Рынок недвижимости (как и любой другой) развивается циклически - период активного роста сменяется на нем остановками, а то и снижениями. Все это, в общем-то, аксиома. Другая аксиома - на растущем рынке всегда есть желающие заработать. И после того, как с ноября-декабря прошлого года цены на московскую недвижимость пошли вверх, инвесторов там просто не может не быть…

Постепенно возвращаются

Главная проблема при подсчете инвестиционных покупателей - выявить их. Люди вовсе не горят желанием рассказать кому-то, зачем они покупают квартиры - по степени «закрытости» этот вопрос уступает разве что вопросу о происхождении денег. «Судить о числе инвестиционных покупок можно только по косвенным признакам, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости «Агент 002». - Например, квартира оформляется на родственников. Кроме того, подобные покупатели, как правило, меньше интересуются деталями и не так скрупулезны при выборе самой квартиры: их больше интересует сам объект в целом, расположение, инфраструктура и стоимость. Инвестиционный покупатель обычно быстрее принимает решение о покупке. Наконец - это самый очевидный признак - человек приобретает несколько квартир одновременно».

Инвестиционный покупатель также более склонен покупать новостройки, причем на самом раннем этапе строительства. По данным «Агента 002», рост их продаж на сегодня и наблюдается - по сравнению с прошлым ноябрем на 50%.

Несмотря на названные выше сложности с подсчетом, риэлторы готовы назвать конкретное число инвесторов. По мнению О.Побединской, в 2007 году их было не более 3% всех покупателей квартир. Сегодня - не меньше 10%. Похожие цифры приводит и Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ». Ее оценка - в прошлом году инвестиционных покупателей было в районе 5%. Сегодня на долю таких покупок приходится около 10% сделок на вторичном рынке. Среди покупателей новостроек тех, кто вкладывает деньги, еще больше - до 20%.

 

Что берут? 

 

Есть у рынка недвижимости одна закономерность: в периоды, когда после затишья возобновляется рост цен, быстрее всего дорожает самое дешевое. Объяснение простое - рост цен порождает ажиотаж, покупатели стремятся побыстрее схватить хоть что-нибудь. Минимальные по цене квартиры доступны максимально широкому кругу покупателей - спрос на них оказывается сильнее всего.

Похоже, частные инвесторы прекрасно усвоили это правило: сильнее всего их интересуют самые дешевые варианты. Без крайностей, конечно - хрущевки несносимых серий, например, стараются не покупать в виду туманности их перспектив. Но в новостройках бизнес-класса, говорит А.Харьковая, инвесторы стараются взять по возможности однокомнатные квартиры (двухкомнатные - уже меньше, трехкомнатные - почти совсем нет), и минимальной площади: однокомнатные до 45 кв. м, двухкомнатные - до 60. А на вторичном рынке в основном хотят купить небольшие однокомнатные квартиры в 9- и 12-этажных домах 70-х годов постройки - то есть самое дешевое, не считая хрущевских пятиэтажек.

«Огромной популярностью пользуется Подмосковье, особенно дальнее, - добавляет О.Побединская. - Площадь квартиры и количество комнат отходят на второй план, прежде всего - низкая стоимость. Цель одна - приобрести квартиру в самом недооцененном и перспективном районе».

 

У богатых - собственная гордость

 

В сегменте элитного жилья, как это часто бывает, все процессы идут иначе, чем в эконом-классе. «Этот рынок сегодня более спокойный, - говорит Нелли Эльферт, руководитель направления «Новостройки и ипотека» компании «NRG». - Рост цен здесь пока не набрал больших оборотов».

По оценке Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании «Новый город», в последние годы у состоятельных людей образовалось несколько специфическое отношение к рынку недвижимости: как инструменту не столько зарабатывания, сколько сохранения средств. После остановки роста цен в середине 2006 года многие игроки переключились было на рынок акций, но… После ряда обвалов, происшедших на фондовом рынке, рынке валют инвесторы вновь заинтересовались квартирами - здесь вложенные средства, по крайней мере, не могут за пару дней усохнуть на треть. Так что сегодня, отмечает эксперт, «говорить о вале инвестиционного спроса, конечно, не приходится, но такие покупатели всегда на рынке есть».

Тем более что альтернативных вариантов не проглядывается. Рынок акций мало того что, непредсказуемый - он еще и очень трудозатратный, играть на нем означает фактически работать полный рабочий день. Зарубежная недвижимость (а в некоторых странах доходность действительно выше, чем в Москве) тоже требует специальных знаний. А московская недвижимость хорошо изучена, прогнозируема…

А если сложить?

Частные лица демонстрируют больше здравого смысла, чем уважаемые эксперты, суммируя доходы от роста цен и от аренды.

Об этом странном парадоксе писать уже приходилось. Оценивая доходность рынка недвижимости, уважаемые эксперты почему-то смотрят порознь на доходы от повышения цены и от аренды. Уже стали общим местом рассуждения о том, как мало приносит аренда - 0,3-0,4% в месяц, т.е. 3,5-5% годовых. На депозитах в банках предлагают минимум вдвое больше, так что вообще непонятно, почему все московские рантье поголовно не продадут квартиры и не отнесут деньги в банк…

Ответ прост: частные лица демонстрируют больше здравого смысла, чем уважаемые эксперты, суммируя доходы. В 2004-2006 годах московская недвижимость взлетела в цене почти втрое: типовая однокомнатная квартира стоила в начале этого периода $55 тысяч, а в конце - почти 150. В то время доходность от одного подорожания в разы перекрывала банковские вклады, и без всякой аренды можно было быть в плюсе (хотя почему, собственно, не получать еще и арендные доходы?!). Некоторая остановка и даже снижение рынка в 2006-2007 годах - в этот период как раз арендные доходы помогли частным инвесторам пережить трудное время. Сейчас, как видим, снова начинается удорожание. Даже если год завершится с плюсом в 15-20% (что сомнительно - за один январь цены, по разным данным выросли в среднем, на 4%), то, добавив сюда еще 4% доходов от аренды, мы получим совсем неплохие цифры…

 

Что будет?

 

Обычно, задавая этот вопрос аналитикам, люди жаждут услышать, что «цены за год вырастут на 30%». Но мы так отвечать не станем, прежде всего, потому, что любые цифры, как правило, оказываются неверными. Не говоря уж о том, что при том многообразии, которое царит на рынке real estate, «средняя температура по палате» вряд ли имеет практический смысл.

Сформулируем иначе: правы ли те, кто инвестирует в недвижимость? На взгляд автора, однозначно да. Локальные откаты, конечно, встречаются. Нельзя исключать и угрозы того, что рынок покачнется, у слишком большого числа частных инвесторов не выдержат нервы, и они кинутся продавать квартиры - в этом случае рынок может изрядно просесть. Все это так, но если взять промежуток в пять лет (любые!), то по итогам рынок всегда показывает рост - и более серьезный, чем любые другие доступные большинству населения формы вложений. Не говоря о том, что и банки иногда разоряются…

Одним словом, если не подходить к инвестированию в недвижимость как герои известного анекдота, которые картошку сажали, а через час выкапывали, потому что «очень кушать хочется», дело это будет, безусловно, выгодным.