— В какой валюте, на ваш взгляд, происходят сейчас расчеты?
Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город»:
«Идет активный переход на расчеты в рублях. Таким образом на рынке недвижимости сейчас совершают 70–75% сделок, основная доля которых приходится на сегмент эконом. В классах бизнес и элита показатель использования при расчетах иностранной валюты выше: все-таки сказывается то, что в течение 15 лет действовала система привязки курсов рубля и доллара, и это наследие сложно преодолеть за короткий срок. Необходимо отметить, что появляются мультивалютные сделки, когда прибегают к самым разным комбинациям валют. Таким образом люди диверсифицируют риски. И еще увеличилось (практически с нуля еще пару лет назад и до 25–30% сегодня) количество безналичных расчетов».
Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор»:
«Сегодня 90% продавцов при назначении цен оперируют рублями. А когда дело доходит до реальных расчетов, то количество рублевых сделок стремится к 100%. Даже когда цена выставлена в долларах, зачастую оказывается, что в итоге продавец предпочитает получить от покупателя рубли по определенному курсу».
Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость»:
«В данный момент большинство компаний, работающих на рынке жилья, осуществляют расчет в нашей национальной валюте. Требования государства к рынку недвижимости ужесточились и в плане прозрачности налогообложения, и в плане расчетов между организациями и клиентами. Так что ни один серьезный игрок рынка не будет рисковать. Тем не менее, поскольку исторически ценообразование на рынке недвижимости формировалось в долларах, для клиентов в рекламных объявлениях зачастую пишут цены в них, а порой и в евро».
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости»:
«Падение курса доллара привело к тому, что почти 80% владельцев и застройщиков перевели цены на объекты в евро и рубли. Более половины компаний, работающих со вторичной недвижимостью, номинируют свои предложения одновременно и в рублях, и в долларах. Евро при оценке стоимости объектов экономкласса указывают крайне редко. В то же время в элитном сегменте, наоборот, цены называют преимущественно в долларах или евро. Стоимость жилья на первичном рынке в столице номинируют в основном в рублях».
Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate:
«Номинирование цен на недвижимость в рублях — не что иное, как попытка участников рынка избежать последствий падения курса доллара. Американская валюта сегодня не является надежным инструментом оценки и средством платежей. Однако она будет иметь хождение на рынке еще несколько лет, особенно в Москве, потому что доллар наиболее удобен для восприятия как продавца, так и покупателя. Эконом- и бизнес-класс практически полностью перешли на расчеты в рублях. В сегменте элитной недвижимости половину сделок совершают в рублях, около 20% — в евро, остальное — в долларах».
Алексей Сидоров, директора по развитию компании «Калинка-Риэлти»:
«На первичном рынке недвижимости, учитывая наблюдаемую уже несколько лет тенденцию к укреплению рубля, 60–65% компаний-застройщиков перешли на расчеты в рублях, 25% остались верны доллару и 15% используют евро. На вторичном рынке пока еще преобладают долларовые цены и в несколько меньшей степени — евро. Рубли в данном сегменте рынка пока не очень популярны, что во многом зависит от удобства исчисления — количество нулей меньше. Однако переход на рублевые расчеты, безусловно, во многом удобен конечному потребителю: нет зависимости от курса ЦБ, отсутствует необходимость учитывать внутренний курс продавца».
— Бытует мнение, что на вторичке расчеты в долларах поддерживали риелторы — им так удобнее потому, что до сих пор базы данных по продаже квартир настроены на американскую валюту. Даже если граждане уже не хотят долларов, риелторы уверяют, что так принято. Так ли это?
Наталья Ветлугина:
«Я не согласна с тезисом о столь мощном влиянии риелторов. Если не говорить об экономклассе, который перешел на рубли достаточно быстро, то в сегментах бизнес и элит цены до сих пор нередко устанавливают в долларах. Многие россияне имеют вклады в заграничных банках. И бывает, что определенные суммы за квартиру перетекают со счета в одном иностранном банке на счет в другом. Рассчитываться клиенты могут хоть золотыми слитками, хоть ценными бумагами. Главное, чтобы договорились между собой и чтобы эта договоренность не противоречила законодательству».
Вадим Мартыненко:
«Такие разговоры — это попытки найти во всем «тайную закулису», чей-то заговор. Риелторы всегда пытаются подстроиться под реалии рынка, чтобы существовать наиболее комфортно. Поэтому они заинтересованы в том, чтобы единица расчета была одинаковой для всех. Так, в альтернативных сделках деньги двигаются по цепочке, и очень важно, чтобы все использовали одну валюту».
Николай Андреев:
«Риелторские программы, все базы данных уже настроены таким образом, что показывают цену в рублевом, долларовом и евроэквиваленте. Чаще всего люди готовы купить и продать квартиру именно за рубли. Основная часть расчетов на рынке вторичного жилья происходит через банковскую ячейку. Однако с развитием ипотечного кредитования в практику вошла безналичная схема оплаты. И в данном случае, разумеется, валютой расчета могут являться только рубли».
Алексей Кудрявцев:
«На самом деле уже никто никого не уверяет, что «так принято». И риелторам по большому счету все равно, в какой валюте осуществляются расчеты. Однако согласно букве закона, а также учитывая изменение курсовой разницы в пользу рублевых цен риелторам тоже выгодна оплата в рублях».
Елена Зубарева:
«На вторичном рынке выбор формы расчета и вида оплаты связан с менталитетом и стереотипом продавца. Риелтор не может навязывать клиенту какой-либо удобный для себя (или будущего покупателя) вид оплаты. Если основные затраты человека осуществляются в иностранной валюте, то и продавать (покупать) жилую недвижимость он будет, скорее всего, в долларах или евро. Например, нет смысла продавать квартиру в рублях, если на вырученные средства предполагается приобретение недвижимости за границей или последующая альтернативная сделка должна осуществиться в иностранной валюте».
Алексей Сидоров:
«Сегодня клиент может иметь как долларовые, так и рублевые счета. И он выбирает, в какой валюте ему выгоднее провести сделку. Навязывание риелтором системы расчетов может в конечном итоге сказаться на привлекательности как самого агента, так и объекта недвижимости. Любая компания, которая хочет надолго обосноваться на рынке, разрабатывает различные, но обязательно клиентоориентированные системы расчетов в рамках сделки. Иначе их конкурентная привлекательность резко снижается. Не всегда у риелтора имеются эксклюзивные права продажи того или иного объекта, а значит, конкурент может быть более гибким в ценообразовании».
— Почему евро не стала лидирующей валютой на нашем рынке? Каковы позиции других валют — швейцарских франков, японской иены?
Наталья Ветлугина:
«Швейцарские франки, японские иены, фунты стерлингов используют в слишком малом пространстве. И в России они не имеют такого хождения, как доллар или евро. Что касается евро, то за свою еще не очень долгую историю он показал себя недостаточно стабильной валютой. Ей немногим больше 10 лет, и сначала она стоила раза в полтора дороже доллара. Потом откатилась до уровня, когда была дешевле доллара. Сейчас — снова дороже. Глядя на такие кульбиты, люди не очень склонны доверять евро. Кроме того, ни для кого не секрет, что Европа тесно связана с США, и снижение доллара рано или поздно приведет к негативным процессам в европейской экономике, и у евро тоже будут проблемы».
Вадим Мартыненко:
«Никаких предпосылок для активного использования евро нет. Вспомним причину, по которой на нашем рынке появился доллар. Это были времена галопирующей инфляции, когда рубль дешевел иногда на десятки процентов в месяц. Кстати, на доллары тогда перешел не только рынок недвижимости, но и вся экономика — и автомобили продавали за доллары, и зарплату тоже очень любили получать «зелеными». Поэтому никакой особенной любви к доллару рынок недвижимости не испытывал. Это была вынужденная ситуация. Сейчас, при нынешнем состоянии рубля, рынку просто не нужны какие-то альтернативные валюты».
Николай Андреев:
«Среди россиян иностранная валюта популярна еще с тех времен, когда ее использовали как средство сохранения накоплений. В этом смысле евро просто не успел занять таких позиций, как ранее доллар. И дело здесь не в том, что какая-то валюта хуже или лучше другой, а в том, что у населения появился интерес к иным инструментам инвестиций: ПИФам, недвижимости, акциям. Поэтому сегодня сам способ накопления и приумножения капитала путем приобретения иностранной валюты теряет свою популярность».
Алексей Кудрявцев:
«Судьба евро такова что, несмотря на его рост, введение закона о рублевых ценах и постоянное укрепление рубля, этой валюте просто не дали возможность занять активную позицию на рынке. Кроме того, в себестоимости строительства ввозимые материалы не занимают доминирующую часть. Поэтому наиболее выгодно и для покупателей, и для продавцов назначать цены в рублях».
Елена Зубарева:
«Слишком долго в нашей стране все измерялось долларом. Цены на практически все дорогие покупки длительное время устанавливали в американской валюте, начиная от квартир, машин и заканчивая зарубежными турами. Граждане привыкли к доллару, а европейская валюта для нас нова, поэтому говорить о вытеснении доллара с нашего рынка, по крайней мере, в ближайшее время, преждевременно. Причин тому несколько: во-первых, пока евро не стал главной мировой валютой и в финансовом соперничестве уступает доллару. Во-вторых, зависимость экономики России от доллара очевидна. В-третьих, дальнейшее укрепление российского рубля сделает «тяжелую долю» евро и доллара еще тяжелее».
Алексей Сидоров:
«В настоящий момент еще рано подводить итоги относительно противостояния евро и доллара на мировом рынке. Несмотря на стремительное падение, доллар по-прежнему занимает лидирующие позиции. По сути, это единственная валюта мирового масштаба. Большинство стран находятся именно в долларовой зоне. Спрос на евро значительно ниже, а круг обращения ограничивается в основном Старым Светом. Некоторые российские банки пытаются разработать кредитные программы с использованием других валют — например иен или швейцарских франков. Однако пока неясно, насколько эти попытки окажутся успешными».
— Если в ценнике стоит значок $ или у. е., это вовсе не означает, что продавец желает получить доллары или другую валюту. Он хочет рубли, но по некоему «внутрисемейному» курсу (например, 25, а то и 28). Часто ли прибегают к подобным уловкам? Сколько именно хотят сегодняшние продавцы за такие «доллары»?
Наталья Ветлугина:
«Курс валюты — вопрос, который в агентствах решают по-разному. И прояснять, и согласовывать с участниками сделки эти моменты следует как можно раньше. Иначе для покупателя неожиданно цена может оказаться процентов на 10 выше, чем он рассчитывал».
Вадим Мартыненко:
«Цены в долларах зачастую указывают просто по инерции, поскольку многие до сих пор считают, что так понятнее. Это действительно так: иногда даже сделка рублевая, но стороны все равно переводят ее в доллары — для себя, в силу долголетней привычки оперировать при крупных расчетах иностранной валютой, где меньше нулей. В то же время перевод по курсу — это такой «домашний маркетинг». Хочется, чтобы цена выглядела поменьше — поэтому указываем в долларах. А потом пересчитываем по курсу 25–26. Это похоже на ситуацию с ценами в магазинах: товар стоит, скажем, 2999 руб., что выглядит дешевле, чем 3000 руб».
Николай Андреев:
«Сегодня цену в долларах выставляет незначительная часть агентств недвижимости, черные маклеры или частные лица. Обычно под курсом доллара они понимают не курс ЦБ, а нечто среднее между евро и долларом».
Алексей Кудрявцев:
«Когда только начали переходить на расчеты в рублях, практика обозначения цен в долларах с последующим их переводом в рубли по курсу, определяемому агентством, была достаточно распространена. В настоящее время рынок стал в этом смысле более цивилизованным, и большинство продавцов ориентируются на курс ЦБ».
Елена Зубарева:
«Внутренний» курс компании-продавца отличается от официального незначительно. Если сделка осуществляется в валюте, в договоре указывают фиксированный курс на момент подписания документа, и никаких изменений в сторону повышения уже быть не может. Цифры в рублевых ценниках на недвижимость округляют в сторону увеличения, семи-восьмизначные суммы не указывают с точностью до рубля».
Алексей Сидоров:
«Отмечу, что российский рынок недвижимости сформировался на долларовых ценах. Поэтому долгое время расчет в этой валюте был привычнее и понятнее не только для покупателя, но и для застройщика. Из-за длительности процесса девелопмента застройщику приходилось рассчитывать весь денежный поток по проекту на несколько лет вперед. Поэтому некоторые фирмы вместо глобального перерасчета всех затрат на рубли предпочли использовать собственный, фиксированный курс, отличный от ЦБ, и лишь конечные расчеты проводить в рублях.
С одной стороны, в какой-то мере это вынужденная мера, чтобы застраховаться от проблем, связанных с резкими колебаниями валютных курсов. В связи с этим преждевременно обвинять девелоперские компании в попытке скрыть под внутренним курсом финансовые махинации. С другой стороны, в этом случае можно считать, что ценообразование является одной из маркетинговых составляющих проекта для привлечения внимания к объекту. Использование «условной единицы» постепенно перестает быть актуальным».
— Необратим ли переход на рубли в сделках с недвижимостью? Или стоит нашей валюте покачнуться, и все вернется на круги своя — к долларовым расчетам?
Наталья Ветлугина:
«Такой вариант возможен. Если доллар будет укрепляться, то рублю даже качаться не надо. Расчеты в долларах удобнее — хотя бы потому, что единицы, десятки, а иногда и сотни миллионов — это цифры в семь-девять знаков. Их просто понять сложно».
Вадим Мартыненко:
«Тут вопрос в стабильности рубля — и его надо задавать другим специалистам. Что касается собственно рынка недвижимости, то он, конечно, очень рациональный. И пока рубли стабильны и предсказуемы — рынок будет работать с ними. Но если, не дай бог, произойдет что-то негативное, рынок станет искать какие-то альтернативы рублю».
Николай Андреев:
«Переход к рублю не то что неизбежен — он уже состоялся. В принципе все равно, в какой валюте происходит расчет — важна ведь сумма, а не валюта. В любом случае в дальнейшем расчеты на рынке недвижимости будут происходить только в рублях. Хотя бы потому, что таковы требования законодательства страны, где мы работаем».
Алексей Кудрявцев:
«Уже сейчас видно, что в сознании покупателей намечается тенденция к рублевому исчислению цен. Несомненно, к таким действиям продавцов стимулирует и укрепление рубля относительно доллара. Даже если ситуация изменится, и доллар начнет расти, эта тенденция должна быть достаточно продолжительной, чтобы рынок снова переключился на долларовые расчеты».
Елена Зубарева:
«Если курс рубля к доллару будет подвержен значительным колебаниям, продавцы опять возвратятся к долларовым ценникам. К этому могут привести нестабильность политической ситуации в стране, финансовые кризисы. Если вспомнить 1997 — первую половину 1998 гг., когда курс рубля был относительно стабилен, цены на недвижимость все равно номинировались в долларах».
Алексей Сидоров:
«Рубль сегодня — довольно твердая валюта. В большинстве случаев номинировать в ней цены значительно удобнее. Тенденции к дальнейшему укреплению рубля очевидны, это следует из объективных российских экономических показателей. Волнующим остается лишь вопрос инфляции. Однако здесь давать какие-либо оптимистичные прогнозы было бы преждевременным».
