Почему цена на недвижимость такая, какая она есть?» – не правда ли, вопрос из разряда «детских». Ясно, что хорошие загородные дома не могут стоить очень дешево. Также понятно, что даже неплохо оплачиваемый средний человек никогда не будет иметь возможность купить дорогой коттедж (именно потому, что он «средний», а коттедж «элитный»: эксклюзива на всех средних не хватит)… Но почему данный особняк стоит $5,5 млн – а, к примеру, не $5,8? Кто и как это определяет?

Недвижимость – не индустрия
В большинстве отраслей экономики ценообразование строится на затратном методе: производитель оценивает свои издержки на производство данного товара и накидывает нечто себе на прибыль (размеры этого «нечто» определяются конкурентной средой). В недвижимости (к сожалению или к счастью) такой подход не работает. Прежде всего потому, что здесь нельзя тиражировать товар до бесконечности. Если, например, автомобилей можно произвести практически неограниченное количество (все упирается только в платежеспособный спрос), то для коттеджей и других объектов недвижимости необходима земля – а ее, как справедливо заметил Марк Твен, больше не делают.

«Некоторые покупатели пытаются оценить стоимость коттеджа, восстанавливая цепочку расходов от приобретения земли до сдачи дома в эксплуатацию, – говорит Максим Ардеев, руководитель департамента продаж дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд». – Сделать это сложно – во многом благодаря тому, что траты разнесены во времени. В сегодняшних условиях результат рождает пропасть между представлениями о цене покупателя и продавца. Подобный подход заставляет многих покупателей искать участки и строить самим».

О лебеде, раке и щуке
Стоимость недвижимости складывается из множества различных факторов – с таким постулатом согласны, похоже, все эксперты рынка. Но значимость этих факторов разная, плюс ко всему иногда они тянут в разные стороны – из этой замысловатой комбинации и складывается в итоге цена.

На первое место все опрошенные нами специалисты единодушно поставили местоположение: расхожую фразу американских риэлторов о том, что стоимость недвижимости определяется тремя факторами – location, location и снова location, услышать пришлось неоднократно. Однако при ближайшем рассмотрении ясности не прибавилось. Например, если понимать местоположение как близость к Москве, то что делать с тем очевидным фактом, что 5 км от МКАД по Рублевскому и Новорязанскому шоссе – это «две большие разницы»? Есть направления престижные и не совсем популярные, но в рамках каждого – чем ближе к Москве, тем лучше? Тоже далеко не всегда справедливо. Даже если не брать столь очевидные случаи, когда чрезмерная близость к МКАД оказывается минусом (на расстоянии до 500 м трасса очень хорошо видна, слышна и ощущается на запах). Можно привести и другие примеры. «Дом на 28-м км Рублевки может стоить существенно дороже, чем аналогичный дом с таким же участком, но на 7-м км другого направления, – отмечает Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate. – Тут все дело в стоимости земли, которая складывается из массы составляющих».

«Престижность места я понимаю как исторически сложившуюся популярность, – высказывает свое мнение Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». – То, что проверено временем, – качественно. Например, Рублево-Успенское шоссе формировалось как место для проживания элиты минимум десятилетиями – в итоге там собраны воедино и природные факторы (благоприятная роза ветров, сосновые леса и т.п.), и вполне рукотворные. На Рублевке никогда не развивалась промышленность, само шоссе спроектировано так, чтобы по нему не было транзитного движения транспорта».

Чтобы сердце пело…
Второй по важности составляющей цены можно признать рекреативность – то есть такую ситуацию на участке и вокруг него, чтобы там можно было «отдохнуть душой». Олег Анцибор, проект-менеджер компании Delta estate, даже отважился перевести эти составляющие на сухой математический язык. По его мнению, наличие поблизости естественного водоема повышает стоимость коттеджа на 15%, соседство с лесной зоной дает еще столько же, а лесные деревья на самом участке – уже целых 20%. Даже территориальная близость к известным населенным пунктам имеет свою цену, убежден эксперт. С конкретными цифрами можно поспорить, но вряд ли кто станет возражать, что все указанные составляющие действительно повышают привлекательность загородной недвижимости. К сожалению, настоящей природы в Подмосковье (особенно ближнем) с каждым годом становится все меньше. Результат этого двоякий: во-первых, ценность тех мест, где рекреативность сохранена, будет с каждым годом повышаться. Во-вторых, все более вероятна ситуация, что обстановка вокруг вашего дома будет ухудшаться. Сегодня за окном виднеется поле, а завтра появится вторая очередь родного коттеджного поселка или (что еще хуже) – наступающие панельные многоэтажки соседнего города…

Третий фактор – размер (как участка, так и дома на нем). Не стоит забывать, что наш рынок недвижимости еще очень молод. Всего каких-то двадцать лет назад единственно возможным вариантом для подавляющего большинства населения были садовые домики шесть на шесть метров на участках в шесть соток. Людям, не видевшим в жизни ничего лучшего, говорит Светлана Абелян, сначала казалось, что и 12 соток – это очень здорово, а дом в 200 кв.м – замечательно. Сегодня продается очень много подобной недвижимости – притом что по современным меркам для дома бизнес-класса (не говоря об элите) 400–450 кв.м на участке в 20 соток является минимумом.

И прочие детали
Среди остальных слагаемых ценообразования наши эксперты называли степень готовности поселка (доведение объекта до ума занимает до пяти лет – вряд ли кому-то понравится жить так долго в атмосфере стройплощадки) и наличие адекватного набора инфраструктуры. В инфраструктурном наборе важна именно адекватность, сбалансированность: с одной стороны, необходимо обеспечить жителей всем необходимым, с другой – «блага цивилизации» не должны стать непосильной ношей в смысле размера ежемесячных платежей. Пока вопрос этот однозначно решен только на Рублево-Успенском шоссе – там все предназначено для жизни состоятельных людей. Магазины, детские учреждения, развлекательные комплексы, другие объекты – все они имеются в достаточном количестве, так что поселкам необходима только надежная система охраны и служба эксплуатации. Других примеров в Подмосковье пока нет, и на прочих направлениях застройщикам каждый раз приходится задумываться, какая именно инфраструктура необходима.

Не менее важным следует признать качество строительства, функциональность внутренних планировок. Ошибок здесь можно наделать множество (низкие потолки, узкие лестницы, недостаточное количество санузлов…), и все это будет неумолимо тянуть цену вниз.

Что можно поделать?
Мелкие продавцы – особенно частные лица, действующие на вторичном рынке, – при определении цены используют аналоговый метод (он же «метод сравнений»), когда продаваемый дом сравнивается с предложениями по соседству. Часто при этом человек применяет одному ему ведомые повышающие коэффициенты, так что в итоге, говорит Максим Сухарьков, окончательная цифра оказывается выведенной по формуле: «цена такая, потому что столько хочет хозяин».

Но, как известно, что не дозволено быку – вполне дозволено Юпитеру. Крупные игроки вполне способны влиять на ценообразование. «Занимаясь много лет продажами, я убедился, что цена, за которую можно продать объект, зависит не только от самого объекта недвижимости, но и от того, насколько профессионален продавец, – говорит Максим Ардеев. – Можно ли дом, который стоит миллион, продать за два миллиона? Ответ: да! Вопрос лишь в том, сколько средств для этого предстоит потратить. Были случаи, когда девелопер, строя новый поселок, скупал объекты вторичного рынка в округе и выставлял их на продажу уже по двойной цене. Появление таких дорогих объектов довольно быстро заставляло других продавцов подтягивать свои цены (никто же не хочет продешевить!), и в результате спустя некоторое время наш хитрый девелопер получает значительно большую прибыль».

Естественным ограничителем для подобных «игр» является эффективность. Если для того, чтобы повысить цену на миллион, придется вложить десять, продавцу это окажется просто невыгодно.

Любопытно видеть, когда на рынке появляется нечто совершенно новое и нетипичное. Гигантское ранчо на Рублевке, таунхаусы в 200 км от МКАД – эти примеры, конечно, нежизненные, но именно на уровне гимнастики ума показывающие уязвимость аналогового метода ценообразования. И результат тут непредсказуем. «С нетипичными объектами работать сложно, – считает Иван Потапов, ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. – Если сочетание всех факторов окажется удачным, продавец может назначать любую цену. Но если предложение никого не заинтересует, может случиться, что реальная цена даже не покроет затраты застройщика».

…Наш рынок пока еще очень незрелый. У покупателя нет даже близкого представления о том, какой должна быть цена на недвижимость. Нет культуры потребления этого продукта. «Классификацию загородного жилья на сегодняшний день участники рынка проводят по стоимости объектов», – говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора Управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Иными словами, не смотрим на качество и по нему определяем цену, а ориентируемся главным образом на цену – и исходя из нее уже относим объекты к классам эконом, бизнес или элита. Наверное, так неправильно. Но как правильно – пока еще не придумали…