Ипотечный рынок в течение этого года пережил и продолжает переживать, весьма существенное давление со стороны мирового финансового рынка. Дефицит ликвидности вынудил российские банки остановить тренд на понижение процентной ставки. Это произошло в начале сентября. Однако до настоящего момента мы не видим существенного повышения средней ставки. Одни банки повышают проценты, другие наоборот снижают, и в результате Индекс Рынка Ипотечных Ставок (ИРИС) еженедельно рассчитываемый нашим порталом, показывает в последнем квартале горизонтальную линию, как по долларовым, так и по рублевым кредитам. (В расчете индекса принимают участие программы для покупки квартир в многоквартирных домах на рынке вторичного жилья под залог приобретаемого объекта недвижимости).
Что касается прогнозов на 2008 год, то здесь определяющим фактором будут политические риски. В случае если нашу страну не ожидают потрясения, то в грядущем году на рынке жилья по нашим прогнозам наиболее вероятен незначительный рост в среднем 1-1.5% в месяц, то есть 12-18% в год. В случае же, если Россию ждет кризис, то, конечно, он не обойдет стороной и рынок недвижимости. Причины возможного кризиса нам видятся в государственных решениях. Первое - это чистая политика. Если инвесторы почувствуют неуверенность в завтрашнем дне, в связи с неопределенностью в расстановке сил в высших эшелонах власти - серьезный отток капитала может привести к весьма негативным последствиям. На рынке жилья этот процесс в первую очередь проявится в массированном сбросе инвестиционных квартир. Второе - это государственная поддержка российских коммерческих банков в случае возможного усиления кризиса на мировых финансовых рынках, и, как следствие, дефицита ликвидности. Если эта поддержка будет своевременной и адекватной - кризис серьезно российскую экономику не затронет. Возможности у государства оказать такую поддержку есть. Вопрос заключается в том, будет ли соответствующее политическое решение, и насколько умело власти будут реагировать, если такое решение будет принято. В сентябре 2007 года Центробанк действовал весьма решительно - так что есть надежда, что и в дальнейшем его реакция не заставит себя долго ждать.
Внутренних причин для формирования кризиса ипотеки в России на сегодняшний день нет, но внешние становятся все более серьезными. Кризис ипотеки уже вышел за пределы США и захлестнул ряд европейских стран. На очереди Казахстан, где ипотечное кредитование развито значительно в большей степени, нежели в России.
Таким образом, возможность удержать ситуацию под контролем в 2008 году целиком и полностью находится в руках российской власти и, в частности, президента страны, как будущего, так и настоящего. Если это будет сделано, то на рынок недвижимости в ближайшей перспективе будут оказывать влияние только рыночные факторы. А о них подробнее в комментариях специалистов:
Первичный рынок
Спрос на первичном рынке жилой недвижимости в ноябре повторяет основные показатели предыдущего месяца. Что касается предложения, на рынке новостроек Москвы оно увеличилось на 10%, а в Подмосковье - снизилось на 5-10%.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы по итогам ноября увеличилась на 1,8% и составила $4078. Наибольший рост отмечен в сегменте типового жилья - 2,2%, а наименьший - в сегменте элитного жилья - 0,2%.
По прогнозам аналитической службы МИАН-агентство недвижимости, до конца 2007 года тенденция роста спроса продолжится. Это обусловлено как традиционной для данного сезона активностью покупателей, так и привлечением дополнительного спроса за счет увеличения ассортимента предложения - в IV квартале должно быть завершено строительство многих новостроек. Ценовая динамика до конца года также будет характеризоваться положительным приростом, обусловленным как переходом большинства объектов предложения в финальную стадию строительства, так и активизировавшимся спросом.
Вторичный рынок
Спрос потенциальных покупателей к объектам вторичного жилья в Москве в ноябре вырос на 10-15%. Предложение изменилось не значительно и составляет около 35 тыс. квартир и комнат. По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость кв. м в столичных квартирах увеличилась на 1,6% и составила $4664 за кв. м.
Скорее всего, до конца года следует ожидать спокойного сценария развития рынка с возможным незначительным увеличением спроса в декабре. Средняя стоимость кв. м продолжит расти, но не более, чем на 1,5-2% в месяц. Таким образом, по итогам года рост цен составит 8-10%, то есть, как и прогнозировалось ранее, не превысит уровня инфляции.
Прогноз 2008
Согласно нашим исследованиям, предпосылок к кардинальным изменениям на рынке недвижимости на данный момент нет, однако многие характерные тенденции и явления, отмеченные в этом году, в 2008 продолжат развитие и трансформацию.
Одно из них - реакция рынка на запрет точечной застройки в Москве. На наш взгляд, уже в будущем году это приведет к существенным преобразованиям в масштабах строительного комплекса. Небольшие строительные фирмы, неспособные к масштабному строительству, скорее всего, исчезнут: либо переориентируются, либо сольются с более крупными игроками, либо уйдут в Подмосковье, где ограничений точечной застройки пока не ожидается. На потребителе стремление к укрупнению масштабов тоже отразится. На данный момент весомая доля предложения объектов бизнес-класса и элиты это - точечная застройка. Очевидно, что сокращение количества площадок под застройку приведет к ограничению предложения, что, вполне вероятно, может подтолкнуть цены в этом сегменте вверх.
Что касается цен, и на первичном, и на вторичном рынке спрос продолжит постепенно активизироваться. По нашим прогнозам, к весне следующего года ожидания потребителей в отношении снижения уровня цен окончательно сойдут на нет. Цены на первичную недвижимость (в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов) будут расти с незначительным опережением темпа инфляции, примерно на 10-12% в год. Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30-40 тыс. квартир), который будет поддерживаться в первую очередь желанием частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 гг. Мы ожидаем прироста среднего уровня в этом сегменте на 8-10% в 2008 г.
Динара Лизунова
Руководитель службы по связям с общественностью
ГК «МИАН»
Цены, количество выставленных на продажу квартир - все это в течение ноября особенно не изменилось. Но одна интересная тенденция есть - значительно выросло количество обращений от людей, желающих купить квартиру. Рост числа обращений достигает 60%! Причем в большинстве своем это не ипотечные покупатели - их как раз стало меньше из-за того, что банки сегодня менее охотно дают кредиты - а люди с живыми деньгами.
Я бы объяснил это явление несколькими причинами. Во-первых, это, вероятно, тот самый отложенный спрос - людям же нужно решать свои жилищные проблемы. Покупателей явно подталкивает приближающийся Новый год - ясно, что если квартиру не найдешь в течение двух недель, потом наступят длительные каникулы.
Во-вторых, у людей (может быть, и не у всех, но у какого-то количества) есть деньги, и все настойчивее желание их во что-то вложить. Раньше все спасались с помощью доллара, но сегодня американская валюта все больше огорчает инвесторов. Рубли? Боязно, особенно с учетом надвигающихся выборов. Так что многие частные инвесторы останавливаются на проверенном способе - недвижимости.
Вадим Мартыненко
Директор департамента вторичного рынка
Корпорации «Рескор»
На рынке почти ничего не происходит. Для нашего сегмента (качественное жилье по цене от полумиллиона долларов) это совершенно очевидно связано с выборами. Людям, способным купить объекты по такой цене, сегодня не до недвижимости - они озабочены другими вопросами. Передел (кто-то пришел во власть, кто-то, напротив, вынужден уйти) начнется позже. Думаю, даже не в декабре, а уже после Нового года.
Наталья Ветлугина
Руководитель аналитической службы
Компании «Новый город»
Драйвером рынка недвижимости в настоящий момент выступает спрос. Медленный рост он начал еще в июле этого года, а осенью - в период традиционного оживления рынка - этот рост усилился. Спросу сейчас адекватно отвечает и предложение - тенденция к снижению выставляемых на продажу квартир закончилась в сентябре-августе, сейчас этот показатель также постепенно увеличивается. Если в сентябре объем предложения составлял 37,8 тыс. объектов, то в октябре он уже увеличился до 38,7 тыс. квартир (прирост 2%).
Выводы об оживлении рынка, которые можно сделать, соотнося показатели спроса и предложения, подтверждаются и таким показателем как средний срок экспозиции квартир. На протяжении всей осени он сокращался на 7% в месяц и в настоящий момент составляет 83 дня.
Ноябрь в очередной раз показал положительный прирост долларовых цен. Увеличившись на 2% относительно октябрьского показателя, сегодня средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости столицы составляет около 5,6 тысяч долларов.
По итогам года мы прогнозируем прирост долларовых цен в 6% относительно декабря 2006 г. С учетом курсовых колебаний рубля и доллара, необходимо подчеркнуть, что рублевые цены могут показывать иную динамику.
В следующем году мы прогнозируем стабилизацию курса доллара и выравнивание рублевой и долларовой динамики цен. Учитывая многочисленные факторы, влияющие на рынок недвижимости, в нашей комплексной оценке его перспектив мы выдаем умеренные и осторожные прогнозы, согласном которым в следующем году рост цен на недвижимость составит 15-20% за год.
Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического отдела
Корпорации «ИНКОМ»
Колебания цен перестали быть номинальными, если в октябре можно было говорить о некоем естественном раскачивании рынка - увеличение количества просмотров было началом воплощения отложенного спроса, то в ноябре значительная часть этих просмотров (порядка 30%-35%) обернулась авансами и сделками.
Поэтому в ноябре мы отмечаем ощутимое "вымывание" из базы квартир эконом класса (до 7млн. 300 тыс.рублей). Это самый чувствительный сегмент, оживление рынка традиционно сказывается на нем в первую очередь. В ноябре популярностью у покупателей пользуются 1-2 комнатные квартиры на северо-западе столицы. Такие выводы были сделаны в результате анализа географии сделок и статистики клиентских запросов в компании DOKI в период с 1 августа по 15 ноября 2007 года.
В частности, наибольшим спросом у покупателей пользуется жилье типичного эконом-класса, расположенное в одном из самых экологически-благоприятных округов столицы - северо-западном. Это 1-2 комнатные квартиры стоимостью от 3 млн. 750 тыс. руб. до 5 млн. руб. в стандартных панельных домах, расположенных в пределах шаговой доступности от метро в отдаленных от центра города районах СЗАО.
Отметим, что традиционно наиболее «ходовым» считался самый дешевый юго-восточный округ столицы. Пора делать выводы, что экологическая обстановка в Москве все чаще влияет на решение покупателей при выборе места для проживания.
Можно отметить и такую не слишком резкую, но все же существующую тенденцию, как желание продавца попридержать квартиру в ожидании роста цен.
Еще одна тенденция - всесезонный интерес к загороду. В ноябре-декабре он, по идее, должен значительно снизиться. Однако даже и сейчас покупатели настойчиво смотрят коттеджи и таунхаусы - особенно стоимостью до 600 тыс. долларов даже в сумерках и по снегу.
Рынок первичного жилья сейчас стабильно-активен, причем особый интерес у покупателей вызывают новостройки класса «стандарт» (между экономом и бизнес-классом). С конца сентября мы наблюдаем постоянный прирост объемов продаж и за счет квартир в домах бизнес-класса.
По нашим прогнозам доходность от инвестиций в жилую недвижимость как минимум будет покрывать инфляционный рост, а как максимум - превышать среднюю доходность по банковским счетам, но не более чем на 5%.
