Тот, кто торгует на фондовом рынке, прекрасно знает, что такое игра на понижение, или игра в Short. Суть ее сводится к достаточно простой манипуляции. Если ты считаешь, что в ближайшее время будет падение стоимости той, или иной ценной бумаги, то необходимо ее одолжить, затем продать, и после падения стоимости вновь купить для того, чтобы вернуть долг. Разницу между ценой продажи и покупки игрок кладет себе в карман. Игроки, использующие такую тактику, называются на сленге медведями.
Конечно, на рынке недвижимости ввиду его специфичности и значительно меньшей ликвидности такая игра не практикуется. Но если бы на рынке недвижимости все же играли в Short, то сегодня вряд ли бы нашелся инвестор, который избрал бы такую тактику, хотя всем совершенно очевидно, что актив переоценен чрезвычайно, что жилье в Москве столько не стоит, и цены недоступны для большей части среднего класса, не говоря уже о более бедных слоях населения.
Невзирая на все доводы, жилье в столичном регионе продолжает расти в цене и бить новые рекорды. Мы по-прежнему полагаем, что в случае наступления серьезного кризиса в нашей стране этот рост окажет крайне негативное влияние, как на сам рынок недвижимости, так и усугубит кризисные явления на всем рынке целиком, прежде всего, в банковском секторе. Но для рынка такие доводы малоубедительны, деньги идут туда, где есть доход и меньший риск. Инвесторы сегодня полагают, что этим требованиям отвечает рынок недвижимости и играют «в долгую», то есть покупают в надежде на дальнейший рост. В краткосрочной перспективе, скорее всего это оправдано, но недвижимость не столь ликвидный товар, как например, акции. Ее нельзя продать в течение нескольких минут - соответственно велика вероятность не успеть выйти. Как ни странно, но наши опасения разделяют и некоторые участники рынка, хотя, конечно, далеко не все:
На протяжении последних лет в рынок жилой недвижимости Москвы вкладывались огромные средства, и в этом процессе не последнюю роль сыграли как частные инвесторы, приобретающие квартиры с целью извлечения прибыли из дальнейшей перепродажи, так и крупные инвестиционные компании. События, разворачивающиеся на фондовом рынке с начала года, только способствовали этому процессу. В результате с декабря прошлого года цены на недвижимость в Москве выросли в среднем на 13-15%. Стоимость однокомнатных квартир превысила отметку в $200 тыс.
Рост цен спровоцировал уход с рынка реальных покупателей и снижение объемов рынка в целом на 8-10% в месяц на протяжении последнего полугодия. Доля потенциальных покупателей (в том числе способных приобрести квартиру с учетом использования ипотечного кредита) снизилась с 10 до 4-5%. На этом фоне в руках различных инвесторов скопилось огромное количество жилых объектов, которые они предпочли не продавать во время резкого роста стоимости, что абсолютно логично. За ними последовали и простые собственники жилья, из тех кто собирался продать квартиру в ближайшее время. В этой ситуации одним из вариантов развития событий может стать дальнейшая стабилизация рынка, которая спровоцирует значительное увеличение предложения и тем самым повлечет за собой коррекцию рынка в целом и снижение стоимости квартир в пределах 20-25%. При таком развитии событий пострадают, прежде всего, частные инвесторы, кто приобрел одну-две квартиры с целью заработать в короткие сроки. Возможно, только крупным инвесторам удастся сохранить свои позиции. О вероятности такого развития ситуации говорят и последние данные аналитического отдела нашей компании, отмечающие существенное снижение активности на рынке и замедление темпов роста стоимости квадратного метра. Так, с 12 по 26 марта средняя стоимость квадратного метра изменилась всего на 0,6%.
Продажа квартиры на данном этапе развития рынка и вложение средств в другие финансовые инструменты на 1-1,5 года позволят частным инвесторам получить дополнительный доход и в будущем приобрести квартиру большей площади и лучшего качества.
Валерий Барнинец
Директор по продажам
БН «Агент 002»
На рынке сохраняется февральская тенденция, выражающаяся в крайне низком количестве предложений. Продолжается рост цен на самые востребованные квартиры - одно- и двухкомнатные. Стоимость их увеличилась за месяц на 5-6%.
Низкое предложение обусловлено, на мой взгляд, месячным периодом регистрации и неопределенной ситуацией на валютном рынке. Продавцы квартир просто боятся закладываться в одну валюту минимум на месяц, зная, что в течение него, переложиться в другую будет невозможно. Это и является причиной того, что люди откладывают продажи, ожидая или более предсказуемой ситуации на валютном рынке, или более коротких сроков регистрации.
Активность банков, предлагающих ипотеку, также меньше, чем была в прошлом году. Стало заметно больше отказов потенциальным заемщикам.
Вадим Мартыненко
Директор департамента вторичного рынка
Корпорации «Рескор»
Последние метаморфозы ранка недвижимости создали любопытную картину. Спрос на жилье - огромный. Особенно на квартиры эконом-класса. Но, увы, потенциальными покупателями являются в основном претенденты на ипотеку, которым возможности не позволяют даже кредит на однокомнатную квартиру. В подавляющем большинстве случаев это запрос на чистую покупку. При обращении к риэлторам такой контингент обнаруживает, что даже 3-процентную комиссию агентству заплатить они не в состоянии.
Цены растут, но уже не теми сумасшедшими темпами, что в январе-феврале текущего года. Темпы роста рынка обогнали возможности на покупку. Покупатель с его настоящим положением четко иллюстрирует русскую пословицу «Беда не приходит одна». Ценовой ажиотаж совпал с последствиями американского ипотечного кризиса. Ипотечные кредиты становятся все популярней и все недоступней: банки повысили ставки и уровень первоначального взноса. Покупателю, чтобы стать заемщиком, необходимо доказать, что «деньги ему не нужны».
Альтернатива как схема сделки в сложившихся рыночных условиях не работает: сделки разваливаются на глазах. Обмены тормозятся, владельцы ждут более стабильной ситуации. Политическая ситуация, как никогда, влияет на температуру рынка недвижимости: пока новый президент не вступил в должность и обозначил реальный курс, люди опасаются совершать решительных действий с недвижимостью.
Перспективы: рост цен продлится вплоть до инаугурации Д. Медведева. Летом предполагается стабилизация цен и общей ситуации, а к сентябрю - традиционное оживление.
Валерия Косенкова
Руководитель группы заключения договоров
Агентства недвижимости «Открытая Компания»
В настоящий момент на рынке вторичной недвижимости наблюдается небольшое замедление темпов роста цен и фиксация количества предложений на самой низкой отметке в 25 тыс. предложений. Количество квартир на продажу сейчас итак показывает свой минимум по итогам 3 мес. 2008 года, однако в сегменте юридически свободных квартир эконом-класса ситуация просто катастрофическая. Рынок очень беден предложениями юридически свободных квартир, более того, по нижней границе эконом-класса на рынке вторичной недвижимости в пределах МКАД практически не осталось ни одной юридически свободной однокомнатной квартиры дешевле $120 тыс. (2 млн. 820 тыс. руб.), расположенной в доме, не предназначенном под снос до 2012 г. Такие предложения просто не успевают поступить на рынок.
Во время активизации рынка в январе-марте 2008г. юридически свободные и относительно недорогие однокомнатные квартиры были буквально сметены давно зревшими покупателями, и сейчас на рынке недвижимости столицы действует негласный девиз «Дайте нам свободных квартир - и мы сдвинем рынок». Эта ситуация осложняет проведение сделок на вторичном рынке, ведь 80% из них - альтернативные, а именно сравнительно недорогие свободные квартиры являются ключевым и, чаще всего, замыкающим звеном большинства альтернативных цепочек.
При этом, не смотря на снижение объема предложений, темпы роста цен продолжают снижаться. Если февраль месяц показывал нам прирост 1,9% в неделю, то в марте эти показатели снизились до 1,5 %. Фактически показатели прироста рост цен еще ниже - ведь доллар продолжает падать, а аналитики по-прежнему работаю с долларовыми ценами. Рублевый показатель показывает более активное замедление темпов роста - от 0,7 до 0 5 % в неделю, то есть, фактически, стремится к нулю. В апреле мы ожидаем тех же низких, скорее продолжающихся по инерции темпов подорожания жилья, что и в марте - не более чем на 1,2%, однако в последнюю неделю апреля, на майские праздники и после них нас, скорее всего, ждет полная стабилизация цен на городском рынке жилья и рост объемов предложения. Летом мы ожидаем небольшой коррекции цен в сторону уменьшения, однако осенью можно будет надеяться на новую активизацию рынка, однако темпов роста цен, сравнимых с январем-мартом 2008 года, осенью 2008 не будет.
Александр Скобкин
Руководитель аналитического отдела
Агентства недвижимости DOKI
По итогам марта средняя цена на квадратный метр столичной недвижимости выросла приблизительно на 2% в рублях (или на 3% в долларах). Значительный вклад в это удорожание внесла последняя неделя марта месяца, за которую цены выросли сразу на 1,6% в рублях (или на 1,4% в долларах). Полмесяца до этого цены росли минимальными темпами.
В настоящий момент московские средние цены взяли планку в $7000 и на начало апреля они составляют $7150. В рублях они тоже подбираются к круглой цифре в 170 тыс. руб. за квадратный метр, на начало апреля они составляют 169 тыс. руб.
Цены в Подмосковье также штурмуют психологические планки - рублевый рубеж в 70 тыс. руб. взят (на нем рублевые цены и зафиксировались в начале апреля), а средняя долларовая цена вплотную приблизились к трехтысячной отметке и на начало апреля составляет $2965.
Предложение за март выросло незначительно - менее чем на 1%. Число квартир, выставленных на продажу, по-прежнему находится в пределах 25000 объектов. Спрос к концу месяца резко повысился и с умеренных показателей начала марта вырос приблизительно на треть, вернувшись к высоким февральским значениям.
Такое соотношение - предложение «стоит», спрос высокий, цены уверенно растут - однозначно демонстрирует активное состояние рынка. На протяжении последних месяцев оно таким и остается, при этом кратковременные пиковые тренды сглаживаются дальнейшим развитием ситуации. Поэтому пока мы не склонны менять умеренные прогнозы планомерного и уверенного развития рынка.
Конечно, нужно принимать во внимание и мировую финансовую нестабильность, но пока не наблюдается очевидных предпосылок для глобальной смены траекторий развития столичного рынка недвижимости.
Дмитрий Таганов
Руководитель отдела аналитики
Корпорации «ИНКОМ»
Изменений по сравнению с февралем нет. Рынок как пребывал в неопределенности, так и продолжает пребывать. Ожидаемого оживления после президентских выборов не произошло. Хотя, кончено, в политике и большой экономике напряжение несколько разрядилось.
Доллар и разнообразные биржевые индексы ведут себя, мягко скажем, разнонаправлено. А по большей части снижаются. Так что очень хотелось бы сказать, что произошла стабилизация, но я ее не вижу. Во всяком случае, в нашем сегменте - достаточно дорогостоящего жилья. По-прежнему и покупатели, и продавцы неуверенны, меняют свои решения прямо в процессе сделки. Поэтому на рынке все достаточно нервозно.
Рост цен, о котором все говорят - я его не вижу. Совершенно очевидно падение доллара. И общая инфляция продолжается - на все. Жизнь дорожает, и вместе с ней естественным образом дорожает и недвижимость.
Наталья Ветлугина
Руководитель аналитической службы
Компании «Новый город»
