была хороша квартира сама по себе, ликвидной она может считаться только в том случае, если находится в удобном месте. Разница в цене на аналогичные квартиры в одинаковых домах, расположенных в разных районах Москвы, доходит до $50 тыс.

Конечно, на покупателей психологически влияет престижность того или иного места. Но не это главное. Сегодня люди готовы платить больше, если там, где они собираются жить, в наличии инфраструктура, нормальная экологическая ситуация и хотя бы минимум эстетики. «Традиционно популярные у покупателей районы – это Центр, в особенности западная его половина. А также «дуга» от Юго-Запада через Запад к Северо-Западу Москвы, – говорит Наталья Орлова. Эти районы (Университет, Кутузовский проспект, Сокол и т. д.) считаются удобными для жизни из-за хорошей экологии, более-менее удовлетворительной транспортной ситуации и адекватного социального окружения».

Разум и чувства

Можно сколько угодно пробовать «разложить все по полочкам» и подходить к покупке жилья исключительно рационально, но иногда чувства все же берут верх над разумом. И окончательный выбор определяют наши «нравится» и «не нравится». Ну а продавец должен сделать так, чтобы его квартира нравилась всем. «Готовя квартиру к продаже, не стоит делать в ней ремонт: затраты, скорее всего, не окупятся. Нужно лишь принять меры, которые не стоят денег, но при этом позволяют сделать квартиру зрительно более просторной. Нужно вымыть окна, убраться в подъезде (если это необходимо), – советует Елена Голубева, управляющий директор компании «Хирш». По возможности выбросить из квартиры все ненужные вещи: они очень загромождают пространство. Показывать квартиру при максимальном освещении – дневной свет (если только окна у вас не выходят на завод или стройку) или включить все лампы. Постараться, чтобы в момент показа в квартире было поменьше людей, т. е. отправить погулять всех детей и домочадцев. Ну и, конечно, держаться с потенциальными покупателями приветливо, вежливо. Но при этом не «перегнуть палку», чтобы не создалось впечатление, что вы перед ними заискиваете».

"Собственник" 28.09.07

Елена Гудкова