Лет 15 назад сталинские и дореволюционные дома были, без преувеличения, лучшими в Москве. Квартиры в них ценились как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Самые денежные на тот период арендаторы – сотрудники работающих в нашем городе иностранных компаний – предпочитали снимать 3-4-комнатные квартиры в «сталинках» на Тверской.

С тех пор престижность этой категории, конечно, изрядно полиняла. У самых состоятельных арендаторов сегодня другие предпочтения – построенные специально под сдачу коттеджные поселки в лесопарковых зонах на западе столицы, новые «евродома», оснащенные всеми современными опциями. Однако аренда в сталинском доме по-прежнему обладает определенными преимуществами.

Золотая середина

«Политика – это искусство возможного», – сказал кто-то из великих. Действительно, все мы поголовно не селимся в коттеджах на Рублевке, не катаемся на «майбахах» и «хаммерах», не летаем еженедельно отдыхать на Багамы – хотя и прекрасно сознаем все преимущества названных предметов и занятий. Почему? Да потому что нет такого количества денег. Вся наша жизнь, если разобраться, это сплошная цепочка компромиссов: мы все время прикидываем, как бы это проскользнуть между Сциллой потребностей и Харибдой возможностей. В этом смысле сталинские дома для многих являются вариантом просто блестящим: квартиры большие, расположены в достаточно пафосно звучащих районах. И цена при этом вполне досягаемая, во всяком случае, она часто заметно меньше тех $8-10 тыс. в месяц, с которых начинается сегодня в Москве настоящее элитное жилье. «Минимальная цена на однокомнатную квартиру в сталинском доме с мебелью и хорошим ремонтом начинается сегодня от $1300 в месяц, – говорит Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI. – Каждая дополнительная комната прибавляет к цене примерно $1000». Но это, конечно, минимум. Основной пласт таких квартир (чаще всего трехкомнатных) в хороших районах (вроде Фрунзенской набережной) сдается сегодня по $4-6 тыс. в месяц.

Минусы, которые не столь важны

Недостатки сталинских домов хорошо известны. Прежде всего это ветхость – все-таки зданиям минимум полвека. Во-вторых, отсутствие многих принятых на сегодня удобств – в первую очередь это подземный паркинг. В-третьих, часто сомнительный социальный состав: в одном подъезде могут оказаться и квартиры, купленные состоятельными людьми, и еще не расселенные коммуналки. Все это заставляет многих потенциальных покупателей предпочитать «сталинкам» более современные дома, пусть они и стоят дороже, и расположены порой не так безупречно.

Однако касается это именно покупки, а никак не аренды! «Человек, снимающий жилье, гораздо меньше смотрит на эти детали, – отмечает Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор». – Состояние дома, перспектива того, что он будет снесен через 10 лет или даже просто сам развалится от старости, арендатора не беспокоят совершенно: он в случае чего просто найдет себе другую квартиру». С машино-местом сложнее: подземных паркингов в сталинских домах действительно не бывает. Но зато у этих зданий, как правило, огромные дворы, в которых без труда организуются стоянки. Наконец, социальное окружение. Здесь просто нужно смотреть, как обстоят дела в данном конкретном подъезде. В любом случае цена ошибки при аренде далеко не столь велика, поэтому арендуют такие квартиры состоятельные люди куда охотнее, чем покупают.

Кто снимает?

Разумеется, ответы на этот вопрос могут быть очень разными. Бывают люди, у которых с данным районом (а иногда и домом) связаны какие-то воспоминания детства. Они очень желают здесь жить, но приобретать квартиру по каким-то причинам не хотят (или не могут), вот и снимают. Александр Скобкин вспомнил случай, когда квартира снималась для родителей человека, уже купившего здесь жилье. Он, естественно, искал вариант не только в пределах района, но даже конкретный дом и подъезд.

Еще бывают «ценители старины» – люди, желающие жить непременно в доме с выразительной архитектурой, со значительной историей. Такие арендаторы – обычно это иностранцы из Западной Европы – целенаправленно ищут сталинские дома.

Но это больше исключения, а основная масса снимающих руководствуется более земными соображениями. «При аренде люди чаще всего стремятся быть ближе к определенному месту – это обычно работа, – говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». – Есть и такие, кто хочет жить поближе к центру, чтобы быть в самом центре кипучей московской жизни. Для них альтернативы сталинскому дому (да еще с учетом необходимости вписаться в определенный бюджет) просто нет».

Старость – не радость…

Разумеется, вся московская аренда в последние годы подорожала, если считать в деньгах. Однако если посчитать в других единицах, то картина получается принципиально иной. Например, 3-комнатная квартира в сталинском доме в Центре в первой половине 90-х стоила $2-3 тыс. в месяц, а «однушка» в панельном доме на окраине – $150. Разница в ценах получалась 15-20-кратной, так что владельцу «сталинки» был прямой резон сдавать свою квартиру и снимать жилье на окраине – доход от этой процедуры получался огромным.

Сегодня иначе. Та же сталинская «трешка» стоит $6 тыс., но однокомнатная квартира в спальном районе – уже $1 тыс. Разрыв сократился до шести раз. Так что можно говорить о том, что цена аренды «сталинок» упала относительно прочего рынка. «Корректнее было бы сказать: выросла не симметрично», – уточняет Скобкин. Причина – постоянное давление со стороны новых зданий, «выдавливающих» сталинские здания в низ «жилищной иерархии». В 90-е годы эти дома были бесспорной элитой, потом они спустились до уровня бизнес-класса. Сегодня даже ремонт квартир в этой ценовой группе чувствует себя неуютно: современный бизнес-класс предполагает и охрану, и центральное кондиционирование, и уже много раз упоминавшуюся парковку. А снизу все более жесткую конкуренцию составляют дома класса стандарт (типовые кирпичные и панельные дома): их хозяева сделали евроремонты и тоже претендуют на то, чтобы сдавать подороже. «Одним словом, – резюмирует Александр Скобкин, – клиенты, которые раньше выбирали «сталинки», сегодня рассеялись по нескольким конкурентным группам жилья».