Рекламная позолота
В отсутствие полноценного плана развития города создание имиджа столичных районов определялось исключительно маркетинговой политикой застройщиков.
Примером удачного маркетинга стал район, расположенный между улицей Остоженка и Пречистенской набережной, получивший название "золотой мили". Правда, в отличие от западных столиц, где имидж престижных мест формировался не одним десятилетием, Остоженка "позолотилась" за считанные годы. В конце 90-х, когда новая российская элита стала нуждаться в собственных территориях, и несколько девелоперских компаний, основными среди которых были RGI International и "Баркли", взялись за раскрутку района. В качестве преимуществ данного района выделялись близость к Кремлю, отличные видовые характеристики. В реальности, девелоперам был нужен район, где можно было побольше снести зданий под новое строительство, а Остоженка с обилием ветхих домов с коммуналками как нельзя лучше подходила для этих целей. Тем не менее пиар-акция удалась и вскоре цены на "позолоченной" Остоженке стали самыми высокими в Москве. Правда, большинство участников рынка активно поддерживали отцов-зачинателей "золотой мили" в создании нового элитного района. Но такое единодушие представители стройкомплекса проявляли далеко не всегда.
Разнородный Юго-Запад
Ярким примером несогласованности может служить застройка района у станции метро "Юго-Западная". В 80-90-х годах этот район ничем примечательным не выделялся. Обычный спальный район, который отличала лишь близость к "правительственной" трассе — Ленинский проспект, а также огромное число высших образовательных заведений: Академия Генштаба, педагогический институт, Академия госуправления, Академия народного хозяйства, МГИМО, МИРЭА.
В начале 90-х годов, как рассказывает директор по маркетингу и региональному развитию компании GVA Sawyer Дмитрий Сазанчиков, на улице Островитянова был построен первый многоэтажный дом, который по требованиям того времени можно было отнести к элитному классу. Следом за ним в районе было построено несколько объектов жилья элитного и бизнес-класса, в частности, жилой комплекс "Корона" компании Mirax Group.
Однако действия застройщиков не были скоординированы между собой, и, в результате, в 2000-х годах на улице Самора Машелы вырос район массовой застройки. "Сегодня окрестности метро "Юго-Западная" представляют собой довольно неоднородную смесь высотных панелей периода постройки 1980-2000-х годов с островами жилья элитного и бизнес-класса,— продолжает Дмитрий Сазанчиков.— Так что о каком-то скоординированном плане комплексной элитной застройки говорить не приходится, а элитное жилье в этом районе девелоперы строят потому, что оно хорошо продается".
Элиту уже планируют
Появление нового генплана в 2005 году решило часть проблем с планированием районов элитной застройки. "Развитие центральных районов, которые на рынке позиционируются как элитные, напрямую связано с городскими программами развития территорий, вывода промзон и другими",— объясняет член Совета директоров корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко.
При этом с одной стороны, городские власти стараются не вмешиваться в распределение районов на элитные и рабочие. "Практики формирования классности жилья административными методами нет: по логике, НИИ Геплана могло бы этим заниматься, но не занимаются, а Москомархитектуры контролирует только вид фасадов,— рассуждает директор по развитию компании "Бенефит инжиниринг" Ярослав Козлов,— сколько будет стоить квадратный метр, как велики будут квартиры и высоки потолки в готовом доме, решает исключительно инвестор".
"На предпроектной стадии определяется лишь муниципальная или индивидуальная застройка, а также типовой или нетиповой дом, к какому классу будет относиться строение — застройщик решает самостоятельно,— объяснила директор по выпуску градостроительной документации Управления перспективных застроек города Москвы Евдокия Баратынская.— При этом если право на застройку территории получит панельный застройщик, то он вполне сможет построить на месте индивидуальных домов типовой дом".
Тем не менее, все же косвенно город влияет на класс застройки. Как замечает Ярослав Козлов, построить дешевое жилье в престижном районе Москвы застройщику не даст экономика проекта: "Ведь за площадку в хорошем месте инвестору придется заплатить столько, что хочешь — не хочешь, а, чтобы экономика была плюсовой, строить придется элитное жилье".
Большая перестройка
Основная зона строительства элитного жилья — центральный округ, но здесь места для нового строительства практически не осталось. "В связи с этим активное развитие получают программы реконструкции существующих строений, сноса ветхого жилья, а также вывода промзон",— замечает Константин Ковалев.
Согласно новому генплану, в центральном округе до 2025 года будет построено около 3,5 млн кв. м нового жилья: около 1,7 млн. кв. м будет на месте промышленных территорий, порядка 1 млн. кв. м — на месте пятиэтажек и 800 тыс. кв. м жилья будет возведено за счет уплотнения кварталов и освоения новых участков.
Все шансы стать новой "золотой милей", по мнению гендиректора проекта "Дом.ру — Столица" Михаила Мазаева, есть у района Китай-город, где планируется снести около 70% старых домов. Константин Ковалев добавляет, что перспективными для элитной застройки являются районы Замоскворечья, Пресненский и Плющиха (Хамовники), где сосредоточено большое количество ветхого жилья и промзон, планируемых к реконструкции.
Большое строительство намечается и на Таганке. Здесь, по данным столичного Управления перспективных застроек (УПЗ), планируется реновация кварталов: 1874,1875, 2002-2008, 2016, 2023, 1202. Инвестором строительства в этих кварталах, а также квартала 848 в районе Мещанский, по словам директора по выпуску градостроительной документации УПЗ Евдокии Баратынской, будет выступать сам город.
Кроме того, около 4 млн. кв. м жилья постройки 40-60-х годов прошлого столетия планируется реконструировать. По сути, реновации (замены жилищного фонда) или комплексной реконструкции жилищного фонда подвергнутся практически все районы ЦАО. Это очень плохо вяжется с планами сохранения исторического облика Москвы, но облегчает жизнь застройщикам, которые теперь смогут не беспокоиться, что элитный дом будет украшен "зубьями" панельных девятиэтажек.
Элита на околице
Элитные объекты будут появляться не только внутри Садового кольца. В Москве давно наметилась тенденция к расширению географии элитного строительства: дефицит площадок под застройку ведет к тому, что начинается освоение ранее менее популярных районов. "Суть этого процесса, получившего название "децентрализации", состоит в том, что элитное жилье появляется за пределами ЦАО, а объекты бизнес-класса на окраинах Москвы, постепенно вытесняя дешевое жилье за пределы МКАД",— рассуждает Константин Ковалев.
По мнению директора по девелопменту и строительству в Москве ГК "Стройтэкс" Юлии Чепрасовой, все шансы стать престижным местом есть у Даниловского района. Его отличает близость к центру, транспортная доступность и застройка сталинских времен. Согласно градостроительному обоснованию, разработанному в НИиПИ Генплана Москвы, стратегия его развития предусматривает ликвидацию промзон, в частности завода имени Лихачева (ЗИЛ), и создание на территории района глобальной инфраструктуры, включающей в себя гостиницы, развлекательные центры, кинотеатры и новую станцию метро на проспекте Андропова. "Сегодня смело можно прогнозировать повышение инвестиционной привлекательности Даниловского района",— уверена Юлия Чепрасова.
В настоящее время элитные проекты реализуются на Кутузовском проспекте, в Троице-Лыкове, в Мещерском районе и на Соколе. Районы привлекают людей, желающих получить условия загородного жилья в городе, что является принципиально другой концепцией элитного жилья. "С одной стороны, человек получает возможность иметь участок земли, сад, розарий и прочие прелести загородной жизни, в то же время он не выпадает из активной столичной жизни, рассуждает Ярослав Козлов.— Впрочем, анклавов, где можно реализовать элитные проекты, за пределами центра города не так уж много".
Потенциальными местами элитного строительства, по мнению директора по маркетингу компании Urban Group Ольги Кисариной, могут стать две из деревень, расположенных на территории Москвы: поселок Дачный, расположенный на Дмитровском шоссе (СВАО), и деревня Толстопальцево. "Эти места имеют все шансы стать элитными, но произойдет это лишь в случае, если все жильцы, объединившись, выставят землю на инвестиционный конкурс,— рассуждает эксперт.— В противном случае, там будет стихийная застройка". У остальных из шести сохраняемых деревень шансов на престижность немного: деревни Захарьино и Потапово, расположенные в Южном Бутове, по мнению Кисариной, могут претендовать лишь на качественный бизнес-класс. А поселок Кожухово (ВАО) и деревня Черкизово, расположенная в Молжаниново (САО), вообще не ассоциируются у эксперта с понятием "элитное жилье" в связи с плохой экологией и большим скоплением жилья типовой застройки.
Впрочем, начальник аналитического отдела компании "Новый город" Наталья Ветлугина уверена, что "распиарить" можно любой район: "В свое время была очень раздута популярность Крылатского, хотя район на самом деле типовой. Сейчас его популярность сильно уменьшилась, но элитные проекты там появляются с завидной регулярностью".
