На воздухе: Уходящая натура
«Дача, дачники — это так пошло», — говорила эстетка Раневская в чеховском «Вишневом саде», противясь раздроблению последнего на мелкие участки. Но прогресс неумолим, и старый вишневый сад пришлось продать и вырубить, а на его месте появились многочисленные дачные домики. Такой же участи не избежали и стародачные места Подмосковья. Мало кто из прежних владельцев и их наследников сохранил в первозданном виде некогда обширные (по советским, да и по нынешним меркам) участки. Только вместо дачных домиков на распродаваемой земле возникают новорусские коттеджи.
Плата за ауру
Всего в Подмосковье насчитывается примерно полсотни мест, которые традиционно относятся к стародачным. Они есть практически на каждом направлении, рассказывает Наталья Ветлугина, аналитик «Нового города», исключая, может быть, только юг области. На южном направлении условно Расторгуево попадает в стародачные места, но оно расположено вплотную к г. Видное. Там есть несколько предложений, но в общей массе пригородной застройки они теряются. Хотя по деньгам это, пожалуй, самый экономичный вариант.
Рынок стародачных мест неоднороден, о какой-то средней цене на землю здесь говорить сложно, признается Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Самые дорогие участки по Рублево-Успенскому шоссе в Жуковке, Барвихе, Ильинском, на Николиной горе. Стоимость сотки земли в этих местах колеблется от $60 000 до $300 000, а то и до $350 000. По Минскому и Киевскому шоссе землю можно купить от $25 000 до $80 000, по Ярославскому, Калужскому и Дмитровскому — по $40 000 за сотку. На непрестижных направлениях (Казанское — Рязанское — Каширское) земля продается от $5000-10 000 за сотку. Еще 10 лет назад никто не мог предположить, что такие цены в принципе возможны.
Стоимость сотки земли в стародачных местах варьируется в зависимости от раскрученности бренда, говорит Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании «Миэль-Брокеридж». На Николиной горе, давно и плотно застроенной дорогими коттеджами, участки продаются от $50 000 до $350 000 за сотку (для сравнения: в 1997 г. максимальная стоимость сотки здесь составляла $9000). В Малаховке, например, сотка сейчас стоит $20 000-30 000, а каких-нибудь 10 лет назад участок с вековыми соснами там продавался по $1000 за сотку, самые крутые предложения не превышали $1500. В «небрендовых» стародачных местах покупка земли обойдется от $8000 до $25 000 за сотку — речь идет об участке в 15 соток с лесными деревьями, с «возможным обеспечением коммуникациями».
Платя такие деньги, люди готовы мириться с главной проблемой стародачных мест изношенными коммуникациями. «Существующих электрических мощностей здесь не хватает, газ проведен не везде, водопровод и канализация отсутствуют, дороги символические. Подсоединение нового коттеджа, построенного на месте снесенной старой дачи, к инженерным коммуникациям может лишить света целый поселок. Проблема решается либо строительством новой подстанции, либо усилением мощности существующей», — категорична Щербакова.
«Новорусской» инфраструктуры, как в коттеджных поселках, на территории старых дач нет, подтверждает Ветлугина. Здесь не найти столь популярной среди элитных загородных поселков единой концепции застройки, также нет охраны и хороших коммуникаций, да и на «Феррари» туда не поедешь, так как он ко второй поездке придет в негодность.
Но зато подавляющее большинство старых дач расположено в лесу. На участках сформирован ландшафт. С точки зрения природно-ландшафтных характеристик, говорит Анатолий Балашов, руководитель департамента загородной недвижимости «Кирсанова Риэлти», есть просто эксклюзивные объекты, например Переделкино или поселок «Ранис» на Николиной горе. Искать предложение приходится долго, говорит Щербакова, а вот сроки экспозиции за последние несколько лет сократились более чем в три раза и теперь составляют в среднем три месяца.
«Сейчас предложение в стародачных местах от общего объема загородного рынка составляет не более 4%, а, например, в 2000 г. оно занимало около 10-11% рынка», — подсчитывает Алексей Бабкин, директор департамента элитной загородной недвижимости HomeHunter. Правда, говорит он, и заявок на такие объекты поступает не так много. Балашов объясняет это тем, что нередко продажи проходят внутри, «среди своих», сложилась практика продажи части обширного участка преуспевающему соседу или соседям. Однажды, вспоминает он, на Николиной горе продавался участок, напоминающий звезду Давида так его обкромсали со всех сторон наследники, продавая кусочки соседям. Стоимость подобных участков на 20-25% ниже, чем в охраняемых коттеджных поселках, расположенных по соседству.
Сами по себе старые дачи интересны покупателям прежде всего земельными участками, на которых они расположены. «Когда при Сталине заслуженным людям начали выделять земли, то существовала четкая градация. Например, академикам давали 1 га, членкорам по 50 соток, а профессорам по 12. В основном средний размер участка в то время составлял 0,5 га. С конца 50-х гг. прошлого века произошло резкое уменьшение выделяемых земель — до 8-10-12 соток», — рассказывает Ветлугина.
Сосед всегда враг
Проблемы стародачных мест остались теми же самыми, что и 5-10 лет назад, — это проблемы с оформлением документов на продажу, признает Ветлугина. «В свое время участки выделялись практически “на словах”, особенно в так называемых академических поселках. У первых владельцев впоследствии появилась куча наследников, которые не всегда находились между собой в хороших отношениях», — говорит она. В результате гектар мог быть разделен на 30 долей, на участки самой причудливой формы. Даже если удается договориться с людьми, то документальное оформление договоренностей занимает как минимум полгода.
«Проблемы с оформлением документов» Виктор Смоленский, руководитель проекта «Русская усадьба» Penny Lane Realty, называет наиболее типичными для стародачных мест, далеко не все владельцы имеют свидетельства о собственности на землю и дом. Иногда существует только постановление о передаче большого участка в пользование некоему обществу (садовому товариществу или дачному кооперативу), а на руках у людей — членские книжки. Часто бывает, что, кроме старенького паспорта из БТИ, владельцы не могут ничего предъявить. А ведь дача в течение времени подвергалась различным перестройкам, которые требовали соответствующей регистрации, но, как правило, никто этого сделать не удосуживался. Споры по согласованию границ участка также не редкость.
В практике Blackwood был случай, когда договор о покупке дома был сорван буквально из-за нескольких сантиметров спорной земли. Хозяйки соседних дач когда-то были близкими подругами, а потом разругались и всячески старались напакостить друг другу. Когда одна из них узнала о том, что бывшая подруга продает дом, начались разбирательства по поводу небольшого совместного участка земли, который и в «мирные» времена никак не могли поделить. Дело дошло до того, что недовольная соседка подала в суд, чем, естественно, спугнула покупателей. Они предпочли искать себе землю в другом месте.
Продажа практически любого объекта в стародачном месте может стать настоящей головной болью как для покупателя и продавца, так и работающего с ними риэлтора, подтверждает Щербакова. Владельцами одного объекта могут быть от двух до 5-7 человек (различные наследники именитых и не очень именитых людей). Часто такие содольщики уже давно не общаются друг с другом из-за различных бытовых разногласий, но сожительствуют рядом и, что важно, имеют свою невыделенную долю в общем имуществе, а также разные представления о том, что делать со своей недвижимостью.
В 2004 г. в департамент загородной недвижимости Vesco Realty поступила необычная заявка — любыми способами выкупить участок площадью 20-25 соток в стародачном поселке Малаховка. Как оказалось, клиент провел здесь свое детство, а повзрослев и разбогатев, решил обзавестись собственным домовладением в милом его сердцу месте. После мониторинга рынка брокер выяснил, что целых участков нужной площади в продаже не было. Тем не менее в листингах местных риэлторских компаний фигурировало несколько предложений продажи частей одного старого дома с небольшими придомовыми участками. Содольщикам было предложено одновременно продать свои наделы по цене, значительно превышающей рыночную. Несмотря на это, уговаривали их четыре месяца.
«Покупателей такой недвижимости в первую очередь интересует земельный участок, а не ветхие строения, о которых спорят многочисленные содольщики», — говорит Щербакова. Часто бывает, что «соседи» игнорируют преимущественное право покупки, препятствуя тем самым продаже конкретной доли объекта стороннему лицу. Они просто не открывают двери риэлтору, который действует как представитель совладельцев старой дачи, или почтальону, который приносит нотариальное уведомление о продаже. «Риэлтор в подобных ситуациях вынужден выступать и в роли психолога, и в роли юриста, принимая на себя все бремя общения с «обиженными соседями», — рассказывает о профессиональных трудностях Щербакова.
Она вспоминает случай, когда в Валентиновке продавался участок площадью 18 соток с ветхой дачей, владельцами которой выступали четыре содольщика. Выкупать долю продавца, который нашел покупателя, они не желали, думали, что им она должна достаться «просто так». В результате на оформление сделки у «Миэля» ушло почти 12 месяцев. Еще одна сделка по продаже старой дачи в Малаховке заняла вообще несколько лет. Старушка никак не могла продать недвижимость, доставшуюся ей по наследству еще в 1956 г. Оказывается, когда женщина вступала в свои права, нотариус напутал и по документам «сделал» ее содольщиками соседей. Вскрылось это только в 2000 г., когда старушка захотела продать дачу. Те самые соседи, не давая формального отказа от преимущественной покупки их несуществующей на деле доли, спускали собак на представителей продавца и угрожали соседке, поскольку были уверены, что после ее смерти имущество отойдет им.
В 99% случаях покупки старых дач следующим шагом является их снос и строительство на этом месте нового дома, говорит Балашов. В обжитом населенном пункте сделать это не так просто. Все зависит от степени «кровожадности» соседей. Жалобы и легкое вымогательство не исключены. У клиентов «Кирсанова Риэлти» был случай, когда бабушка-соседка буквально дежурила на их участке с целью недопущения каких-либо нарушений. Каково же было их удивление, когда выяснилось, что дама не являлась собственницей дачи и просто занималась общественной работой.
Щербакова вспоминает случай, когда в одном стародачном месте за очень приличную сумму без участия риэлторов был приобретен участок со старой развалившейся дачей. Новый владелец срочно снес «развалины» и на их месте построил коттедж в 400 кв. м стоимостью $1,5 млн. Для него это был инвестиционный проект. Но когда через какое-то время он захотел продать недвижимость, выяснилось, что в старой (снесенной) даче остались прописаны три человека (один из которых умер, но данных в местных органах об этом нет, а двое других находятся в местах лишения свободы).
Заветные участки
Как правило, старые дачи продают или наследники первых владельцев, или сами первые владельцы, которые сейчас состарились и им сложно содержать дом. Такие дачи — штучный товар на рынке. Причины продажи разные, не всегда это потребность в деньгах. Для некоторых решающим является то, что привычное некогда окружение сейчас сменилось: тот сосед дачу продал, тот готовится продать, а этот умер. Приехали новые владельцы, не всегда интеллигентные. Рядом может возникнуть коттеджный поселок, который начинает постепенно «заползать» на стародачную территорию.
Например, у «Нового города» был клиент — известный советский писатель. Он прожил на своей старой даче практически всю сознательную жизнь, на ней выросли его дети. Но у детей уже своя жизнь они работают по разным странам по контрактам, внуки учатся за границей. У самого писателя есть московская квартира, там у него домработница. Сил же, чтобы приезжать на участок и что-то там делать, не осталось. Прошлым летом он принял решение продавать, так как дача приходит в запустение и детям она не нужна. Да и самого писателя замучили воспоминания о некогда счастливой жизни в этом доме. Примерно так же, говорит Ветлугина, в свое время продавалась дача Андрея Миронова. Когда умерла бабушка Марии Мироновой, внучке эта дача стала не нужна, она ее продала.
В 2005 г. в Vesco Realty обратился клиент с пожеланием приобрести участок в бывшем ведомственном (военном) поселке Снегири на 35-м км Волоколамского шоссе. Родители клиента когда-то владели значительным участком в этом же поселке, но продали его в начале 1990-х гг. Брокеры Vesco Realty расклеили по поселку объявления, в которых собственникам старых дач предлагалось продать недвижимость. На объявление откликнулся новый собственник именно того дома, который раньше принадлежал родителям клиента агентства.
Человек, выбирающий стародачное место, прекрасно понимает, что привычных удобств он там не найдет. Зато найдет самое лучшее место с точки зрения природы, благоприятной ауры. Хотя, сетует Ветлугина, эта среда тоже разрушается, что-то важное а именно особая атмосфера — уходит безвозвратно. Понятие «старые дачи» доживает свой век.
«Социальное неравенство в стародачных местах — это уже миф, — категорична Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж “Аллтек Девелопмент”. За последние 15 лет обедневшие представители старой советской элиты или их наследники уже все распродали. Небогатый человек, имевший дом в таком месте, понимал, что продажей этой недвижимости он может решить все свои проблемы, а заодно и проблемы нескольких поколений своих потомков».
В «Новый город» в свое время приходил человек покупать землю в Абрамцево, в академическом поселке на Ярославском шоссе. Участок он купил за довольно значительную по тем временам сумму, заведомо переплачивая процентов 15. Когда риэлторы его спросили, почему он не торгуется, он сказал, что у него была дача на Николиной горе и он не планировал ее продавать. Но ему было сделано такое предложение, от которого он не смог отказаться. Он понял, что сможет на эти деньги купить квартиру племянникам, отремонтировать свою московскую квартиру, приобрести землю в Абрамцево, где сохранилась академическая среда, и построить на этой земле хороший дом.
«Процесс вымывания старых владельцев неотвратим. Число чужаков растет, детей на улицу выпускать страшно по поселку на бешеной скорости носятся или на мотоциклах, или на машинах. Возникают какие-то новорусские клубы, которые больше похожи на бордели», — резюмирует Ветлугина. Правда, на Николиной горе, в Барвихе и Жуковке, признают риэлторы, все более-менее благополучно. Там и дороги приведены в порядок, и охрана есть. А многие стародачные места приходят в упадок. «Когда мы попадаем туда, то понимаем, что это навсегда — поколения, пришедшие на смену “старым дачникам”, удержать традиции этих мест, к сожалению, не в состоянии», с горечью говорит Ветлугина
"Ведомости" 10.09.2007
Наталья Самарина
