Зададим, однако, такой вопрос - а что такое элитная недвижимость? Если не опираться на цену (которая часто назначается продавцом, мягко скажем, без достаточных на то оснований), то какие качественные характеристики делают элиту «люксом» или «суперлюксом»? И как менялись эти параметры по сравнению с тем, что было лет 10-15 назад?

Где эта улица, где этот дом?

Фразу американских риэлторов о том, что ценность недвижимости определяется тремя факторами - местоположением, местоположением и еще раз местоположением - в нашей прессе затерли настолько, что и писать об этом в очередной раз как-то даже неудобно. Но истина не тускнеет от повторения: действительно, самым главным тут является пресловутая location. В начале 90-х самым дорогим считался центр Москвы. Объяснений этому два - во-первых, во всех городах центральная часть ценится выше, и наши люди уже тогда знали это. А во-вторых, в ту пору единственно возможным вариантом дорогих квартир были расселенные коммуналки в сталинских и дореволюционных домах - а их больше всего как раз в Центре.

В последние годы было построено огромное количество жилья, в том числе и очень дорогого. Богатые люди получили возможность выбирать. В результате, говорит Сергей Лупашко, президент Группы компаний «Рескор», уже выкристаллизовались элитные «оазисы»: в первую очередь это Остоженка, а также начало Кутузовского проспекта, Серебряный бор. Вне этих мест недвижимость уже не то чтобы никого не интересует - вопрос исключительно в цене. Так, по мнению эксперта, два абсолютно одинаковых с точки зрения потребительских характеристик проекта могут продаваться по $25-30 тысяч за кв. м и по $12 тысяч - в зависимости от того, находятся они в самой престижной зоне или в месте чуть похуже.

Что в квартире, и что вокруг

Тема сама по себе безбрежная, поэтому коснемся ее лишь вскользь. Сталинские дома, в которых в основном и покупали квартиры состоятельные люди в 90-е годы, обладают массой недостатков. Изношенность всех коммуникаций. Моральное устаревание - нет множества общепринятых на сегодняшний день опций, свойственных элитному жилью, например, подземного гаража и центрального кондиционирования. Неоднородное (мягко скажем) социальное окружение: в одном подъезде вперемежку находятся расселенные и нерасселенные коммуналки.

«Реалии жизни таковы, что качество собственно квартиры еще не говорит о «статусности» жилья в целом и не гарантирует его обитателям безопасность и комфорт, - отмечает Елена Зубарева, исполнительный директор компании Delta estate. - А стремление жить в среде себе подобных, иметь гарантии высокого качества дома, безопасности личного имущества и близких людей - естественное, оправданное желание большинства состоятельных персон». В результате, говорит эксперт, богатые покупатели, которые некогда купили квартиры в подобных домах, уже давно поменяли место жительства.

За последние годы существенно выросли метражи квартир, предпочитаемых состоятельными покупателями, добавляет Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. Раньше это было в основном 100-150 кв. м, сегодня же предпочтения сместились к 200-300 «квадратам». Одновременно с этим появилось настороженное отношение к пентхаусам - прежде они были очень востребованы, но теперь покупатели поняли, что большую часть такого жилья занимает терраса, эксплуатация которой сложна и дорога. Изменилось и отношение к инфраструктуре: прежде набор из бассейна, спа-салона, салона красоты и т.п. считался обязательным, сегодня же пользуются спросом дома «без излишеств». «Излишества» оказались очень дорогими в обслуживании.

За городом

В сегменте элитной загородной недвижимости происходили в принципе те же процессы - покупатели с каждым годом становились все более придирчивыми и взыскательными, а застройщики предлагали им все более совершенные проекты. «Лет десять назад такое понятие, как охраняемый коттеджный поселок, было совсем в новинку, - вспоминает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». - Сегодня же ни один серьезный человек не купит дом в поселке, где нет надежной охраны и службы эксплуатации. Также на заре нашего рынка элитные коттеджи располагались обычно на очень маленьких участках. Людям, выросшим на дачах в шесть соток, наделы в 2-2,5 раза больше казались просто огромными. Сейчас же даже 20 соток - это (если говорить о классе люкс) самый минимум. Он допустим только в местах, где земля очень дорога - например, на Рублевке. А в основном элитные объекты начинаются от 35-40 соток».

Богатые клиенты предпочитают покупать загородную недвижимость в экологически чистых районах Подмосковья, недалеко от города, а также вблизи уникальных природных объектов, - добавляет Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate. - Они тяготеют к местам компактного проживания людей своего социального круга, к местам, которые считаются престижными и поселкам вблизи стародачных мест. Это Рублево-Успенское и прилегающее к нему Ильинское шоссе, Новорижское, Минское и Можайское шоссе. Традиционно дачным считается Калужское шоссе. Дмитровское и Осташковское шоссе привлекают расположенными на них водохранилищами».

Есть и еще один любопытный момент. Раньше многие покупатели стремились попасть именно в пафосное место, ради чего готовы были закрывать глаза на недостатки конкретного объекта. «Я очень хорошо помню, как в Жуковке и Барвихе продавались участки прямо у железной дороги, - говорит по этому поводу В.Родионова. - Несмотря на то, что электрички там ходят раз в час, это все равно сомнительное «счастье» - жить у самых рельсов. Нельзя сказать, что покупатели не видели этой проблемы - но они говорили, что магия самого слова «Рублевка» заставляет их не обращать внимания на «детали». Сегодня такое, конечно, невозможно - люди не станут жертвовать своим удобством ради слов, даже самых красивых».

Зарубежная недвижимость

С зарубежной недвижимостью, приобретаемой нашими соотечественниками, тоже произошли разительные перемены. Прежде всего, в десятки и сотни раз выросло количество людей, вообще способных ее купить. В 90-е годы дом в Испании был свидетельством совершенно фантастического богатства. Сегодня (времена меняются!) квартиры в Москве подорожали настолько, что самая затрапезная «однушка» в девятиэтажном панельном доме на окраине может быть обменена на студию в той же Испании или Черногории.

«Явной тенденцией стало приобретение курортной недвижимости, - говорит по этому поводу С.Лупашко. - Появились новые страны, о которых мы прежде не задумывались - Черногория, Болгария. Недвижимость там- это и возможность отдыхать, и налаживать бизнес с этими странами, и интересная инвестиция».

Вместе с тем, отмечает В.Родионова, действительно состоятельные люди оказались консервативными - они продолжают покупать недвижимость там же, где и 10 лет назад. «В разное время надувались различные «мыльные пузыри», - говорит эксперт. - Вначале это был Кипр, потом Испания. Сейчас очень большие сомнения вызывают те же Черногория, Объединенные Арабские Эмираты. На мой взгляд, эти страны мало приемлемы и для нормальной постоянной жизни, и для серьезного отдыха».

Люди, заработавшие действительно большие деньги, предпочитает Европу. Безусловный лидер тут - Великобритания, куда уже переместились и продолжают перемещаться очень многие состоятельные россияне. Примерно на том же уровне качества находится Лазурный Берег Франции, Монако. И пока серьезных конкурентов, способных привлечь внимание покупателей с несколькими миллионами долларов, на горизонте не видно.