ЗАКОПАЕШЬ ГРОШИК – ВЫРАСТЕТ ЗОЛОТОЕ ДЕРЕВЦЕ

 Несмотря на множество проблем (наиболее острая из них – некая «заторможенность» процесса приватизации земли из-за различных административных барьеров), основная тенденция отчетливо видна: подмосковная земля все больше интересует инвесторов.

Деньги–товар–деньги
     Чтобы земля стала товаром, приносящим прибыль, с ней нужно соответствующим образом «поработать». «В бизнесе, – говорит генеральный директор компании Полиграфжилстрой Екатерина Устинова, – есть четкие понятия: что можно купить, а что нельзя. Земельный кодекс точно определил «категории» земли, и большие трудности в том, чтобы поменять ее целевое назначение: к примеру, вывести ее из охранной зоны и сделать разрешенной для коттеджной застройки. Не всем под силу преобразовать «сырой» продукт в «конечный» товар».
     Прежде чем земельный участок станет инвестиционным продуктом, он должен быть соответствующим образом «подготовлен» девелопером. Применительно к загородной земле это означает, что должна быть получена вся исходно-разрешительная документация, и четко определен «статус» земли. В наших реалиях этот процесс занимает в среднем год-полтора. Вам нужны дешёвые подарки тогда идите к нам.
     Земля приобретается либо «пустая», либо с какими-то строениями, которые впоследствии сносятся. К земельному участку подводятся все необходимые коммуникации, после чего он распродается по частям (если он большой) или с подрядом на строительство (либо без, но такое случается реже). «Чем выше готовность участка к осуществлению какого-либо проекта, – говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании «Penny Lane Realty» Александр Рыков, – тем меньше рисков неосуществления каких-либо этапов девелопмента, но и цена выше».
     
     Лучше больше, да лучше
     На рынок загородной недвижимости в прошлом году вышло немалое количество небольших строительных компаний, которые польстились на высокую рентабельность этого вида финансовых операций. «Нормальной» для них сегодня считается доходность в 30-50% годовых. Впрочем, если инвестор, к примеру, заинтересован в привлечении больших кредитных ресурсов, то он может объявить и о доходности в 100-120%, формируя таким образом мнение о «сверхпривлекательности» девелопмента. Реальные же цифры инвесторы предпочитают замалчивать.
     На западе такие вложения традиционно приносят не более 15 процентов. Но за рубежом загородная недвижимость в большинстве своем предназначается для массового потребителя. У нас же – это высший ценовой сегмент. Пока у нас продаются дорогие объекты, это означает и большой объем вложений, и большую прибыльность.
     По словам Натальи Ветлугиной, заместителя директора АН «Новый город», сегодня на рынке загородной недвижимости продается порядка 40% домов, которые построены либо маленькими компаниями, либо частными лицами с минимальными суммами инвестиций.
     «Монстры» загородной недвижимости смотрят на этих конкурентов без опаски. Как отмечает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «Инком-недвижимость», в основной массе коттеджных поселков, построенных такими застройщиками, должна начаться стагнация продаж. Основная причина: ни выбранные места, ни другие их характеристики не отвечают потребительским предпочтениям. Поэтому проекты небольших компаний по застройке, как правило, неликвидны. Впрочем, вложенные деньги они, скорее всего, вернут. Максимум, что они потеряют, если выбор сделан неудачно, это 10-15%.

 
московская жилищная газета «КВАРТИРНЫЙ РЯД»

15.04. 2004 года

Наталья САМАРИНА