testПереоценка ценностей на рынке недвижимости обернется переоценкой самого рынка? | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

Переоценка ценностей на рынке недвижимости обернется переоценкой самого рынка?

Ожидание некоторой, хотя бы относительной стабилизации на рынке недвижимости в начале мая не оправдались. Длительные праздники, которые традиционно открывают в России сезон летних отпусков, затормозили рост цен на квартиры в столичном регионе лишь на десятые доли процента. Так, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", на 17 мая индекс стоимости жилья составил 1737 доллара за квадратный метр, что превосходит аналогичный показатель недельной давности на 0,9%. При этом другой показатель - индекс ценового ожидания, характеризующий изменение цен на жилье в течение месяца, - свидетельствует в пользу того, что цены продолжают расти прежними стремительными темпами. 17 мая аналитики зафиксировали его на уровне 3,38% в месяц, что лишь на 0,2% меньше средних показателей апреля. "В течение майских праздников происходит очевидное снижение деловой активности. Согласно философии аналитического центра рынок недвижимости, как один из наиболее инертных рынков, сохраняет в таких условиях установившиеся тенденции", - отмечают аналитики. Иными словами, рынок праздничному настроению не поддался, а на стартовавший сезон отпусков отреагировал замедлением роста, характеризующимся величинами на грани статистической погрешности.

И все же продолжающийся и, на первый взгляд, стабильный рост рынка сопровождается все возрастающей нервозностью, интуитивным ожиданием перелома тенденции. На такие мысли наводит, в частности, отсутствие былого единодушия операторов рынка в оценках его текущего состояния и перспектив. Пока предчувствия не вылились в какие-то решительные действия по коррекции ценовой политики, однако нынешнее лето, судя по всему, будет не самым спокойным для риэлторов и застройщиков.

Мы уже писали, что в начале апреля произошло заметное увеличение объема предложения на рынке недвижимости, особенно в дорогом его сегменте. По оценкам компании "Новый город", оно составило в среднем по рынку 5%, а по дорогому жилью (от 400 тыс. долларов) - все 8%. Сегодня та же компания отмечает другую, но тесно связанную с уже названной тенденцию - сокращение спроса. С февраля по апрель спрос на жилье стоимостью свыше 400 тыс. долларов, на котором, собственно, и специализируется "Новый город", упал примерно на 40%.

Другие компании к оценке спроса подходят осторожнее. "Достаточно сложно говорить с цифрами в руках о спросе в этом сегменте, так как рынок таких квартир достаточно узок, и продажи в нем распределяются по большому количеству компаний, - поясняет начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Евгений Михаленков. - В итоге, ни в одной из них нет достаточно большого объема данных, чтобы делать столь серьезные обобщения". Но в целом Михаленков признает, что "предложение в дорогом сегменте опережает спрос, а потому быстро покупателя находят только наиболее удачные проекты". Схожего мнения придерживается и исполнительный директор компании "Енисей" Александра Ролгина. Она полагает, что спрос не сократился, однако увеличилось предложение - примерно на 30%. И хотя на процесс ценообразования увеличение предложения и сокращения спроса при прочих равных влияют одинаково, очевидных подвижек в этом процессе не наблюдается. Не меняются и сроки экспозиции дорогих квартир на рынке. Об этом свидетельствуют, в частности, данные агентства недвижимости "Домострой-Престиж". Более того, эти данные показывают, что, несмотря на продолжающийся рост цен, спрос по-прежнему превышает предложение.

Впрочем, нельзя не отметить, что рынок дорого жилья еще менее динамичен, чем рынок жилой недвижимости в целом. Просто потому, что сроки экспозиции квартир (время с момента выставления на продажу до заключения договора купли-продажи), здесь существенно выше. По словам Александры Роглиной, они простираются в широком диапазоне: от трех месяцев до года.

Но если с дорогим сегментом ясно, что ничего неясно, то в оценках ситуации на рынке самого дешевого жилья царит полнейшее согласие - там предложение стремительно вымывается все возрастающим спросом. "Объем дешевых квартир неуклонно сокращается: если в апреле 2004 года в базах вторичного жилья по Москве можно было найти порядка 300 предложений квартир со стоимостью квадратного метра до 1200 долларов, то во второй половине мая 2004 года объем таких предложений сократился практически втрое: сейчас таких предложений не более 100", - констатирует руководитель аналитического центра АН "Домострой" Дмитрий Попов.

Таким образом, приняв за данность увеличение предложения (или сокращение спроса - неважно) в дорогом сегменте и сопоставив этот фактор со стремительным вымыванием дешевого жилья, мы сталкиваемся с двумя весьма интересными задачами. С одной стороны, хотелось бы определить ту ценовую отметку, где спрос и предложение сбалансированы, не равны друг другу, а изменяются симметрично. Вероятно, таких отметки две: одна лежит где-то в заоблачных высотах, где и спрос, и предложение единичны, другая - в диапазоне реальных цен. В то же время едва ли она будет соответствовать средневзвешенной цене квадратного метра в столице. Скорей всего, эта самая средневзвешенная цена будет к ней стремиться, а, приблизившись, замедлит свой рост или, что также очень вероятно, повернет вспять.

С другой стороны, логика подсказывает, что в нынешних условиях, когда темпы роста цен в нижнем сегменте рынка более стремительны, чем в верхнем, ценовой разрыв между ними должен сокращаться. И это также свидетельствует о скором достижении равновесного состояния, иначе неизбежен парадокс, при котором стоимость жилья в "хрущевке" будет сопоставима со стоимостью квартиры в рядом стоящем "монолите". Однако такой логики придерживаются далеко не все компании. Так, если в агентстве "АКРУС" полагают, что "ажиотажный спрос на фоне незначительного количества предложений приводит к постоянному вымыванию самых дешевых вариантов и, соответственно, к сокращению ценового разрыва", то, по мнению специалистов АН "Енисей", сейчас можно говорить о тенденции пропорционального роста. "В дешевом сегменте рынка цены продолжают расти, однако нельзя говорить о том, что разрыв между дорогим и дешевым жильем сокращается. Просто то, что раньше стоило дешево, сегодня стоит дорого, а то, что раньше стоило дорого, сейчас стоит очень дорого. То есть рост пропорционален", - это уже мнение Евгения Михаленкова из "ИНКОМ-недвижимость". По данным компании "Домострой", разрыв этот сохраняется как минимум с 2000 года и составляет примерно 8-9 раз между самым дорогим и самым дешевым жильем.

Такая неоднозначность выводов из, казалось бы, одних и тех же посылок объясняется очень просто - нет единого подхода к определению того, что является дорогим, а что дешевым жильем. Если границу проводить по зафиксированному ценовому уровню, то ситуация развивается по Евгению Михаленкову: "то, что раньше стоило дешево, сегодня стоит дорого…". Соответственно, пропорции не нарушаются, а происходит, как выражается заместитель директора ЗАО "Новый город" Наталья Ветлугина, "переоценка ценностей". Простой пример, если еще три года назад за 400 тыс. долларов можно было купить по-настоящему элитную квартиру в Москве, то сегодня к этой отметке приближаются квартиры в панельных (!) домах, пусть даже четырехкомнатные и в хорошем районе. Если же сегментировать рынок по уровню качества жилья, то пропорции будут выглядеть несколько иначе. Однако по такому признаку "сортировать" квартиры очень сложно - слишком много составляющих, и рынок не выработал пока унифицированную классификацию, позволяющую раз и навсегда определиться, что есть "элита", "бизнес-класс" и т.д. Поэтому количественно сопоставить сегменты рынка при таком подходе едва ли возможно.

Но есть другой путь - сопоставление динамике цен на квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье. Здесь ситуация более очевидная. "Невозможность купить квартиру в московском доме "эконом-класса" приводит к повышению спроса на аналогичное жилье в Подмосковье, - комментирует пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век"Сергей Лядов. - Темпы строительства здесь в 2003 году увеличились по сравнению с 2002-м на 17%. Но предложение жилья все равно, так же как и в Москве, значительно отстает от спроса. Поэтому темпы роста цен здесь уже догнали московские показатели, а стоимость квадратного метра, хотя и ниже, но стремительно приближается к стоимости жилья в столичных спальных районах. В особенности это касается городов-сателлитов". Ситуацию можно проиллюстрировать на примере соотношения цен в Химках и в Куркино (СЗАО), в Люберцах и в Жулебино (ЮВАО), в Реутове и в Новокосино (ВАО), в Одинцово и в Солнцево (ЗАО). Здесь стоимость аналогичного качества жилья практически сравнялась.

По мнению Евгения Михаленкова, при условии дальнейшего развития инфраструктуры в ближайшие 7-10 лет цены на подмосковное жилье могут расти быстрее, чем в Москве. Что же получается: Химки догонят в цене Сокол? Вряд ли, конечно. Но нынешняя тенденция может закрепиться.

Дмитрий Попов из "Домостроя" объясняет эту тенденцию следующим образом: "В краткосрочном периоде изменения происходят скачкообразно: сначала дорожает Москва, затем с отрывом в полгода-год подтягивается ближнее и среднее Подмосковье. Именно поэтому наблюдается опережающий рост Подмосковья сейчас, тогда как в 2001-2002 годах Москва по темпам роста опережала Подмосковье. Эта динамика циклически повторяется: новый скачок роста цен в Москве выталкивает в Подмосковье часть покупателей, что через некоторое время приводит к ответному росту цен в Подмосковье". Однако в средне- и долгосрочной перспективе пропорция между ценами в Москве и Подмосковье, по мнению аналитика, сохраняется. Вместе с тем Дмитрий Попов указывает на "определенные качественные изменения, связанные с развитием "Московской агломерации", а также с "моноцентрическим характером" этой агломерации. "Расширение Москвы в последние десять лет сделало некоторые ближайшие подмосковные города фактически частью Москвы с соответствующим отражением в ценах квартир этих городов", - отмечает специалист. Эти изменения, полагает он, получат свое развитие и в дальнейшем.

В то же время фактор выравнивания цен в ближайшем Подмосковье и "спальной" Москве может свидетельствовать о скором достижении статус-кво, когда рост средневзвешенной цены квадратного метра в Москве затормозится. Дешевое жилье продолжит дорожать (такой вот каламбур), чтобы сохранить хотя бы минимальный отрыв от подмосковных цен, а дорогое постепенно затаривать рынок, и в какой-то момент начнет плавно снижаться в цене. В таких условиях избежать вышеописанного парадокса соседствующих "хрущевки" и "монолита" можно будет только в двух случаях: либо цены во всех сегментах стабилизируются, исключив перекос спроса, либо произойдет тотальное, но не обязательно стремительное падение стоимости жилья. То или иное поведение рынка будет зависеть от соотношения двух групп факторов. На одной чаше весов - инвестиционные квартиры, которые способны значительно увеличить предложение за очень короткое время, а также чисто психологический фактор ожидания снижения цен, порождающий отложенный спрос (видимо, совокупность этих факторов уже начинает играть в дорогом сегменте рынка). На другую чашу льется поток нефтедолларов, которые по-прежнему некуда инвестировать. Кроме того, в плюс рынку идет развитие ипотеки, позволяющей трансформировать рост доходов более широкого круга граждан в платежеспособный спрос на жилье.

В принципе, нынешняя ситуация в российской и мировой экономике не исключает и более длительный рост рынка недвижимости в Москве. Село.ру портал - загородная недвижимость область Село.ру Однако для этого потребуется какой-то дополнительный фактор, повышающий либо инвестиционную привлекательность дорого и качественного жилья, либо его доступность для конечного покупателя, за счет приумножения доходов последнего, разумеется.

Источник: ИА"Финмаркет"  28.05.2004

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены