Посторонним вход воспрещен?

Застройщики и риэлтеры, почти единогласно, пришли к мнению, что сегодня даже минимальная инфраструктура в малоквартирном элитном доме, с точки зрения ее востребовательности жильцами, абсолютно не оправдана. Современные, так называемые клубные дома, вышедшие на рынок несколько лет назад, постепенно отказываются от ряда услуг, некогда предусмотренные в структуре здания, а новые явно минимизировали их наличие в коммерческой составляющей дома: салона красоты, ресторана или фитнес-зала, столь популярные в эпоху зарождения сегмента элитного жилья.

Образ жизни состоятельных людей заметно трансформировался. Если в конце 90-х считалось неприличным и даже опасным демонстрировать свой высокий общественный статус и величину банковского счета, позволяющего покупать дорогую недвижимость, посещать статусные рестораны и клубы, то сегодня люди «с положением» напротив, стараются быть открытыми и публичными во всем, не считая зазорным выставлять «напоказ» себя и свое имущество. По этой причине обеспеченные сограждане предпочитают обедать и ужинать в любимых ресторанах, заниматься спортом в престижных фитнес - клубах, где их ждут личные инструкторы и одеваться в бутиках с логотипом признанного во всем мире кутюрье. «Люди, не стесняющиеся быть богатыми, выше всего ценят две вещи: высокое качество жизни и личную безопасность. Все остальное отходит на второй план. Наличие подземного паркинга, суперсовременная система охраны, высокий уровень инженерии в совокупности с обособленностью, приватностью здания – вот необходимые и вполне достаточные атрибуты клубного дома, на которые существует постоянный спрос, и которые не теряют с годами своей актуальности», - считает Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate.

Что касается первых московских элитных домов, то, к сожалению, к ним вполне применима формула «первый блин комом». Многие вещи в ту пору были непродуманными – начиная с того, что в подземные гаражи не опускался лифт. Автовладельцам иногда приходилось идти по пандусу, да еще и находящемуся под открытым небом. Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город» отмечает, что часто в домах, позиционировавшихся как элитные, инфраструктура была ориентирована не только на проживающих там людей: «Делался шикарный фитнес-центр или салон красоты, но очень быстро становилось понятно, что жильцам дома это не слишком нужно и совершенно не хочется за это платить достаточно серьезные деньги. И эксплуатирующей организации приходилось переориентировать эту инфраструктуру на посторонних. Как следствие, снижался уровень безопасности. И появлялись те, кто мог за деньги проникнуть в любое помещение дома». Например, в доме на Звенигородской улице шикарный СПА-комплекс, бассейн. Но можно купить годичный клубный абонемент и беспрепятственно попасть на закрытую территорию. Почти то же самое происходит со знаменитым «Агаларов Хаус», до сих пор считающимся одним из лучших жилым элитным объектом города. Салон красоты в «Агаларове» - не только для жителей дома. Но нужно заметить, что сейчас там уже устроен отдельный выход на улицу. Примеры не единичные. Очень многие элитные дома этим грешили и продолжают грешить до сих пор.

Понадобилось несколько лет, чтобы понять психологию состоятельного человека, которому совсем не жаль потратить дополнительно $1000 или $2000 на безопасность жилья и сохранность личного имущества. Но когда дело касается вложения средств в «общаг дома» для поддержания ресторана или химчистки, услугами которых члены семьи не пользуются, и вряд ли будут пользоваться в будущем, собственники квартир говорят решительное «НЕТ».

Не только для своих

Несколько иная ситуация складывается в многоквартирных домах, инфраструктура которых предусматривает самодостаточность, ежедневную востребовательность, но ограничивает или вообще, запрещает доступ к ней внешних посетителей, т.е.«не жильцов». Еще несколько лет назад, руководствуясь идеей продвижения своего продукта и опираясь на западные стандарты жизни, девелоперы охотно внедряли в жилые проекты все возможные и невозможные формы социальной инфраструктуры. Рассчитанные только для внутреннего пользования жильцами, многие разрекламированные дополнительные опции, не оправдав своего назначения, перепродавались, что вело к общей потере привлекательности дома.

Первым объектом многоквартирного элитного жилья, появившимся в Москве в середине 90 – годов риэлторы считают дом на ул. Вересаева,6. Помимо новаторской, для эпохи «застоя», общей архитектуры здания, планировки и качества отделки квартир, дом на 108 квартир имел собственный подземный паркинг, бассейн, сауну и тренажерный зал! По тем временам – роскошь невиданная для отдельно взятого дома, сопоставимая, разве что, с полувековыми постройками сталинской эпохи с их общим торжественно – парадным видом и встроенными помещениями на нижних этажах, обеспечивающими повседневную жизнедеятельность номенклатурного дома. Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ» объясняет «нашпигованность» домов середины 90-х естественной реакцией на отсутствие внешней инфраструктуры. «Сейчас так строятся элитные объекты в странах, где, мягко говоря, есть проблемы – например, в Турции. А в фешенебельных кварталах Лондона, Парижа никому в голову не придет строить дом с собственным рестораном», - говорит эксперт.

Кроме того, оказалось, что для жильцов дома «с дополнениями», коммунальные платежи как минимум в два раза превышают текущую оплату в обычном дорогом доме.

Поддержание закрытой инфраструктуры дома оборачивается для собственников жилья дополнительными расходами в $2-5 за кв. м квартиры в месяц. Даже если часть жильцов не пользуются бассейном, парикмахерской или тренажерным залом им придется дополнительно, раскошелится на «полноценный центр жизнедеятельности».

Но и здесь уровень платежей – не столь существенная причина отказа от дополнительной инфраструктуры. $3 за кв. м в месяц в конце прошлого века казалось сумасшедшими деньгами, а сегодня это цена, вполне приемлемая для бизнес-класса. При простой калькуляции получается, что собственник двухсотметровой квартиры вносит ежемесячные платежи равные $600. Для некоторых лиц эти суммы за деньги не считаются.

Предполагая включение фитнеса, салона красоты, службы быта или кафе в инфраструктуру дома для внутреннего пользования, застройщик хорошо представляет, что издержки на содержание этих объектов не зависят от их посещаемости. Такие объекты остаются в доме, даже при отсутствии пользователей. Зато реальная стоимость квадратного метра жилых площадей заметно подрастает. Покупатель, таким образом, соглашаясь с идеей «приватной инфраструктуры» дома, будет оплачивать ее создание, возможный ремонт и переоборудование помещений, текущее содержание и т.д. « На самом деле, покупатели московских квартир очень сдержаны в своих желаниях. Лишнего не нужно, - считает Наталья Ветлугина,- Все понимают, что построить теннисный корт или поле для гольфа теоретически можно. Но нужно ли? Значительно проще и разумнее все это организовать за городом. Поэтому вырабатывается уже оптимальный набор: бассейн, спорткомплекс, некая уютная каминная, где можно поговорить. Детская площадка или игровая комната для детей в доме – на случай плохой погоды. Обязателен подземный гараж и что-то элементарное для автомобилей – не шиномонтаж, не заправка – упаси боже! Даже автомойка не всегда уместна».

Согласно статистике, решение о покупке квартиры меньше всего зависит от наличия в доме развернутой инфраструктуры. В перечне приоритетов, обуславливающих выбор, этот фактор чуть ли не последний в списке.Однако когда речь заходит о крупном жилом комплексе, включающим в себя несколько сотен квартир, набор инфраструктурных элементов рассматривается, как неотъемлемая его часть, повышающая качество дома.

Примером могут служить такие комплексы, как «Камелот», «Патриарх», «Алые Паруса», «Времена Года», «Венский дом» и др. Застройщики рассматривают встроенные помещения в жилых комплексах не иначе как объекты бизнеса, делая акцент на многофункциональные комплексы. При этом бывает сложно понять, что важнее: жилые площади или встроено – пристроенные помещения, несущие инфраструктурную нагрузку. Вопрос в том, необходимы ли эти структуры и предлагаемый ими спектр услуг жильцам? Создавая объекты социальной и рекреационной инфраструктуры, девелоперы рассчитывают на их максимальную востребовательность. Но даже используя нестандартные маркетинговые ходы, трудно рассчитывать, что человек откажется от, предположим, парикмахера-визажиста, услугами которого он пользовался несколько лет и начнет посещать модный салон на нижнем этаже своего дома. Если услуги салона красоты становятся доступны для любой публики - это решает многие внутренние проблемы заведения, но наличие посторонних людей не всегда нравится жильцам и сопряжено с дополнительными мерами безопасности. Если клиентов салону недостаточно - салон будет вынужден работать на внешних посетителей, то есть « на улицу». А это уже – простое нежилое помещение на первом этаже, а не инфраструктура дома.

Аналогичная ситуация складывается с фитнес-центрами в жилых комплексах. Специалисты по фитнесу утверждают, что их услугами пользуются в основном домохозяйки, да их подруги. Деловые люди предпочитают качать мускулы в офисных центрах, где работают или непосредственной близости к ним. Например, фитнес-центр «Калинка - Стокманн» пользуется огромной популярностью. Топ-менеджеры посещают его в перерывах или после работы, оставаясь более чем спокойными к подобным фитнес - услугам в собственном доме.

Кстати, риэлторы говорят, что в доме на Вересаева, 6 сегодня нет ни сауны, ни бассейна. Очевидно, высокопоставленные жильцы этого дома не нуждались в их наличии, предпочитая плавать в теплых морских водах зарубежных стран, далеких от улицы Вересаева.

Наполненный проблемами.

В конце прошлого века бассейн на цокольном этаже жилого дома рассматривался девелоперами и риэлтерами как удачная находка, способная привлечь потенциальных покупателей жилья. Люди, купившие квартиры в таких домах, вскоре разочаровались в таком соседстве. Повышенная влажность, испарение хлора способны сказаться не только на состоянии квартир, но и на здоровье их обитателей. Даже при высочайшем уровне строительства и современной инженерии, наличие подобных сооружений в жилом доме не всегда желательно.

Опыт показал, что бассейн и сауна в доме – опасное соседство для жилых помещений. Перепады температуры и повышенная влажность способствуют постепенному нанесению ущерба зданию. И тут стоит призадуматься: бассейн в доме – это благо или негативный фактор, добровольно оплаченный жильцами?

Бассейн – это всегда огромные затраты, связанные с усложнением проекта, инженерным оснащением и необходимостью профессионального его обслуживания. Присутствие бассейна в элитном доме – выигрышный маркетинговый ход застройщиков. Но иногда хорошая идея оборачивается рядовой банальностью»,- говорит Елена Зубарева. Зачастую услугами бассейна и сауны пользуются только несколько жильцов дома. Остальные месяцами живут за границей, в загородных резиденциях, где, как правило, имеется собственный искусственный водоем или посещают известные спортивные комплексы с полным набором оздоровительных и косметических процедур. Наталья Ветлугина видит причину низкой востребованности бассейнов в доме в особенностях менталитета богатых людей: «Я знаю одного очень состоятельного человека, который говорит, что не хочет плавать в бассейне вместе со своими соседями. Нарушается некая приватность. Он не хочет, чтобы соседи, знающие его как очень солидного бизнесмена, видели его не слишком подтянутую фигуру. Он предпочитает делать это в спортклубе вместе с совершенно другими людьми».

Учитывая недостатки предыдущего строительства, претензии со стороны органов СЭС и Мосводоканала, принимая во внимание техническую нагрузку внутренних сооружений на здание, бассейны и сауны стали строить под наземной стоянкой или в отдельном помещении, расположенном в шаговой доступности от дома. И от этой практики застройщики пока отказываться не собираются.

Текст: Виктория Кузьменко.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:

Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate При возведении большого дома (не говоря уже о ЖК) застройщик порой не может отказаться от создания дополнительной инфраструктуры. К этому его обязывают столичные и муниципальные власти, т.к. концепция многофункциональных комплексов предусматривает решение проблем сервиса не только жильцов данного объекта, но и района в целом. При строительстве комплекса учитывается специфика места, наличие объектов социальной инфраструктуры и спрос на них.

В Москве существует дефицит помещении спортивно-оздоровительного характера, особенно бассейнов. Спрос высокий, а ситуация усугубляется тем, что не каждое помещение подходит под такие цели. Поэтому жилые и многофункциональные комплексы рассматриваются сегодня не только как объекты, решающие жилищные проблемы граждан, но и как отлаженная система жизнеобеспечения.

Лариса Патлух, генеральный директор компании «БЕСТ-Недвижимость»: Раньше инфраструктурный набор требовал большего объема. Если это дорогой жилой комплекс, то необходимыми и обязательными считались бассейн, фитнес-центр, ресторан.Сейчас все это появилось в городе во множестве вариантов, и аналогичная «начинка» внутри дома потребителю не нужна. Современный человек обращает внимание на качество дома, систему безопасности, внутреннюю отделку, безукоризненно работающую службу эксплуатации. Цена эксплуатации не сильно влияет на принятие решения о покупке. Тут определяющими становятся другие критерии: местоположение, окружающий контингент. Квартплата и ежемесячные платежи за эксплуатацию еще не стали у нас настолько существенными, чтобы богатые люди обращали на них внимание.