ИПОТЕКА Хроника застойного процесса

Последние два года об ипотеке не говорил только ленивый. Но слова редко становились действительностью – для реализации идеи не хватало то денег, то законов, то исполнителей, то политической воли. Лучше всего о месте ипотеки в нашей жизни сказал Президент РФ Владимир Путин, отвечая по прямой линии гражданам России: «Само слово «ипотека» – большая загадка для граждан. И здесь нужно заниматься разъяснением».

От слов – к делу

Нельзя сказать, что исполнительная и законодательная власти не предпринимают усилий по продвижению ипотеки из виртуальной в реальную жизнь. Так, замглавы Мин-экономразвития РФ Аркадий Дворкович объявил, что Правительство внесло в Госдуму пакет законопроектов по ипотеке. Вероятное время его принятия – июль текущего года.
Зашевелилось и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Одно из предложений Агентства – это удешевление кредита. Правда, самостоятельно АИЖК сделать этого не может – прерогатива в данном направлении принадлежит Правительству РФ. Косвенно сторону АИЖК принял председатель Правительства РФ Михаил Фрадков, подписав постановление о предоставлении федеральному агентству очередной порции госгарантий. Этот документ предусматривает выпуск документарных облигаций с погашением 1 февраля 2010 г. Госгарантия обеспечивает исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости облигаций и купонного дохода в размере до 2,5 млрд руб. Правда, и такой подарок АИЖК может не «переварить». Так, на одной из пресс-конференций бывший вице-премьер Владимир Яковлев на наш вопрос о финансировании ипотечной программы признался, что из 11 млрд руб., которые предусматривались в федеральном бюджете 2003 г. на развитие ипотеки, удалось потратить через АИЖК только 9 млрд, остальные 2 млрд руб. так и не нашли адресата.

Банки вкладываются в ипотеку

На апрель 2004 г. ипотекой в России занимались 146 банков, тогда как в 2002 г. их число составляло только 61. Как и прежде, крупнейшим из них был DeltaCredit. Так, на 2004 г. его активы запланированы в объеме $0,5 млрд.
Но вот другая важная цифра. За 5 лет работы DeltaCredit предоставил 2300 ипотечных кредитов на общую сумму $85 млн. И это показатели лидера по ипотеке! Для сравнения: за эти же 5 лет в Москве было сдано около 200 тыс. новых квартир, еще столько же квартир поменяло своих хозяев на вторичном рынке. То есть в общем объеме сделок с квартирами на московском рынке недвижимости доля DeltaCredit составляет менее 0,1%.
В конце 2003 г. Международная финансовая корпорация оценила рынок ипотеки в России в $150–200 млн в год. Или менее 0,01% ВВП. И если в новом году удвоить такой жалкий показатель, это будет почти революцией.
Владимир Аверченко, руководитель Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ сетует на несовершенство законодательства в отношении ипотеки. А в самом ведомстве полагают, что в России, по сути, не создан и первичный ипотечный рынок. А еще нет опыта судебной практики, статистики дефолтов, современного жилищного законодательства…

Непомерные проценты

Экономисты, в частности бывший министр финансов Михаил Задорнов, кроме вышеперечисленных факторов еще указывают и на высокие процентные ставки по ипотеке. Сегодня они колеблются от 11% до 18% годовых в валюте. По мнению М. Задорнова, жилищное кредитование заработает только тогда, когда ставки опустятся хотя бы до 7% годовых. Но об этом остается только мечтать – Центробанк установил в начале года ставку рефинансирования на уровне 12%. И данный показатель – ориентир для коммерческих банков: ниже этой планки выдавать кредиты им будет просто невыгодно.
Слишком сложна и процедура выдачи ипотечных кредитов. Главное тут – невозможность документального доказательства доходов граждан. Сегодня большинство москвичей, обращающихся за кредитами, могут доказать доход не более $500 долларов в месяц на члена семьи. И только около 6% семей москвичей, по данным Москомстата, имеют документально доказанный доход в $800 на человека – именно эта сумма сегодня и является пороговой для положительного решения о выдаче кредита банком. Впрочем, даже имея такой доход, гражданин может рассчитывать на процентную ставку на уровне 15% годовых (при более высоком доходе ставка уменьшается до 12%) и сумму максимального кредита в $30–35 тыс. (В США, например, 10-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой можно взять под 5–5,5% годовых, а 30-летний – под 4,5–5,3% годовых, включая всевозможные банковские сборы.)
Кроме того, банки ссылаются и еще на ряд трудностей при выдаче кредита. Так, Гражданский и Жилищный кодексы РФ защищают конституционное право граждан на жилье, лишая банки правовой возможности обратить взыскание на единственно пригодное для жизни жилое помещение независимо от того, за счет каких средств оно приобретено. Но есть у наших банков и «сладкая пилюля» – возврат ипотечных кредитов в Москве: по данным АИЖК этот показатель находится на уровне 99,5%. Такой цифрой не может похвастаться ни одна страна в мире.
Высокими остаются и накладные расходы заемщика. Так, оформив ипотечный кредит, надо выплатить комиссионные банку за выдачу кредита (до $500), 1,5% от стоимости ссудной задолженности надо отдать нотариусу за заверение сделки, от 3 до 6% стоимости сделки – риэлтору, около 1,5% стоимости остающейся ссудной задолженности надо ежегодно выплачивать страховой компании за страхование своей жизни, временной потери трудоспособности, прав собственности на квартиру и самой квартиры. Нередко еще необходимо отдать до $200 оценщику при покупке квартиры на вторичном рынке. То есть за 1-комнатную квартиру стоимостью $50 тыс., кроме прямых банковских расходов, придется еще выложить минимум $3,5 тыс.

Маховик закрутился

Еще одна проблема, которую косвенно «раздувает» ипотека, – рост цен на рынке недвижимости. Например, на проведенном институтом «Восток-Запад» в Лондоне закрытом круглом столе, посвященном проблеме развития ипотеки, в котором участвовали российские и западные эксперты, в т.ч. руководители Минфина РФ, ЦБ РФ, АИЖК и представители обеих палат Федерального собрания, общее мнение было следующим. Предложение жилья в России может не успеть за спросом, простимулированным ипотекой, поскольку рынок застройщиков слишком монополизирован. Поэтому есть опасность, что ипотека приведет к росту цен на недвижимость, т.е. отсутствие достаточной конкуренции подтолкнет цены.
Примерно такого же мнения придерживается замдиректора по ипотечному кредитованию компании «Московский ипотечный центр» Максим Силаев: «Уже сегодня увеличение продаж квартир за счет ипотечного кредитования начинает раскручивать маховик роста цен на рынке недвижимости».

Схемы на практике

Сейчас схема ипотечного кредита во всех московских банках выглядит примерно одинаково: кредит сроком на 10-15 лет выдают под 12–13% годовых в валюте. Собственный взнос заемщика составляет примерно 30%. Под 11% готовы кредитовать Сбербанк и Внешторгбанк, однако, для того чтобы получить кредит в Сбербанке, необходимо привести с собой двух поручителей. Впрочем, по статистике риэлторских агентств, активно сотрудничающих с ипотечными банками, в Москве наибольшей популярностью пользуется именно СБ РФ. Новый игрок ипотечного рынка – банк Диалог-оптим – установил 11% годовых. Инвестсбербанк кредитует под 12–13% годовых, МДМ-банк – под 11–15%, Собинбанк – 14%, ЕТБ – 10–14%. Самую высокую ставку – 16% – декларирует сегодня Московский кредитный банк, который, помимо всего прочего, требует от заемщиков московской прописки.
Что касается сроков, на которые банки предоставляют кредит, то большинство ограничивается 10 годами. Минимальный срок – 5 лет – установил все тот же Московский кредитный банк. На 20 лет готов предоставить кредит Внешторгбанк, на 15 лет – 1 ОВК, Дельта-кредит, Райффайзенбанк и Диалог-оптим.
Первоначальный взнос по-прежнему равен 30% от стоимости квартиры. Многие банки в маркетинговых целях начали смягчать условия и декларируют 15-25%, как поступают, например, Внешторгбанк, Инвестсбербанк, Международный промышленный банк и Фора-банк. На деле оказывается, для того, чтобы внести 20% от суммы квартиры, нужно либо покупать квартиру на вторичном рынке, либо дорогое жилье стоимостью выше $100 тыс. Другие банки, наоборот, требуют от заемщика взноса, превышающего стандартные 30%, как, например, Собинбанк.
Если вы берете кредит на покупку строящегося жилья, то банк установит вам две процентные ставки: на этапе строительства (инвестирования) вы будете платить завышенную, а на этапе собственности – стандартную. Фора-банк, Инвестсбербанк и ОПТБанк поднимают процентную ставку на этапе инвестирования примерно до 20–22% годовых. И один только Сбербанк установил единую ставку на обоих этапах – 11%.
В каждом банке также имеется минимальный набор требований к желающему взять кредит: возраст от 23 до 45 лет, минимум полгода работы в одной компании и отсутствие кредиторской задолженности в прошлом.

Кассы, которые строят

У некоторых участников ипотеки существуют принципиально иные схемы работы. Так, Строительная сберегательная касса (ССК) выбрала немецкую модель строительной ипотеки. Первичным источником в этой модели кредитования служат не банковские ресурсы, а вклады граждан, желающих построить и купить жилье. Покупатель на период строительства является вкладчиком (соинвестором) под 1,5–3%, а затем – получателем ипотечного кредита, ставка по которому определена в 5–8% годовых.
По условиям ССК, 50% стоимости квартиры вносится в ходе строительства, по его окончании квартира оформляется в собственность, а на оставшиеся 50% дается ипотечный кредит.
В случае если покупатель по каким-либо причинам не может выплатить остаток кредита, он не рискует оказаться на улице: в любом случае ему будет предоставлена квартира, правда, иной стоимости. Например, если покупатель приобрел через ССК большую квартиру в кирпичном доме улучшенной планировки, ему может быть предложена квартира в монолитном или панельном доме, где стоимость квадратного метра жилья ниже. Все сделки между ССК и клиентами обязательно страхуются. В случае, если у собственника жилья – должника по кредиту – возникли проблемы с выплатой по состоянию здоровья (например, он стал инвалидом), все затраты по квартире согласно договору несет страховая компания.

Стоит ли рисковать?

«Континент Россия» и в случае с ипотечным кредитованием ищет свой самобытный третий путь. И таковой найден – это жилищно-строительные кооперативы. В первую очередь привлекает многих потенциальных новоселов ностальгическая аббревиатура, отсылающая к строительному опыту застойных времен.
Но, как полагают специалисты рынка недвижимости, правильно называть ЖСК «кассами взаимопомощи». В рекламных проспектах различных ЖСК говорится, что они оказывают материальную помощь всем своим членам за счет средств, внесенных пайщиками, а не через банки или иные коммерческие организации. Но, предупреждают кооператоры, членам ЖСК помимо паевых предстоит выплачивать и другие взносы на квартиру: вступительные и членские, для обеспечения хозяйственной деятельности кооператива, в частности на зарплату сотрудников, рекламу и организационные расходы.
Упрощенно схема работы ЖСК выглядит так. Вы вносите от 50% стоимости жилья и тут же можете вселиться в выбранную вами квартиру на условиях выплаты 1,5–14% годовых в валюте от суммы привлеченных средств. Еще один вариант: периодическое вложение денег на счет ЖСК до тех пор, пока общая сумма не достигнет 50% стоимости квартиры. На эти накопления даже начисляется небольшой процент – от 2% до 6% в валюте. Затем следует все та же покупка недвижимости в рассрочку.
Но вот вопрос: почему у ЖСК при столь привлекательных условиях кредитования нет наплыва клиентов? Ответ на этот вопрос дал юрист риэлторского агентства «Новый город» Алексей Молодецкий: «Дело в том, что специального закона о ЖСК нет, их деятельность регулируется массой вспомогательных законов. Но главное, ЖСК – это паевая организация, и если кооператив прогорает, то оказывается, что никто никому ничего не должен. Это относительно эффективная система ведения хозяйственной деятельности, но в то же время очень рискованная».
Эффективность, по словам А. Молодецкого, заключается в том, что руководят ЖСК все его члены, а оперативной деятельностью занимается избранный совет. К тому же самороспуск может произойти только в том случае, если за него проголосуют все члены ЖСК. Такая схема работы исключает повышенные риски, связанные с хозяйственной деятельностью. Но в то же время есть риски другого характера. В случае финансовой несостоятельности ЖСК или его закрытия надзирающими органами жилье приобре-тает непонятный статус – по закону долю в нем имеет каждый пайщик кооператива.
«Скрытую прибыль кооператив может извлекать из роста рынка недвижимости, – рассказывает главный специалист строительного комплекса Москвы Алексей Введенский. – Например, можно на взносы пайщиков купить квартиру в новостройке. Через полгода кто-то из тех же членов кооператива захочет взять ее, но ему придется отдать за это жилье на 15–20% больше первоначальной цены».
Но самое главное – в условиях роста рынка, когда квартиры ежемесячно дорожают, есть риск, что ЖСК могут превратиться в классическую пирамиду.               

"Мир и Дом" 07.2004