testЭлитная эквилибристика | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

Элитная эквилибристика

На рынке элитной недвижимости в последние месяцы происходит нечто странное. С одной стороны, рост цен как будто не прекращается. С другой – есть некое смутное ощущение надвигающегося спада. Вроде «в воздухе пахло грозою».

 Подавляющее большинство опрошенных нами экспертов рынка наличие чего-либо «предгрозового» категорически отрицают. Анна ПОДОЛЯНСКАЯ, аналитик компании «Домострой-Престиж», убеждена, что никакого спада не намечается. По ее мнению, темпы продаж сейчас очень высоки, и, несмотря на постоянное повышение цены, практически все объекты раскупаются превосходно. Не видит аналитик «Домострой-Престижа» ни увеличения срока экспозиции квартир, ни каких-либо тенденций к снижению цены. Напротив, в последнее время все чаще встречаются ситуации «аукционов» – задатки за квартиру вносят сразу несколько покупателей, и продавец выбирает того, кто готов заплатить больше. Сейчас элитным жильем в Москве можно считать объекты стоимостью от $4000 за кв.м, а максимальная цена достигает $15 тыс. За такие деньги продаются пентхаусы в комплексе «Усадьба Трубецких» в Хамовниках. На вторичном рынке цена в $15 тыс. тоже встречается, но это объекты с эксклюзивным ремонтом и отделкой.

Мнения о том, что все прекрасно и безоблачно, повторимся, придерживаются очень многие эксперты – их слова мы не приводим просто потому, что они практически полностью повторяют сказанное А. Подолянской.

Любопытную трактовку происходящего предлагает Александр ИЛЮХИН, Управляющий партнер, руководитель Департамента элитного жилья компании «Новое Качество». По его мнению, разговоры о кризисе вызваны тем, что к элитному рынку пытаются применить стандарты, действующие на рынке дешевых квартир, тогда как это принципиально разные вещи. Компании, строящие типовое жилье, стремятся распродать свои объемы максимально быстро, добиваясь дохода за счет «вала», тогда как в дорогом сегменте избирается иная стратегия. Девелоперы убеждены, что все квартиры будут рано или поздно раскуплены и не стремятся к быстрой отдаче (баланс «скорость-деньги»). Если на недорогом рынке общепринято существенное подорожание квартиры в процессе строительства, то на элитном, отмечает А. Илюхин, как правило, наиболее интересные площадки изначально оцениваются очень высоко, но потом дорожают незначительно. Застройщик не стремится к максимальной реализации дома в сжатые сроки, и элитный объект – даже вполне успешный – может стоять довольно долго непроданным. Каждая квартира – это произведение искусства, ценителя которого нужно искать.

…Никоим образом не ставя под сомнение сказанное уважаемыми экспертами, обратим внимание на два обстоятельства. Во-первых, это говорят люди, работающие в агентствах недвижимости и компаниях-застройщиках, т.е. организациях, кровно заинтересованных в дальнейшем росте цен. А во-вторых, многие прогнозы строятся на методе экстраполяции: за последний год рынок вырос на столько-то процентов – значит, еще за год он вырастет примерно на столько же. Экстраполяция – штука хорошая, но иногда она может завести не туда. Например, если в январе мы имеем за окном –100С, а в июне +150С, это означает, что за пять месяцев температура выросла на 25 градусов, или на пять градусов ежемесячно. Означает ли это, что к декабрю (еще через шесть месяцев) на улице будет +450С – судить читателю…

«Сегодняшняя реальность такова, что люди начали задумываться, – говорит Петр Васютик, директор филиала «На Маяковской» компании «Новый город». – Уж больно много разноречивых прогнозов. О том, что на рынке недвижимости надулся «мыльный пузырь», говорит и власть, и пресса. И действительно, цены в Москве стали соизмеримы с фешенебельными районами Лондона, Парижа или Нью-Йорка. И это при том, что мы – ну никак не Западная Европа или США».

Прогнозы – дело неблагодарное, но об определенных вещах можно говорить с полной уверенностью. С марта на рынке (как всей недвижимости, так и элитного сегмента) растет предложение – его можно истолковать как уверенность владельцев квартир в том, что цены достигли потолка и дальше расти не будут. Одновременно снижается и спрос – самые нервные, те, кто хотел избавиться от дешевеющих долларов, уже сделали это в прошлом году. У остающихся покупателей нервы покрепче, они решают с покупкой подождать. Многое здесь будет зависеть от доллара: если с Америкой что-то опять произойдет, «зеленый» начнет снова снижаться – снова начнут скупать недвижимость. Если же продлится стабилизация – рост цен вернется к нормальным «инфляционным» значениям – в пределах 8–10% в год.

Второй момент – растет спрос на аренду дорогого жилья. По данным «Нового города», за весну число желающих снять квартиру в ценовом диапазоне от $3000 до $10 тыс. в месяц выросло на 25%. Что совершенно неудивительно: цены на продажу в последнее время росли значительно быстрее арендных. Аренда хорошей обустроенной квартиры в Центре стоит сегодня $5-6 тыс. в месяц, тогда как купить, отремонтировать и обставить такую квартиру обойдется не менее чем в $800 тыс. Таким образом, годовая аренда стоит менее 10% его покупной цены. Получается, что платить арендную плату выгоднее – не нужно вынимать большую сумму из бизнеса, где деньги, скорее всего, приносят 20-30% годовых.

С другой стороны, спрос на московские квартиры не прекратится никогда. Хорошо это или плохо, но Москва является не только столицей России, но и центром всего постсоветского пространства. Иметь жилье здесь – мечта всех предприимчивых людей шестой части обитаемой суши. Поэтому московский рынок недвижимости всегда будет активен, всегда будут находиться люди, готовые купить элитное жилье – за деньги, заработанные в регионах.

«Нынешняя ситуация на рынке, высокие мировые цены на нефть ведут к тому, что кризис откладывается, счастье наше будет длиться дальше, – считает Геннадий СТЕРНИК, директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Пока нет никаких объективных экономических угроз, и свой в целом позитивный прогноз до конца 2004 г. я пока не корректировал. Что касается пределов роста цен, то почему они вообще должны быть? Это свободный рынок, где все определяется соглашением продавца и покупателя».

В конце прошлого года аналитики «МИЭЛЯ» разработали два вероятных сценария развития событий. Согласно первому, цены растут более плавно, а затем выходят на относительно ровное «плато». По второму – кривая сначала лезет вверх более круто, но зато потом обваливается. Сейчас (по итогам первых четырех месяцев года) реализуется, к сожалению, второй сценарий. Рост более стремительный, но ясно, что продолжаться вечно он не будет.

…Будущее, говорят, можно предсказать, заглянув в прошлое. За свою недолгую историю (что там было до 1917 г., вспоминать не будем) наш рынок пережил два крупных кризиса – в 1995 и 1998-99 гг. Примечательно, что хотя последствия были схожими – почти полная остановка продаж и последующее значительное снижение цен – причины в этих двух случаях были принципиально разными.

Первый кризис был вызван сугубо «недвижимостными», внутренними факторами. Новостройки непрерывно дорожали в течение нескольких лет, застройщики привыкли, что иначе и быть не может. Летом 1995 г. цены были в очередной раз подняты, но квартиры вдруг перестали покупать – российское правительство, постоянно боровшееся с инфляцией, на какой-то момент выключило печатный станок. Продавцы (полугосударственные ДСК, в ту пору не знавшие даже само слово «маркетинг») не выдержали и сразу сбросили цены на 10%. Началась паника, дешевеющие квартиры никто не захотел покупать – и в итоге стагнация на девять месяцев и 40-процентное снижение цен. 1998 г. все помнят лучше: рынок недвижимости пребывал тогда в отличном состоянии, но рухнул из-за внешней причины – дефолта. Вывод получается такой: причины падения могут быть  внутренними и внешними. Все, как в жизни: помереть можно и как член Политбюро – от тяжелой и продолжительной болезни, и во цвете лет – в результате автокатастрофы.

Что касается внешних причин, то сегодня экономика на подъеме, в страну устремляется мощный поток нефтедолларов, заметная часть которого направляется на московский рынок real estate. Грозит ли что-нибудь с этой стороны – об этом нужно спросить у специалистов по макроэкономике. С собственно риэлторскими аспектами все двусмысленнее. Настораживает постоянный рост объемов строящегося жилья – на текущий год запланировано ввести 4,7 млн кв.м. По экономической науке, рано или поздно это может привести к затовариванию рынка. Риэлторы, правда, говорят, что из этих метров в свободную продажу попадет только 1,7–2 млн – остальное или уже продано на котловане, или пойдет на социальные программы (расселение пятиэтажек, программу «Молодой семье – доступное жилье» и т.п.). Но, с другой стороны, если квартира построена – она в любой момент может выйти на рынок…

Еще проблема – растущее число инвесторов, т.е. частных лиц, приобретающих квартиры не для собственного проживания, а в расчете на дальнейший рост цен, для перепродажи. По разным оценкам, среди покупателей их 25–30%, а на некоторых объектах доходит до 50%. Ясно, что при малейших признаках колебания рынка они бросятся квартиры продавать, отчего паника усилится многократно.

Разумеется, большинство экспертов рынка возможность такого развития событий решительно опровергают. В наступившем году, говорят они, продолжится прошлогодний рост цен. Что можно возразить на эти столь профессиональные доводы? Только одно – ни один подъем в экономике не длится вечно, всегда наступает спад. «Все меняется, неизменен только закон перемен», – древнекитайская мудрость, ни разу за последние пять тысяч лет не опровергнутая. А вот произойдет это в нынешнем году или позже – этого мы, к сожалению, не знаем…

"Мир и Дом" 07.2004 г. 

Владимир АБГАФОРОВ

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены