Игры инвесторов
Этим летом некоторые агентства недвижимости облетела весть: в районе престижного поселка «Горки-2» некий гражданин «стер» с рублевской земли абсолютно новый коттедж. Не кривой и не дырявый, а возведенный из современных и дорогих материалов. Случай редкий! И необычен он уже потому, объясняет Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate, что объект находился в элитном месте, и цена на него росла не по дням, а по часам. Рассказывая предысторию этого коттеджа, А.Артемьев объяснил, что у дома за короткое время сменилось несколько владельцев, каждый из которых перепродавал его только с инвестиционными целями. Последним покупателем и оказался тот самый «точечный» застройщик, который, купив особняк за приличную сумму, не побоялся построить на его месте более роскошный дом. А потом… вдвое дороже прежнего продать. Понятно, что бизнесмен-застройщик заранее просчитал, что супернедвижимость на этой земле уйдет за суперцену.
Но факт оказался вовсе не уникальным. Как отмечает Александр Дьяченко, директор департамента развития компании WELHOME, в Подмосковье начинает складываться новая тенденция реновации объектов. И даже несмотря на то, что загородный рынок начал развиваться совсем недавно, дома, построенные 10-15 лет назад, сегодня в большинстве своем уже устарели, и на их месте новые хозяева хотели бы видеть совсем другие объекты.
Если относительно новое жилье подвергается реновации не столь часто, то для обветшавших домов их полная замена на более качественное жилье – явление вполне нормальное. Как правило, убогие объекты ликвидируют в старо-дачных поселках, которые волей случая оказались в инвестиционно привлекательных местах, говорят в компании Ostogenka Real Estate. На Рублево-Успенском шоссе самым ярким примером тому являются поселки Жуковка, Барвиха, Подушкино, район Николиной Горы. Впрочем, вся Рублевка активно перестраивается. На Минском и Можайском направлениях это, безусловно, Переделкино, Жаворонки, Лесной Городок. На Киевском – район Крекшино, Апрелевки, Внуково. Перестройка полным ходом идет на Ильинском шоссе – в Архангельском, Глухово, Николо-Урюпино, Ильинском, Петрово-Дальнем. Разве что на Новой Риге пока ничего не сносится, так как большинству поселков и десяти лет нет, а стародачные остались вдалеке от трассы.
В подтверждение этой мысли Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость», ссылается на активное строительство новых коттеджей и прокладку коммуникаций к ним в стародачном писательском Переделкино. Стоимость сотки земли тут варьируется от 1,2 до 2 млн руб. Цена домовладений в коттеджном поселке «Стольное» (в составе Переделкино), располагающемся напротив дома Пастернака, варьируется в диапазоне от 120 до 250 млн руб. Поэтому для многих инвесторов очевидно, что выгоднее купить участок в стародачном поселке и построить на нем современный дом – либо для себя, либо для последующей продажи. Хотя при таком варианте, отмечает В.Яхонтов, остаются нерешенными проблемы качества дорожного полотна внутри поселка и неоднородности социального окружения. Как ни крути, а громадные кирпичные дома в 500-800 кв.м соседствуют с запущенными деревянными домиками обычных граждан.
Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», утверждает, что реновация охватила не только стародачные места, но в той же степени характерна и для коттеджных поселков начала 1990-х. Существовавшие в тот момент стандарты домов теперь считаются абсолютно не подходящими для проживания элиты. Кроме того, имеются дефекты в конструкциях, которые невозможно устранить уже никаким ремонтом. Как можно приподнять невысокие потолки, изменить неудачную планировку или заменить основные стройматериалы? Например, в конце прошлого века считалось нормальным явлением, когда коттедж строился из пеноблоков, что сегодня просто недопустимо. Так что с учетом амортизации дом проще снести и возвести заново.
«Однажды нас попросили продать дом 1992 г. постройки в одном очень престижном поселке на Рублевке, – рассказывает Н.Ветлугина. – Удивило то, что строение было подготовлено под чистовую отделку – сняты обои, расчищено пространство, демонтирована сантехника. Дело в том, что приглашенные для ремонта строители подсказали хозяевам, что такое жилье гораздо выгоднее пустить на слом, чем ремонтировать». Так, впрочем, и вышло.
Двойная работа
Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavill, не может согласиться с тем, что случаи сноса капитальных домов в стародачных местах – явление обычное. По ее мнению, гораздо выгоднее купить земельный участок и построить на нем то, что хочется. Снос же и последующая застройка – работа двойная и процесс очень «энергозатратный». К тому же приходится проходить все круги бюрократического «ада». Даже если новый дом будет возводиться в пределах существующего фундамента, потребуются разрешения от санэпидстанции, пожарных и т.д. А если проект нового жилья выйдет за старые рамки, то количество согласований удвоится. Кто подвергал себя подобным испытаниям, знает, каких временных и материальных затрат это требует.
Конечно, легче и выгоднее найти пустую землю и построить на ней новый объект, но при условии, что дешевый земельный участок отыщется на элитном месте. Но именно так, безжалостно, может поступить только инвестор. А если речь идет о хозяине старого домовладения, которое на ладан дышит, то двойной работой все-таки заниматься придется. Людям, которых с местами детства и молодости связывают время и воспоминания, вряд ли захочется искать что-то другое, даже экономически более выгодное.
Подтверждением актуальности подобной ситуации является известная история с загородным владением семьи Михалковых. Деревянная дача на Николиной Горе, полученная в дар от властей еще поэтом С. Михалковым, стала настоящим родовым поместьем именитого семейства. Однако это не помешало режиссеру Никите Михалкову решиться на строительство рядом с ней новой усадьбы – куда большей по площади и современной по архитектуре. Жизнь есть жизнь: кто-то не хочет ничего менять и живет в старых родных стенах, а кто-то строит новый дом, удобный и современный, и предается ностальгии в более комфортной обстановке.
По словам А.Дьяченко, есть и третий выход – подвергнуть объект генеральной реконструкции. Однако она уместна, если при проектировке здания не было допущено конструктивных просчетов. Тогда новый владелец может увеличить объем жилплощади с помощью различных пристроек, террас и дополнительных этажей, полностью обновить отделку и изменить конфигурацию внутренних пространств. Словом, обновить дом до неузнаваемости, избежав при этом сложного и дорогостоящего процесса сноса с последующим строительством. Что касается стиля и образа новых объектов, то говорить о наиболее популярных вариантах просто невозможно, так как реконструированные дома всегда сугубо индивидуальны.
Под предлогом реконструкции
В компании Ostogenka Real Estate отмечают, что практически по всем направлениям можно выделить 5-10-километровую зону от МКАД, в которой активно происходит снос ветхих коттеджей. Это касается и стародачных поселков, и обычных деревень. Причем хорошие участки земли с теми же ветхими строениями приобретать выгодно, говорит В.Яхонтов, так как фактически стоимость старого дома порой даже не учитывается при продаже участка.
Как указывает А.Дьяченко, при возведении объекта в новом поселке, скорее всего, будет больше бюрократических сложностей, чем при строительстве в стародачном месте. Так, например, в «пожилом» поселке, который к тому же обосновался на территории водоохраной зоны, практически на берегу, вполне на законном основании взамен прежнего строения можно возвести новый капитальный коттедж. И весь процесс будет называться не иначе как «реконструкция». Единственное условие: дом может быть на несколько этажей выше, но выходить за границы старого фундамента строго запрещается.
«Реновация – очень удобная возможность изменить даже вид, открывающийся из окон, – уверен А.Артемьев. – Если кто-то из соседей умудрился поставить 10-метровый забор, гараж или закрытый бассейн перед окнами вашей гостиной, откуда ранее открывался замечательный вид, то в ходе реконструкции гостиную можно перенести в другое место и тем самым избавиться от тоскливого вида на соседскую изгородь».
По оценке Татьяны Сташкевич, руководителя департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», перестройка дома зачастую связана с ремонтом коммуникаций, заменой труб, кабелей, паркета, потолков, а цена этих работ – сущие копейки по сравнению со стоимостью всего строительства. Но при перестройке дома следует учитывать и некоторые ограничивающие моменты. Так, сегодня только что отстроенный коттедж поглощает 20–25 кВт электричества, в то время как еще лет 10–15 назад на аналогичный дом приходилось энергии в два раза меньше. В итоге планы по созиданию чего-то грандиозного и неоднозначного могут разбиться о слабые коммуникации. А подвести необходимые мощности либо невозможно, либо очень дорого. Чем, в сущности, и характеризуются многие стародачные места.
Безусловно, все изменения требуют согласования в соответствующих органах. Но теперь эти процессы не являются серьезным препятствием. Разве что за исключением редких случаев, когда местная власть может наложить ограничения при строительстве в каком-то конкретном месте (наличие сервитутов на участке, когда, допустим, под землей проходит кабель спецсвязи, линии общепоселковых коммуникаций и пр.).
Приглашение профессиональных архитекторов и дизайнеров в процессе реконструкции – тоже вполне логичный ход. Ведь именно стиль, интерьерные изыски часто подталкивают владельца на «коренной перелом». Довольно часто профессиональных дизайнеров привлекают в дорогом сегменте, отмечают в Welhome. Так как порой дом, даже украшенный дорогой мебелью, не считается престижным, многие владельцы отдают помещения на откуп профессиональным дизайнерам, которые и занимаются обустройством интерьеров.
Впрочем, как считает Наталья Ветлугина, даже покупая только что отстроенный дом, не стоит подвергаться чрезмерной эйфории. Большинство вполне современных объектов, увы, имеют существенные конструктивные недостатки. Понятно, что очень скоро они дадут о себе знать, а значит, возникнет необходимость если не полной перестройки, то значительного ремонта или реконструкции. Но кто даст гарантию, что этот процесс вдруг не перетечет в глобальную реновацию?
