Почему так происходило и происходит - объяснять, вероятно, нужды нет. Недвижимость дорожала столь стремительно, что абсолютно любые вложения во что угодно оказывались выгодными. Приблизительно то же самое, как барахтаться в бурном потоке и воображать себя чемпионом мира по плаванию.

Сегодня на рынке другие реалии. Но заработать на недвижимости, уверяют специалисты, можно - нужно лишь, подобно Архимеду, отыскать точку опоры. Конечно, инвестиции эти окажутся не столь выгодными, как прежде (если вспоминать 2006 год, то только за один апрель вся московская недвижимость подорожала на 10%), и инвестору придется проявить больше ума и умения, да и риск появился - но так ведь только интереснее…

Кричали женщины «под снос!» и воздух чепчики бросали…

После того, как московские власти начали масштабную программу реконструкции пятиэтажек, появилась такая схема: покупаем квартиру в старом доме, дожидаемся его сноса и получаем взамен от города новую современную квартиру. В денежном выражении это выглядит так: однокомнатную квартиру в «хрущевке» можно купить за $120 тысяч (а если поискать и купить «гостинку» или комнату в коммуналке, то вообще можно уложиться в $100-105 тысяч). Квартира, которая полагается при сносе от города, будет в современном панельном доме - значит, метров 37 по цене (нынешней) в районе $4500 за кв. м. Доходность манипуляции - 30-65%, что по нынешним временам совсем неплохо.

Поучаствовать в процессе могут даже те, кто не располагает свободными деньгами, а только метрами. К примеру, имеющуюся в собственности трехкомнатную квартиру ($350 тысяч) обмениваем на двухкомнатную ($230 тысяч), а на оставшиеся деньги приобретаем квартиру в сносимом доме. После завершения процедуры общая сумма имеющегося недвижимого имущества вырастает примерно на $50 тысяч, что позволяет при желании купить «трешку» получше, или даже четырехкомнатную квартиру.

Но имеются сложности. Первая из них - полная непредсказуемость в смысле сроков. Различные «дедлайны», щедро объявляемые городскими властями, постоянно переносятся. Автор лично знаком с семьей, которая в 2003 году получила от районной управы «железобетонное» обещание, что их дом в Кузьминках будет снесен не позднее 2006 года. Сейчас у нас, как известно, 2008-й. Дом стоит, люди в нем живут, и ни о каком скором отселении речь уже не идет. И что делать тем, кто вложился в подобную инвестицию? Сдавать в аренду? Но это не больше 4-4,5% годовых…

Второй аспект. Законодательство говорит, что владелец имущества, изымаемого для государственных нужд, имеет право на компенсацию. Однако компенсация эта везде (в частности, в Жилищном кодексе) описывается как «выкупная цена» или аналогичными выражениями - иными словами, речь идет о деньгах, а давать отселяемым именно квартиры - это вроде как добрая воля правительства Москвы. До сего дня почти все эти люди получили квартиры - случаев, когда граждане взяли деньгами, было всего два, и оба - совершенно добровольно. Однако разговоры о том, что драгоценные квадратные метры раздаются всяким проходимцам задаром, и надобно эту лавочку прикрыть, возникают во власти постоянно. Так что не исключено, что через несколько лет (как раз к тому моменту, когда купленная вами пятиэтажка «дозреет» до сноса) правила предоставления компенсаций будут скорректированы. Конечно, давать всем отселяемым деньги власти никогда не решатся. Но вот, к примеру, тем, у кого данная жилплощадь не единственная и приобретена недавно - запросто. А (для справки) цена квартиры в хрущевском доме «по БТИ», от которой собственно, и рассчитываются все компенсационные выплаты, составляет на сегодня 600-700 тысяч рублей…

Хорошо построенное новое

Инвестирование в новостройки- одна из самых популярных в недавнем прошлом тем. «Покупаем квартиру «на котловане», и она дорожает по мере приближения дома к готовности», - так вкратце описывали технологию в популярных изданиях. Сейчас тема совершенно очевидно отцвела - почему?

Ответ, к сожалению, уже был дан - в самом начале этой статьи. Дело исключительно в прекращении общего удорожания квартир. Прежде, когда цены на недвижимость постоянно росли, дорожали, естественно, и новостройки. Кстати, и при прежних реалиях совершенно невозможно было сказать, какая часть удорожания объясняется общим ростом цен, а какая - тем самым «приближением дома к готовности». Одним словом, новостройки вовсе не были каким-то исключительно доходным инвестиционным инструментом - просто у их продавцов (крупных строительных компаний) было больше возможностей организовать соответствующую «пиар-волну» в печати. Продавцам вторичного рынка (индивидуально копошащимся частным лицам) такая роскошь не по карману.

Есть и один еще аспект. В период активного роста цен застройщики зарабатывали очень много и, соответственно, более снисходительно смотрели на то, как объедки с их барского стола хватали другие - частные инвесторы. Сейчас все стало иначе, деньги зарабатываются с куда большим трудом, и застройщики более осмотрительны в определении стартовой цены. «Когда цена по ходу строительства вырастает более чем на 10%, это говорит о плохом менеджменте в девелоперской компании», - такое откровение довелось прочитать недавно в интервью руководителя крупной фирмы-застройщика. Все понятно?

Шерше ля ниша

Что же делать частному инвестору? Опрошенные нами эксперты согласны с тем, что зарабатывать на рынке все-таки можно. Но есть два важных условия. Во-первых, время быстрых денег прошло - инвестирование имеет смысл, если оно делается как минимум на пять лет. Если же сроки меньше, то лучше присмотреться к другим финансовым инструментам - акциям, ценным бумагам, банковским депозитам, наконец. Как справедливо отмечает Максим Токарев, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город», операции с недвижимостью всегда сопровождаются потерями - нужно заплатить риэлтору, не забыть о всевозможных государственных пошлинах. Доход, полученный за год, в сегодняшних условиях будет столь незначительным, что накладные расходы «съедят» его.

А во-вторых, приходится тщательно думать о том, во что вкладывать. Александр Шаталов, глава московского филиала компании IntermarkSavills, в этой связи говорит о необходимости найти «ниши» - продукты, которые будут пользоваться успехом в недалеком будущем. По его мнению, таковыми следует признать апартаменты в строящемся московском Сити. Это принципиально новый продукт для московского рынка, и интерес к нему гарантирован. Другой аналогичный объект для инвестирования - таунхаусы в ближнем Подмосковье. Их пока относительно немного, и популярность их растет - многие люди, считающие, что загородное жилье им не по карману, с изумлением обнаруживают, что купить-то можно - если ориентироваться не на полноценный коттедж с собственным участком, а на таунхаус.

Хорошие инвестиционные возможности есть и у недвижимости в других регионах России (только вряд ли это Сочи - там деньги на росте цен уже сделаны). Можно посмотреть и на другие страны. В Праге, отмечает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», квартиры до сих пор дешевле, чем в Москве. А есть еще Черногория, Болгария, страны Персидского залива.

…Но главное, о чем должен помнить частный инвестор - «Поле Чудес», на котором зарытые в землю пять сольдо превращаются в увешенное золотыми дерево, осталось в далеком прошлом. Любое вложение денег окажется успешным только в том случае, если сделана оно на основе тщательного анализа. Если есть соответствующие собственные знания и умения - вперед! А если нет, то первым шагом на пути инвестирования должен стать поиск квалифицированного и добросовестного консультанта.