ПОДМОСКОВНЫЙ ЭДЕМ

Жителей мегаполиса неудержимо тянет за город, на природу. В эпоху развитого социализма народ с энтузиазмом возделывал свои законные шесть соток, ласково и иронично называя их фазендами. В 90-х, в период дикого капитализма, появились претенциозные замки-терема новых русских из красного кирпича. Огромные размеры, архитектурная безвкусица, несовершенные инженерные системы и неразвитая инфраструктура были постоянными их признаками.
Коттеджный поселок представляет собой единый замкнутый инженерно-архитектурный и инфраструктурный комплекс, что предполагает его проект. В прошлом году они выросли практически по всей границе Подмосковья. Следует признать, что коттеджные поселки в 2003 году стали самой цивилизованной и современной формой организации загородной жизни.

По данным различных риелторских компаний, спрос на загородное жилье ежегодно увеличивается примерно вдвое. Такая динамика прочно сохраняется в течение последних 5-6 лет (с учетом того, что само строительство развивается довольно быстро). Только в прошлом году на различных стадиях застройки находились около 150 коттеджных поселков. Тем не менее спрос остается неудовлетворенным даже на таких престижных, дорогих направлениях, как Рублево-Успенское и Новорижское. Стоимость земли на Рублевке побивает все рекорды: до $60 000 за сотку на лесном участке с подведенными коммуникациями.

Дальнее Подмосковье

Кругленькую сумму за возможность дышать свежим воздухом и наслаждаться красотами природы недалеко от столицы может выложить далеко не каждый. Граждан, у которых есть желание и определенные сбережения, привлекает дальнее Подмосковье. Аналитики рынка загородной недвижимости прогнозируют в текущем году значительное увеличение спроса на участки, находящиеся дальше 50 км от Москвы.
При приобретении загородного жилья все больше интересуются живописностью, экологией места. Территориальная близость к мегаполису, развитые коммуникации в данном случае отходят на второй план.
По данным опроса клиентов, проведенного в первую декаду марта социологической службой компании «Новый город», 40 % потенциальных покупателей, имеющих до $200 000, готовы пожертвовать магистральным газом ради лесного участка. Дальние расстояния — до 50-60 км от МКАД — не страшны тем, кому загородный дом нужен не для постоянного жительства, а для выездов на выходные (80 %). А вот чем не хотят поступиться, так это размерами участка (от 15 соток) и благоприятной экологической обстановкой.
Самые популярные места дальнего Подмосковья — Звенигород, окрестности Рузского и Истринского водохранилищ, Вороново (Калужское шоссе), Абрамцево (Ярославское шоссе) и места в районе Дмитровского шоссе — Морозки, Славино.
В 2004 году правительство Московской области обещает выставить дальние земли на аукционы. «Мы создаем инвесторам благоприятные условия именно в дальних районах потому, что в ближних рынок почти сформирован», — отмечает министр имущественных отношений Московской области Алексей Бодунков.
Интерес к отдаленным землям обусловлен их низкой, по сравнению даже с 50-километровой зоной, стоимостью. Уже сегодня риелторы продают участки и дома почти в двух десятках поселков. Большинство из них находятся на Новорижском и Пятницком направлениях. Землю Новорижской трассы (поселки «Уборы», «Сказка», «Мамошино», «Зеленый шум», «Жилкино», «Жемчужина») оценивают в $1200-3000 за сотку, дома площадью от 100 до 400 кв. м — в $105 000-250 000. Налаженное сообщение с Москвой: менее часа езды без пробок. Поэтому участок на 50-60-м километре этого направления дешевле и удобнее, чем, скажем, в ближней зоне проблемных Ленинградского или Киевского шоссе.
По одному поселку в радиусе 55 км появится на Волоколамском и Калужском шоссе. Дом на участке 15-30 соток предлагают здесь по цене от $115 000 до $180 000. Именно на такой ценовой диапазон и ориентируется крепнущий год от года российский средний класс.
В этом году корпорация «С-Холдинг» вводит на рынок свой проект «Соколиная охота». На берегу Озерницкого водохранилища (78 км от МКАД) предлагают участки от 1 га по цене от $1500 за сотку. В Ступинском районе Подмосковья, в знаменитых приокских местах, на берегу Оки, компания «КомСтрин» продает участки до 10 га под строительство усадеб по $1000 за сотку. Активно скупают участки в районе Можайского водохранилища, а также в районе Конакова Тверской области.
Относительно слабо развиваются восточное и южное направления. Правда, на Симферопольском и Каширском шоссе коттеджные поселки появляются, и цены увеличиваются минимум на 20-30 % в год. Все еще ждут солидных инвесторов земельные участки по Горьковскому и Щелковскому шоссе. Здесь стоимость сотки даже в 20-километровой зоне так и не поднялась за прошлый год выше $1500.
Любопытные тенденции наблюдаются и в аренде загородного жилья. Состоятельные люди, желающие снять коттедж на лето, выбирают совсем не Рублево-Успенское шоссе.
Спрос на рынке загородной аренды традиционно увеличивается в конце февраля. По данным компании «Новый город», в этом году на Рублевке хотят пожить лишь около половины из высокобюджетных (от $3000 в месяц) арендаторов. В прошлые годы их было свыше 80 %. Причина заключается в непомерно высоких ценах предложений данного направления. Кроме того, достойные варианты есть и в других районах Подмосковья — Новорижском, Калужском, Минском и Можайском. Весьма популярны Ярославское и Куркинское шоссе, а также стародачные места к востоку от Москвы, в районе Малаховки и Кратова.

По закону добрососедства

Коттеджные поселки — несколько замкнутый и самодостаточный мир. Как правило, они организованы по корпоративному или отраслевому принципу. Его обитатели живут по внутренним правилам, которые могут быть сформулированы в уставе или другом документе сообщества поселенцев. Такие взаимоотношения часто называют некоммерческим партнерством. Кстати, стать членом такого сообщества не так-то просто: о вас постараются получить максимум информации, из чего следует, что люди, друг для друга посторонние, вряд ли станут соседями.
В коттеджном поселке важно соблюдать тишину и покой. Эти преимущества загородной жизни могут быть поставлены под вопрос, если в правилах внутреннего распорядка отсутствует пункт, определяющий сроки строительства дома (обычно не более двух лет). В ином случае никто не гарантирует, что вместо привлекательного вида из окна вы не будете много лет лицезреть развалины соседского долгостроя. То же касается и содержания домашних животных, в частности собак. Мало кому понравится, если они будут бегать без привязи и оглашать ночные окрестности своим лаем.
Большинство поселков — это хорошо охраняемые территории. Чтобы спокойно наслаждаться деревенской идиллией, нужно соблюдать определенные правила поведения и проживания. Например, на территории некоторых поселков запрещено появляться вооруженным людям, в том числе и личной охране.
Итак, присмотрев участок в коттеджном поселке, полюбовавшись окрестностями, обязательно поинтересуйтесь, кто его обитатели и по каким правилам они живут.

Информация к размышлению

Некоторые риелторские агентства предостерегают: если в ближайшее время ситуация на рынке загородной недвижимости не изменится, коттеджное строительство ожидает нечто похожее на дефолт 1998 года. Сейчас земельный участок в среднем стоит столько же, сколько и расположенный на нем дом. К концу же этого года дом может стать дешевле участка в 3-4 раза. В развитых странах подобное соотношение является нормой.
И прогноз изменения цен на землю в 2004 году. Для тех, кто еще не успел обзавестись земельным участком, он неутешителен. Предположительно, повышение стоимости участков составит как минимум 30 %. Относительно рынка земли дальнего Подмосковья данный процесс будет существенным. Уже прошлой осенью участки в Клинском, Дмитровском или Сергиево-Посадском районах подорожали на 10-15 %.
Свободной земли в Подмосковье становится с каждым годом все меньше. Неудивительно, если через ближайшие десять лет рассуждать придется о ценах на землю в соседних губерниях.