testЗа Родину, за "сталинку"! | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

За Родину, за "сталинку"!

Хотя под определение "сталинской постройки" подпадают абсолютно разные по внешнему виду да и по возрасту здания, мы подробнее остановимся на тех из них, которые, собственно, определяют стиль так называемого сталинского ампира. Нас больше будут интересовать те самые, киношные - с колоннами, барельефами и бронзовыми люстрами в вестибюлях, окутанные историческим туманом и позволяющие приблизиться к тем великим, кто в них жил. А ради чего их еще покупать?

Привлекательность инвестирования средств в покупку квартир в таком доме давно ни у кого не вызывает споров. Цена на них растет не столь активно, как на новостройки, но свои 20% годовых "выжимает". Покупателей привлекает не столько качество построек, сколько их история. За жизнь в доме, увешанном мемориальными досками, многие покупатели готовы расстаться с увесистой пачкой долларов.

Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора АН "Новый Город": "Квартиры в сталинских высотках сейчас покупают люди, которым важно, какая репутация у дома, кто в нем жил в прошлом и живет сейчас. Пожалуй, это единственный сегмент рынка, где действительно имеет первостепенное значение фэйс-контроль. Мало быть состоятельным человеком, важно быть известным".

Пожалуй, это единственный аргумент в пользу квартиры в сталинском доме, который не претерпел изменений. По всем прочим позициям "сталинки" медленно, но верно уступают новостройкам.

Роман Мурадян, директор управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость": "Сегодня спрос на "сталинки" стабилизировался: их покупают те, кто не ставит на первое место современные удобства - подземный гараж, большие лифты, центральное кондиционирование и медный водопровод. С такого рода набором требований лучше приобретать жилье в новостройках. А вот те, кому важны архитектурный облик, историческая престижность, факт проживания в данном доме кого-то из известных людей, выберут "сталинку".

Самое уязвимое место сталинских домов - коммуникации, которые зачастую полностью изношены. Далеко не во всех элитных "сталинках" проводился капитальный ремонт. В числе счастливчиков - высотка на Котельнической набережной, дом 7 по Гончарному проезду, несколько домов в районе Фрунзенской набережной. Ремонт сразу же поднимает цену на историческое жилье на 20-30%. Прочее же сталинское наследие потихоньку разрушается. Городской программы по восстановлению высоток не предвидится, частным инвесторам - также недосуг. Покупатели-энтузиасты могут ликвидировать лишь часть проблем, которые не выходят дальше лестничной клетки.

Николай Ижевский, генеральный директор компании "Ремсервис-98": "В сталинских квартирах обычно приходится менять все: коммуникации, включая водопровод, электропроводку, полы. Особенно если клиент хочет получить квартиру в первозданном виде, а кто-то там уже ее перепланировал, поставил легкие перегородки, что-то сломал. Если восстанавливать жилье так, как оно было когда-то задумано (если уж ставим перегородку, то из кирпича), получится, что в каждый квадратный метр этой квартиры придется вложить не менее $1,5 тыс., чтобы получить ту самую историческую изюминку. Много ли найдется желающих потратить такие деньги?"

Существенным минусом для многих состоятельных покупателей может стать и отсутствие привычных для дорогого жилья удобств. Например, сколько ни вкладывай денег, у "сталинки" никогда не будет подземного гаража.

Мне сверху видно все, ты так и знай

Сейчас квартиры в высотках стараются не сравнивать с новым жильем, понимая, что сравнение будет не в пользу исторической постройки. Ее выделяют в отдельный сегмент, балансирующий на грани рынка недвижимости и "антиквариата". Соответственно, и ценообразование в этом сегменте происходит по своим, несколько отличным от прочего рынка законам.

Простой пример: немалую стоимость квартире в высотке может добавить имя ее прежнего хозяина. В 2003 году компания Penny Lane Realty выставляла на продажу бывшую квартиру Юрия Андропова. Исходные данные были таковы: жилье площадью 155 кв. м, расположенное на 6-м этаже девятиэтажного кирпичного дома на Кутузовском проспекте, 26. Квартиру сверху когда-то занимал Михаил Суслов, снизу - Леонид Брежнев (за каждое имя - 10% от стоимости). В результате торгов квартира была продана известному пианисту Николаю Петрову, по словам ее теперешнего жильца, за гигантскую сумму. Когда Петров в свою очередь захотел продать "андроповскую" квартиру, вокруг нее мгновенно возник ажиотаж. Максимальная сумма, предложенная за жилье, составила $1,5 млн. при рыночной стоимости квартиры около $300 тыс. (на тот момент стоимость квадратного метра в этом доме составляла $2 тыс.). Но пианист передумал. Сейчас квартира сдается в аренду где-то за $7 тыс. в месяц.

Вряд ли подобная круговерть могла случиться с жильем какого-либо иного типа. Но в мире "сталинок" возможно все. Выстраивать закономерности здесь - занятие крайне неблагодарное. Возьмем для контрпримера знаменитый дом 2 по ул. Серафимовича (Дом на набережной), которому в плане продаж не помогло славное прошлое. Дом этот довоенной постройки, образцово-показательный. Первыми его новоселами стали политики, маршалы, ученые, писатели. Стены квартир были расписаны под шелк, на потолках художники изобразили вазы с цветами. Малюсенькие квартирные кухни предназначались только для того, чтобы пить чай (специально были сделаны отдушины для самоваров), обедать и ужинать жильцы ходили в столовую. Разумеется, сейчас практически все квартиры подверглись перепланировке, поэтому можно встретить и нормальную по размерам нашего времени кухню, и кухню-гостиную. Так вот, сколько ни пытаются нынешние жильцы дома выставлять свои квартиры на продажу - толку не выходит. Последний раз жилье в Доме на набережной пытались продать по цене в $2,5 тыс. за кв. м без вида и от $4 тыс. за кв. м - в придачу с Кремлем и храмом Христа Спасителя за окном. Не так уж и много вроде. Но не берут. Несмотря на не так давно проведенный капитальный ремонт дома. Риэлтеры стараются не связываться со здешними квартирами, поскольку сбавлять цену вроде как нелогично.

Здесь гораздо выгоднее квартиру сдавать, причем иностранцам, помешанным на матрешках и прочей загадочной русской душе. Тем более что козырное местоположение позволяет просить за аренду, например, двушки с евроремонтом и видом на Кремль от $2 тыс. в месяц.

Вообще, каждая знаменитая "сталинка" живет по своим законам. А поскольку таких домов немного, имеет смысл рассказать о нынешней рыночной судьбе некоторых из них в индивидуальном режиме.

Хотите поселиться в доме на Котельнической набережной? Извольте. Вслед за тем Вы отыщете массу нужной инфы. На сайте строительной компании Stroyka SIP Panel Даем справку: двухкомнатная квартира общей площадью 80 кв. м здесь продается по цене в $180 тыс. Подобную недавно прикупил питерская телезвезда Дмитрий Нагиев, который поселился на 15-м этаже левого луча главного здания. Сей факт вызвал возмущение старорежимных консьержек: на дом регулярно стали совершать набеги фанатки.

Раньше здесь жили высокопоставленные чины из МГБ и МВД, часть квартир заселяли видные ученые и представители творческой интеллигенции, например Уланова, Раневская и Паустовский. Теперь - бизнесмены и работники шоу-бизнеса: актриса Клара Лучко, певица Людмила Зыкина, Александр Ширвиндт, Никита Богословский, Лидия Смирнова и Вилли Токарев. Вот и до Нагиева докатились. Рынок, что поделаешь.

Высотка на площади Восстания котируется на рынке не столько благодаря близости к Кремлю и видам из окон, сколько из-за бдительности местных жителей. Пресловутый фэйс-контроль на площади Восстания блюдут усиленно - за порядком в доме следит комитет ветеранов. Старых жильцов осталось не так много, но именно они диктуют правила проживания прочему контингенту - банкирам, владельцам ТВ-каналов, магнатам всех мастей, которые под ветеранским присмотром ходят как по струночке. Даже машины под окнами оставлять не разрешают - для этих целей в доме имеется гараж под названием "Высотка".

В результате стартовая цена на "двушку" общей площадью всего 53 кв.м и кухней 7 кв. м может начаться с $250 тыс. Правда, по мнению риэлтеров, и это - перебор: более $4 тыс. за "квадрат" брать здесь грешно.

Идем дальше. Довольно близко по цене к прославленным высоткам стоят "сталинки" на Фрунзенской (Хамовнической) набережной. Во-первых, здесь нет больших производств. Во-вторых, территориально невозможно возвести поблизости "элитную" многоэтажку и испортить окружающее пространство. И здесь все близко: парк Горького, центр, МГУ, река. Цены за квадратный метр здесь ниже $5 тыс. не опускаются.

Одна из самых привлекательных "сталинок" в этой местности - небольшой дом с башенкой, выстроенный в последние годы сталинского правления - #24 по Фрунзенской набережной. В нем давно живет Татьяна Доронина, а теперь еще и Земфира, которая в прошлом году небольшую (85 кв. м) квартиру купила, по прикидкам риэлтеров, где-то за $250 тыс. Сейчас в этом доме продается трехкомнатная квартира площадью 93 кв.м, с кухней 9 кв. м за $470 тыс. ($5 тыс. за "квадрат").

Чуть дешевле стоит сталинское наследие на Кутузовском проспекте. Он, правда, всегда считался шумным, а сейчас - особенно. Тем более что два года подряд там велось строительство третьего транспортного кольца и постоянно точечно появляются новые элитные дома. Это не только доставляет постоянные неудобства, но и не дает гарантии, что в один прекрасный момент не убьет окончательно вид из окна. Поэтому "сталинки" здесь стоят умеренно: от $2 до $4 тыс. за квадратный метр. Например, в доме 26 (том самом, брежневско-андроповском) "двушка" площадью 68 кв. м и кухней 11 кв. м, требующая ремонта, стоит $220 тыс. (т.е. $3,2 тыс. за "квадрат"). Торг уместен.

Самый большой разброс цен на "сталинки" наблюдается в районе Сокола. Многие дома здесь возводились на кооперативных началах, что подразумевало определенные статус и принадлежность будущих жильцов: до сих пор многие дома здесь так, по статусу жильцов, и определяются. Есть генеральские дома, дома ученых, медиков, кооператив авиастроителей. Почти все они содержатся в приличном состоянии: подновленные фасады, аккуратные подъезды и чистые лестницы.

Так вот, о цене. Покупателю на Соколе может, например, запросто повезти с покупкой сталинской квартиры у первого его хозяина - глубоко интеллигентного человека за вполне интеллигентные $1,8 тыс. за квадратный метр, а можно нарваться на нового русского и заплатить $4-4,5 тыс. за "квадрат" за квартиру с евроремонтом и встроенной техникой.

Конечно, евроремонт - штука хорошая, только к данному виду квартир никакого отношения не имеет. "Сталинка", где полы с подогревом, - все равно что Венера с "пришитыми" руками. Это мы к тому, что покупать историю надо аккуратно, тогда ваши затраты удвоятся.  

"Профиль" 13.07.2004 г.

Наталия Ширяева

 

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены