Неснижаемый остаток

Существует некий minimum minimorum, без которого нельзя обойтись. Никому никогда еще не удавалось сдать в аренду квартиру в новостройке «в бетоне» – ни за какие деньги. Также не получится найти арендатора на жилье после пожара, купленного у семьи алкоголиков. «Здесь вопрос даже не в том, чтобы сдать дороже, - объясняет ситуацию Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор», – необходимый минимум требуется для того, чтобы приличные люди вообще согласились жить в вашей квартире. Конечно, при желании можно найти жильцов под стать квартире. Однако, в этом случае можно нажить себе новые проблемы – тот же пожар или хронические задержки с платежами».

Есть и еще одно соображение. Поддерживать квартиру в порядке – это и вопрос безопасности. К примеру, подтекающий кран или унитаз могут привести к заливу квартиры снизу, и оплачивать ремонт тогда точно придется – только не себе, а соседям. Неисправная электропроводка может привести к пожару, а чем грозит погрызенный котом и замотанный потом изолентой газовый шланг – и подумать страшно.

К счастью, минимальное приведение недвижимости в «товарный вид» - дело не очень затратное. Часть работ вообще не стоят ничего, кроме труда – выбросить из квартиры старый хлам, вымыть окна. Даже сантехника, если подойти с умом и не жалеть усилий, обойдется не очень дорого: можно, например, не ставить новый унитаз (отечественный 2500 рублей минимум), а как следует отмыть старый и поменять арматуру внутри бачка (200 рублей набор). Аналогично и с кранами – вместо замены смесителя ограничиться новыми кран-буксами (по 50 «рэ» штука).

…Что касается более серьезных улучшений, то их целесообразность зависит прежде всего от кондиций квартиры. Разберем их, пользуясь принятой у риэлторов классификацией недвижимости.

И был глубокий эконом…

Пушкин здесь, конечно, ни при чем – мы с ума не сошли, продолжаем о недвижимости. «Эконом-классом» у нас называются обычные квартиры в типовых домах – т.е. то, из чего на 90% состоит родная Москва.

Риэлторы единодушны во мнении, что сделанный в таких квартирах чересчур дорогой ремонт – одна из наиболее частых ошибок рантье, особенно начинающих. Человек вложил в отделку 500 тысяч рублей, и ему хочется, чтобы эти деньги «отбивались». Даже 1% в месяц – это очень скромная рентабельность, а здесь это означает, что арендная ставка должна быть на 5000 выше, чем без отделки. Проблема в том, что у эконом-рынка свои правила: снимающие там более всего озабочены, извините за игру слов, экономией. Квартира в замечательном состоянии вызовет восторженное цоканье языком, но при словах о том, что платить за нее надо так много, потенциальный снимающий сразу поскучнеет и откланяется.

Хорошо, дорого не надо. А как надо? Несмотря на призывы специалистов «делать все подешевле», экономить тоже нужно с умом. Например, в квартире обязательно должна быть металлическая дверь. Логика тут простая: любая аренда, даже самая экономная, стоит сегодня не менее 19-20 тысяч рублей в месяц. Человек, способный платить такие деньги, обладает определенным уровнем достатка; вряд ли он тратит на аренду все и голодает – скорее всего, на повседневную жизнь тоже остается. Значит, в квартире будут достаточно ценные вещи – видеотехника, компьютер, хорошая одежда. А все это вполне может привлечь квартирных воров, особенно на окраинах.

Еще деталь – даже если квартира сдается без мебели, очень рекомендуется оборудовать в ней кухню. Дело не столько в заботе об арендаторе, сколько в собственной безопасности сдающего. Кухню снимающий в любом случае станет меблировать, но может повесить полки абы как. В отсутствие жильца набитая тарелками полка падает на мойку, сбивает смеситель – и залив соседей снизу вам гарантирован.

…В остальном ремонт следует делать по принципу «бедненько, но чистенько». «Достаточно освежить обои и потолки», - рекомендует Мария Жукова, заместитель директора компании «МИЭЛЬ - Аренда». Не забываем, что светлые тона зрительно увеличивают пространство, поэтому и обои, и напольные покрытия (тут лучше всего недорогой ковролин, причем не прижатый плинтусами – потом его можно легко поменять) должны быть именно светлыми. И – что самое главное! – тратясь на отделку, ни на секунду не забываем о том, что 2-2,5 тысячи рублей в месяц – это максимально возможное увеличение цены вашей квартиры. Платить больше эконом-арендаторов, как изящно изъясняется современная продвинутая молодежь, «жаба задушит».

Внимание к деталям

«Бизнес-класс» занимает на нашем рынке промежуточное положение – это лучше, чем «эконом», но не дотягивает до «элиты». Из старых домов в эту категорию попадают сталинские и дореволюционные доходные – их вытягивают хорошее местоположение в Центре и большие размеры квартир. Немало здесь и новых зданий – чаще всего они располагаются в хороших, но все-таки не самых лучших районах Москвы (Юго-западная, Сокол и т.п.). В денежном выражении этот класс – от $2500 (одно- и двухкомнатные) и $3000 (трехкомнатные и больше) до $5-7 тысяч в месяц.

«Здесь при ремонте необходимо уделить особое внимание дополнениям и аксессуарам, вносящим комфорт в проживание, - говорит Галина Ткач, руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills. – Например, тоже необходима металлическая входная дверь, но она должна быть оснащена видео-домофоном. На окнах стеклопакеты, причем желательно, чтобы тройные. Встроенная бытовая техника на кухне – обязательно импортная».

Список, подобный чеховскому «в человеке все должно быть прекрасно», можно продолжать еще долго. На стенах – как минимум обои с шелкографией или обои под покраску, выкрашенные в светлые тона. На полу – никакого линолеума или ковролина, в крайнем случае ламинат, а лучше – паркет. В санузлах – нечто звучащее пристойно, вроде Gustavsberg, никаких «Кызылский фарфоровый комбинат» или «Продукция Свободной экономической зоны Ву Фань». Еще важная деталь: каждое лето в Москве, как известно, на пару недель отключают горячую воду, и от этой напасти не избавлены жители даже «бизнес» домов. Поэтому снимающие очень приветствуют, когда арендодатель позаботился и установил водонагреватель. Что касается денег, то, по словам Галины Ткач, «бизнес»-квартиры, которые с ремонтом стоят $3-7,5 тысяч в месяц, без пристойной отделки сдавались бы лишь за $700-2000. Как говорится, почувствуйте разницу! Вложения примерно в $500 за кв. м (именно столько, по словам знающих людей, стоит ремонт такого класса) здесь вполне оправданны.

Выше только звезды

Слово «элитный» от постоянного употребление весьма затерлось. Не последнюю роль здесь сыграли застройщики и риэлторы: стремясь пропагандировать свой товар, они объявляли его элитным к месту и не к месту. До глубины души тронула фраза «элитные дома серии П-44Т в Выхино». Как житель тех краев и именно такого дома, я несказанно рад. Но природное чувство справедливости намекает, что тут как-то немного много… Если же покопаться в семантике, то получается, что элита – это нечто избранное, такое, чего в принципе не может быть слишком много. Соответственно, элитных объектов должно быть мало. Безусловно, в эту категорию попадают большие (от 200 кв. м) квартиры в лучших домах исторического Центра, а также пентхаусы в новых высотных комплексах.

С денежной точки зрения, элитная квартира сдается от $7000 в месяц. Верхняя планка цены теряется в тумане – недавно попалось на глаза сообщение об объекте ценой 40 тысяч евро в месяц.

Описывая отделку таких жилищ, испытываешь нехватку восторженных эпитетов, а слова «очень», «самый» и «чрезвычайно» приходится использовать постоянно. Интерьеры – стилистически продуманные, часто с привлечением именитых дизайнеров. При отделке используются самые лучшие импортные материалы. Если есть обстановка – то мебель импортная, дорогих марок, выполнена под заказ.

При всей этой элитности и эксклюзивности квартира, предназначенная для сдачи, все равно будет обладать некими специфическими «арендными» чертами. Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», обращает внимание на то, что в отделке не должно быть ничего хрупкого – временный жилец остается таковым, даже если платит очень много. Например, гидромассажные ванны – это безусловный элемент красивой жизни, но беда в том, что у такого агрегата довольно быстро ломаются форсунки. Их невозможно отремонтировать: форсунки эти подлежат выносу на соседнюю помойку – вместе с самой ванной. Так что в квартире, даже самой дорогой, должно быть поменьше изысков. Выложенные наборным паркетом рисунки на полу, смесители за 1000 евро – все это уместно для собственного проживания, а в сдаваемой недвижимости ни к чему.

Есть и еще одна опасность. Это в эконом-классе квартиры сдаются за несколько часов, а в элите арендатора вполне можно прождать многие месяцы. И вкус у потенциального снимающего может оказаться не таким, как у хозяина – в итоге квартира простаивает, принося владельцу одни траты вместо доходов.

Вместо резюме

Разговаривая о данной теме с разными специалистами, автор услышал одно достаточно парадоксальное мнение. Илья Белугин, руководитель риэлторской компании «Мэтр Роше», сказал, что задумывался о таком бизнесе – арендовать квартиры в плохом состоянии, делать в них отделку и сдавать за большие деньги. Идея «споткнулась» о юридический препон: выяснилось, что наши законы не позволяют заключить такой договор, который давал бы гарантии. Собственник квартиры в любой момент может передумать, разорвать отношения – получается, что агентство недвижимости просто подарит ему отделку квартиры. Но с точки зрения экономики, расчетов все сходилось – делать отделку выгодно. Важно лишь правильно выбрать объект и провести в нем ремонт нужного качества.