testНа асфальте: А у нас во дворе | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

За последние 10-15 лет не на пользу дворам пошла точечная застройка, когда буквально в нескольких метрах от уже давно стоящих зданий возводились новые, лишая и старожилов, и новоселов полноценного жизненного пространства. Есть ли будущее у московских дворов или ностальгическим воспоминанием о них останется только слово «дворник» (впрочем, сейчас и эта профессия часто называется по-новому — «оператор уборочных машин» и «менеджер по уборке территории»)?

Бесценный атрибут

Меняются общественно-экономические формации, приходят и уходят правительства, время от времени происходит переоценка ценностей, но дворы по-прежнему остаются важнейшей категорией московской архитектуры, говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор Blackwood. Сложно, по ее мнению, перечислить все психологические аспекты понятия «двор», начиная с элементарного чувства защищенности и заканчивая этапом в цепочке естественного последовательного восприятия окружающего пространства: комната, квартира, дом, двор, улица, район, город и т. д.). Популярность и дороговизна жилья в центре Москвы, особенно с окнами во двор, говорит сама за себя.

«Двор для Москвы — вещь бесценная, — добавляет Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании “Новый город”. — Человек, который родился и вырос в Москве, привык, что двор является средоточием жизни нескольких поколений. Понятно, что сейчас жизнь радикально изменилась, но привычки, впитанные в детстве, остаются. Двор — это территория обустроенная, облагороженная. Москва — не Питер, где утвердились дворы-колодцы. В нашем городе дворы всегда занимали достаточное пространство. Ампирные сталинские дома строились так, что двор всегда был очень большой. На него отводилась площадь, соизмеримая с площадью фасада здания, сам дом можно мысленно “положить на бок”, и места во дворе для этого хватит».

Провинциалы, попавшие в Москву, замечает Мария Литинецкая, как правило, недовольно восклицают: «Как вы тут живете?», — настолько пугает их бешеный ритм столичной жизни. Но именно поэтому так важен для москвичей двор — место, куда нет прямого доступа «людям с улицы». По ее наблюдениям, такие относительно уединенные и спокойные места востребованы не только в элитных домах, но и везде, где живут москвичи, которые, находясь в своем дворе, могут расслабиться и отдохнуть, чувствуя себя в полном смысле слова как дома. Она убеждена, что эта тема важна и для девелоперов, поскольку благоустроенный двор способен спасти самый безнадежный проект.

Многие специалисты подчеркивают влияние благоустроенного двора на ценообразование и ликвидность жилья. «Люди, покупающие недвижимость, часто не выбирают квартиры в дорогих домах с евроремонтом в центре именно по причине отсутствия придомовой территории», — утверждает Наталья Ветлугина. На это обращает внимание и Наталия Лященко, руководитель агентства «Хирш-Таганское»: «В домах экономкласса наличие обустроенного двора влияет не столько на стоимость жилья, сколько на его ликвидность. Квартира в доме, где есть двор, будет продана быстрее, чем аналогичная «без двора». Но если попытаться продавать ее подороже, добавляет эксперт, то вряд ли покупатели жилья в спальных районах — не самые богатые люди — согласятся платить за благоустроенный двор.

Другое дело — престижные районы и дорогие дома. «К примеру, мы продаем квартиру в Неопалимовском переулке. Потенциальных покупателей совершенно не смущает цена, ее активно смотрят. Но не покупают как раз по той причине, что нет двора. Даже не торгуются, не говорят, что согласились бы купить по более низкой цене, просто отказываются», — рассказывает Лященко.

«Хороший двор обязательно увеличивает цену квартиры, — уверена Наталья Ветлугина. — Правда, назвать точную цифру — к примеру, 15% — тут сложно. Сформулируем так: большой двор — это гарантированно более высокий статус дома. А это может поднять стоимость жилья даже вдвое, потому что двор — это актуально и нужно жителям».

Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka, в свою очередь, считает, что наличие двора — это приятное дополнение к приобретаемой квартире, но не является определяющим ценовым фактором.

Оазисы в мегаполисе

Среди лучших московских дворов многие специалисты называют «Красные дома», № 4 и 6 по ул. Строителей у ст. м. «Университет», где в огромных дворах есть великолепные скверы со скамейками, фонтаны, оборудованные и ухоженные детские и спортивные площадки, подземные гаражи и наземные паркинги. В историческом центре города знатоки выделяют некоторые дворы около Патриарших и Чистых прудов, а также в районе старого Арбата.

Мария Литинецкая приводит в пример жилой комплекс «Янтарный» в районе ст. м. «Речной вокзал» (между ул. Лавочкина и ул. Ляпидевского): «До сих пор его жители с гордостью говорят о своем дворе как об оазисе, которого нет ни у кого, в окружающей их микрорайонной пустыне». Наталия Лященко добавляет к списку лучших двор на Таганской, 26. Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, отмечает дворы в 1-м Зачатьевском (№ 19-21) и в Бутиковском переулках (№ 7-9), Наталья Ветлугина — № 3, корп. 2 в Новоспасском переулке и высотку на Котельнической набережной, где на крыше подземного гаража разбит сад, есть площадка для детей, место для выгула собак и спортплощадка.

Традиционно как лучшие отмечаются дворы на Фрунзенской набережной. «Вообще, — подчеркивает Наталья Ветлугина, — Фрунзенская набережная популярна не только благодаря Москве-реке, соседству с Парком культуры и Нескучным садом. Ее высокий статус объясняется еще и тем, что там просторно и колоссального размера дворы, они вне конкуренции. При нынешней московской скученности такой вид завораживает».

Похвальные отклики вызывают также некоторые дворы в Южном Бутове, № 5, 7, 9, 11 на Звенигородской улице (объединенный жилой комплекс с общей придомовой территорией) и возведенный «Миракс» жилой комплекс «Золотые ключи — 2», где на территории разбит сад, «окультурена» речка Сетунь и есть даже собственный зоопарк.

Татьяна Вакуленко, руководитель отдела элитной городской недвижимости агентства HomeHunter (входит в компанию Vesco), считает, что самые лучшие дворы — в элитных жилых комплексах в центральной части города, например в Хамовниках. Такие дворы могут похвастаться не только своей чистотой, но и высоким уровнем благоустройства, красивым ландшафтным дизайном, фонтанами и детскими площадками. Стоимость жилья в подобных домах, по ее оценке, начинается от $25 000-30 000 за 1 кв. м, что изначально формирует определенный социальный уровень жильцов.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, заостряет внимание на кварталах близ ул. Плющихи: 2-й Вражский переулок, 3 — комплекс «Три тополя» и 1-й Неопалимовский переулок, 8 — «Венский дом». «Дворы в этих жилых комплексах довольно большие, что для центра Москвы редкость, тихие и удачно спланированы», — объясняет он свой выбор.

Елена Буравцова, пресс-секретарь компании «Домострой», обращает внимание: в конкурсе «Московский дворик» в течение последних нескольких лет самое большое число призовых мест занимал Северный округ. К самым благоустроенным районам столицы она относит Восточное Дегунино, микрорайон Коптево, а также ряд дворов на юго-западе столицы, например дом № 8 на ул. Академика Челомея.

Она также подчеркивает, что большое внимание уделяется благоустройству дворов в новостройках бизнес-класса. Там, в частности, повсеместно практикуется строительство подземных гаражей, что позволяет освободить придомовую территорию от припаркованного транспорта. Плюс к этому создается огороженная охраняемая территория с детскими и спортивными площадками, песочницами, качелями и скамейками. Это, к примеру, жилой комплекс «Адмирал», где дети могут играть в безопасности — рядом нет ни машин, ни случайных людей.

Конечно, красивый, ухоженный двор со скамейками, газонами, игровыми площадками, фонтанами — это расходы. И сегодня их должны нести сами жильцы. По оценке Натальи Ветлугиной, затраты на благоустройство двора в тех же «Золотых ключах — 2» повышают величину квартплаты как минимум на $600 в месяц.

Отдельно можно говорить о тенденции, свойственной окраинам Москвы, где много свободного места и где возводятся элитные жилые комплексы. Это, к примеру, «Покровское-Глебово». На территории комплекса, рассказывает Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти», воссозданы прогулочная и парковая зоны, характерные для дворянской усадьбы XIX в.

В то же время в Москве немало дворов, являющих собой жалкое зрелище. И если относительно домов, построенных многие десятилетия назад, это еще можно объяснить — управы и префектуры не располагают достаточными средствами на обустройство, а жители не хотят или не в состоянии за это платить, — то в отношении новостроек едва ли такое можно оправдать. Владимир Ресин, первый заместитель столичного мэра, прямо заявил, что сдавать в эксплуатацию дворовые территории в том виде, в каком строители уже привыкли это делать в последние годы, стыдно и недопустимо.

В настоящее разрабатываются новые единые стандарты благоустройства дворовых территорий в новостройках. Среди прочих мер предусматривается создание специальной межведомственной комиссии с участием руководителей и ведущих специалистов разных ведомств, включая Москомархитектуры, Москомприроды и Мосгосэкспертизы. Все это, по словам Ресина, позволит обеспечить должное развитие дворовых территорий для всех застройщиков. Отныне на прилегающих участках сдаваемых в эксплуатацию новых домов непременно должны быть и малые архитектурные формы, и детские площадки, и хорошее озеленение.

«Лада» «мерсу» не подруга

Животрепещущая тема, тесно связанная с благоустройством и красотой дворов, — необходимость где-то ставить автомобиль. «В настоящее время в Москве около 36 000 дворов, — напоминает Елена Буравцова. — Их благоустройству уделяется большое внимание. Однако большинство московских дворов превратилось в стоянку личного автотранспорта. Чтобы попасть, к примеру, на детскую площадку, родителям с малышами часто приходится обходить ряды гаражей-ракушек».

Наталья Ветлугина называет гаражи-ракушки безобразным шрамом, уродующим дворы. Она считает, что в большинстве случаев их можно без проблем ликвидировать, просто расчертив асфальтированную площадку для парковки линиями. Однако жители обычно возражают против уничтожения ракушек, потому что это хоть неказистое, но укрытие для автомашины от непогоды и хулиганов. Увы, расчерченные, но никем не охраняемые стоянки под открытым небом никакой защиты не гарантируют. В многоподъездных домах, где количество квартир начинается от 200, решить эту проблему практически невозможно.

Опять же в первую очередь для сохранности автомобилей жильцы стали огораживать территории своих домов/дворов по всему периметру. Эта тенденция в последнее время проявляется все сильнее, и отношение к этому неоднозначное. От местных жителей, которых в результате «освободили» от магазинов и прочей инфраструктуры, посыпались жалобы. Михаил Москвин-Тарханов, депутат Мосгордумы, председатель комиссии

по перспективам градостроительства, назвал подобные препятствующие другим жителям «перегородки» махновщиной.

Тем не менее люди, приобретающие жилье для постоянного проживания, готовы платить за качество жизни. И для них дворовый участок с забором не прихоть. По наблюдениям Наталии Лященко, один из первых вопросов, которые задают покупатели недвижимости в классах «бизнес» и «люкс», — «Есть ли огороженная территория?».

Но и покупатели недорогого жилья тоже не прочь жить в хорошем дворе. Как заметила Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки», в домах экономкласса огороженная территория может прибавить к стоимости объекта до 1%.

«Закрытые дворы, — рассказывает Наталья Ветлугина, — есть на Остоженке, в районе Большой и Малой Никитских улиц и во многих бывших домах ЦК, в частности у дома в Гранатном переулке. Но в основном жестко охраняется только площадка, где стоят автомобили. А на остальную же территорию проехать нельзя, а пройти любой прохожий может».

Однако в последнее десятилетие отчетливо прослеживается тенденция перекрытия именно сквозных проходов. Ограждение, особенно в домах бизнес- и премиум-класса, важно с точки зрения безопасности, считает Зиминский, а это возможно только при отсечении посторонних, т. е. тех граждан, которые в данном дворе не проживают. Он не видит ничего удивительного в том, что жильцы стараются защитить дом от внешних вторжений, обеспечить безопасность своих детей и сохранность имущества.

«Количество дворов, недоступных для посторонних людей, будет увеличиваться. Что касается качества охраны и степени безопасности, то это напрямую зависит от финансовых возможностей жильцов. Хотя, конечно, не всегда удается решить эти вопросы даже при наличии достаточных средств из-за дефицита земли в центре города. Так или иначе, но сейчас наличие огороженной территории влияет не только на стоимость квартир в конкретном доме, но и на ликвидность предложения на рынке. Квартиру в доме без охраняемой территории сложнее продать или сдать в аренду», — объясняет эксперт.

Дмитрий Катаев, председатель Совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению, в принципе, не считает ограды злом и спрашивает: «Чтобы ребенок не выскочил на улицу, забор нужен или нет?»

Изоляция в виде ограждений на сегодняшний день свойственна домам новой постройки, домам премиум-класса, ряду элитных домов и, кроме того, это обязательное условие клубных объектов, добавляет Алексей Шленов, заместитель генерального директора «Миэль-Брокеридж». Среди домов старой постройки огорожены в основном дома постройки 60-70-х гг. прошлого века, в частности ЖСК, дома советских писателей, драматургов и т. д. Он предполагает, что, несмотря на вероятное развитие кондоминиумов, все дома в Москве закрываться для прохожих не будут, за исключением, конечно, новых элитных домов.

Жильцам элитных домов ограждение и охрана кроме всего прочего необходимы как некая черта, отделяющая их от других социальных слоев, поэтому подчас ими принимаются неординарные решения. Александр Зиминский вспоминает случай, когда на территорию одного комплекса бизнес-класса запретили въезд автомобилей российского производства.

Строители-рейдеры

Просторные, красивые, ухоженные и комфортные дворы в новых и старых домах разительно контрастируют со многими «бездворовыми» столичными кварталами, где в результате точечной застройки дома буквально лезут друг на друга. «То, что имеется сегодня у большинства домов на “золотой миле”, ассоциируется скорее с тюремным двориком для прогулок — там можно сделать только три шага в одну сторону. Вообще, точечная застройка — это больной вопрос. Ни для кого не секрет, что выборочное строительство очень часто ведется как раз в шикарных просторных дворах. Постоянно возникают скандалы на эту тему, к примеру, в районе Фрунзенской набережной и на Якиманке», — сетует Наталья Ветлугина.

Юрий Синяев напрямую увязывает выборочную застройку с нехваткой участков под строительство в центральных районах. Только в новостройках на окраинах Москвы существует сейчас возможность для создания больших дворов с разными площадками, гаражами, парковками и зелеными насаждениями. Острый земельный дефицит вынудил деволоперов рассматривать возведение новых зданий в нескольких метрах от уже стоящих. Естественно, в результате такого вторжения появляется очень много недовольных жителей, возмущенных тем, что у них в давно обжитых дворах реализуются подобные проекты. В то же время, подчеркивает эксперт, в Москве при возведении жилого здания необходимо соблюдать специальную норму: новостройка должна находиться не ближе 30 м от близлежащих домов.

Между тем примеров, когда новые дома возводят в непосредственной близости от старых, в Москве предостаточно. В ряде случаев имеет место самый что ни на есть грубый (но подчас формально законный) захват дворовых земель-территорий. Такому захвату способствует среди прочего то, что до сих пор еще ни один участок под многоквартирным домом не перешел в долевую собственность, хотя Земельный кодекс оговаривает принцип неделимости владения, т. е. неотделимость дома от земли, на которой он стоит. Как отмечает Юрий Синяев, само по себе наличие полноценного двора в центре — редкость. Но даже если дворы фактически и существуют в некоторых районах, то на сегодняшний день документально не зафиксирована ни одна территория, которая по статусу являлась бы территорией двора.

Предполагалось, что с захватом дворов покончит создание товариществ собственников жилья (ТСЖ). Теоретически механизмы, препятствующие «освоению» деволоперами обжитых дворов, отработаны. Однако с организацией в ТСЖ жильцы не торопятся. К тому же столичные власти заявили, что в собственность жителей многоквартирных домов может оформляться только небольшой прилегающий участок — метр-два от стены/фундамента, так стоит ли из-за этого трепать себе нервы?

Все это не служит прояснению ситуации вокруг дворовых участков и одновременно дает простор для дальнейшего вторжения строителей в старые дворы. Комментируя случай, когда почти вплотную к многоэтажному дому постройки 1970-х гг. началось возведение нового жилого комплекса, Дмитрий Катаев подчеркнул, что такое стало возможным благодаря умелому применению заинтересованными лицами действующего законодательства. Например, статья 16, пункт 6 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» запрещает принимать в эксплуатацию новостройку без прилегающего земельного участка. И строящийся дом необходимую землю получил. Только произошло это за счет давно возведенного дома, ведь никаких документов на землю у него нет и быть не могло. Да и сейчас жильцы старого дома не готовы хлопотать о земле (хотя действующий закон на их стороне). Что касается местных властей, то они, конечно же, ничего «не заметили».

Между тем аналитики отмечают, что существует прямая зависимость между появлением по соседству нового жилого дома и стоимостью квадратного метра в старом. Цена в старом доме (кое-где это добротные дома, возведенные всего лишь лет 10-15 назад), как правило, заметно снижается, потому что заметно снижается и качество жизни.

Поставлена ли точка?

Мэр Москвы Юрий Лужков особо подчеркнул, что возведение жилых домов по соседству с другими ни в коем случае не должно ущемлять интересы старожилов. Резко выступил столичный градоначальник и против практикуемых в городе самовольных строек. Однако когда власти говорят о прекращении выборочного строительства, настойчиво уговаривают организовывать ТСЖ и высказывают другие инициативы, далеко не все москвичи воспринимают это как чистосердечные намерения.

Дмитрий Катаев, к примеру, считает, что с каждым годом возрастает пропасть между тем, что говорится правительством Москвы, и тем, что реально происходит. Эксперт убежден, что властные структуры любого уровня стремятся использовать столичную землю в своих интересах, а не в интересах жителей. Поэтому и не отдается придомовая территория в собственность тем же ТСЖ под разными предлогами. Государство заинтересовано в том, чтобы самостоятельно и с выгодой для себя использовать свою собственность, точнее, чтобы ее использовали «Интеко», «СУ-155», «Дон-Строй»…, но не жильцы, объясняет Катаев.

В этой связи он также привел примеры, когда местным жителям не разрешают строить гаражи для себя в своих дворах, хотя подходящие места есть. В то же время предлагается строительство во дворах коммерческих гаражей по цене $20 000-25 000 за машино-место.

Конечно, соглашается Дмитрий Катаев, если земля будет в собственности у жителей, кое у кого, особенно в центральных районах, появится сильное искушение вырубить всю зелень под стоянки. Это, по его мнению, опасность реальная, но зато по крайней мере будет где разместить машины и убрать их от подъездов. В конце концов, пусть жильцы сами решают, что им важнее — лелеять красоту, сажать цветы и деревья, построить игровую площадку или закатать все кругом асфальтом для удобной парковки. Сейчас, бесцеремонно влезая во дворы, все за жителей решают строители.

А вот точка зрения Марии Литинецкой: «К сожалению, выборочная застройка в условиях уже сложившейся городской инфраструктуры — дело неизбежное. Земля дорожает, меняется система ценностей, такое происходит везде. В цивилизованных странах проблемы точечной застройки решают двумя мерами: жестким законодательством и конкурсами с массовым обсуждением, допускающими к работе наиболее квалифицированных архитекторов. В России пока явные трудности и с неподкупностью законодательства, и с квалифицированными архитекторами. Мы вынуждены страдать от строительства под нашими окнами. Увы, но это дань нашей низкой культуре».

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены