Лето: пора снимать дачу
Аренда коттеджа за городом — оптимальный вариант для желающих жить в большом доме и наслаждаться окружающей природой. Однако с наступлением летнего сезона снять жилье в Подмосковье становится почти невозможно.
ДОМА СЧИТАЮТ ПО ВЕСНЕ
Несмотря на растущее число желающих снимать дачу круглый год, основной пик спроса традиционно приходится на весенние месяцы — февраль-апрель. Именно тогда лучше начинать подыскивать себе дом на лето. Как отмечают в агентстве Penny Lane Realty на весну приходится почти 55% сделок на рынке аренды загородной недвижимости, заключаемых в течение года. Арендаторы готовы брать жилье по любым ценам: подмечено, что с января по май арендные ставки поднимаются почти на 25% и уменьшаются лишь к началу июня. Однако спрос в летний сезон возрастает, тогда как предложение быстро убывает. Цена сезонной аренды увеличивается в среднем на 15-25%. Рост ставок прогнозировать сложно: они могут держаться на одном уровне весь год, а могут внезапно вырасти на 50%. Это объясняется тем, что рынок аренды коттеджей пока еще довольно хаотичен.
Сезон загородной жизни обычно продолжается с мая по сентябрь. В этот период спросом пользуются как элитные арендные застройки (с хорошей инфраструктурой, коммуникациями и т.п.), так и неухоженные дачные коттеджи, находящиеся в экологически чистых районах. Первый вариант выбирают люди с высоким достатком, желающие в летнее время отдохнуть от городской суеты без отрыва от урбанистических прелестей: комфорта, транспортной доступности, развитой инфраструктуры, хорошей связи и т.д. Второй вариант предпочитают семьи среднего достатка, отправляющие своих родственников отдохнуть на свежем воздухе.
Среди нематериальных факторов, объясняющих коттеджный бум, лидируют, пожалуй, потребность в экологическо-эстетическом комфорте, показатель принадлежности к определенному социальному уровню, статусная мода, и, наконец, просто усталость от большого города. Ведь далеко не каждый вполне состоятельный москвич может купить дом за 500 тыс. долл., а красивую жизнь не хочется откладывать в долгий ящик. Как правило, те, кто по каким-либо причинам не торопился с покупкой дома, после опыта аренды коттеджа уже могут принять взвешенное решение: стоит ли обзаводиться загородной недвижимостью или нет.
ПОИСК ДОМА: МИССИЯ НЕВЫПОЛНИМА?
На этот вопрос большинство риэлтеров сегодня ответят отрицательно. Главная проблема, с которой к началу июня столкнулись потенциальные арендаторы, — это отсутствие в базах каких бы то ни было предложений. Почти все интересные варианты уже забронированы, причем на длительный срок. Найти отдельный коттедж или дачу сложно и оттого, что частные дома рекламируются меньше. Именно в этом сегменте можно встретить самые скромные и недорогие на сегодня предложения — от 500 до 1500 долл. в месяц.
Возможно, малое количество поселков на аренду объясняется тем, что для инвесторов это не самый прибыльный объект вложений. По словам Сергея Леонтьева, начальника отдела коттеджных поселков Vesco Realry, инвестиции в строительство поселков для аренды — это расчет не на сиюминутную прибыль, а на длинные деньги. Инвесторы надеются получать за аренду приблизительно 15% годовых от общей стоимости коттеджа. Так, если дом стоит 500 тыс. долл., его аренда должна приносить 75 тыс. долл. в год, или 6 тыс. долл. в месяц. Получается, что вернуть потраченные на землю и строительство объекта деньги инвестор сможет в лучшем случае только через 7 лет, в худшем — через 10-12 лет.
Кроме того, инвестор должен привлечь больше капиталовложений. Если застройщик домов на продажу может использовать инвестконтракты (деньги клиента — покупателя земли), то в случае с арендой необходимо полностью возвести и облагородить поселок, а только потом приступать к «отбиванию» затрат.
Как подчеркивает Наталья Ветлутина, заместитель генерального директора компании «Новый город», современных (построенных за последние 7-8 лет) поселков очень немного, около 10. Как правило, это очень небольшие объекты — в пределах 15 домов, расположенные или в черте Москвы, или в самой непосредственной близости от нее. Строителям этих поселков сильно спутал карты тот факт, что цены на аренду в последнее время росли значительно медленнее продажных. «Одно время было сразу несколько проектов, которые строились явно под аренду, но потом, когда ! застройщики увидели, что дома эти можно распродать по 600 тыс. долл...» — говорит Наталья Ветлугина. Доходность же поселков на аренду является спорной. Ведь при высокой стоимости арендодатель предлагает по определению не очень высокое качество отделки и т.д. Поэтому объект должен чем-то привлекать клиента — расположением, инфраструктурой и т.д. Вот почему наряду с удачными проектами, где люди охотно снимают жилье по несколько лет кряду, были и откровенно провальные, которые быстро распродавались.
В то же время сам арендатор не имеет возможности выкупить понравившийся ему коттедж. Инвестор или сохраняет поселок, или распродает все подряд. Конечно, с арендатором часто заключают долгосрочные контракты, учитывают его вложения в ремонт при расчете арендной платы, но дом ему не продают. Продажа грозит возможными проблемами с эксплуатацией: новые собственники могут захотеть что-то перестроить, оградиться своим забором. Даже если инвестор и согласится отрезать от поселка кусок на продажу, он никогда не уступит участок в середине поселка.
Директор №19 31.05.2004
Надежда Русина