Битва гигантов
На рынке недвижимости никогда не прекращается борьба между первичкой и вторичкой. Оба этих типа квартир обладают своими преимуществами и недостатками, и агентства, специализирующиеся на каждом из них, активно "пиарят" своих.
Нынешняя ситуация, когда рост цен остановился, а будущее неопределенно, придал этой борьбе новый импульс. "Вторичники" переходят в наступление. Их главный аргумент - неновые квартиры оказываются выгоднее, особенно если покупка "инвестиционная", т.е. с целью вложить деньги.
Действительно, сегодня квартиры в новостройке продаются "на котловане". Оплачивать нужно уже сейчас, а реально "в руки" товар получаешь не раньше чем через год. Все это время деньги оказываются замороженными, они не приносят даже тот небольшой доход, который могли бы, находясь на депозите в банке. Кроме того, предстоят еще солидные траты на ремонт, который обойдется уж никак не меньше 0 за кв. м, а более-менее пристойный - от 0. С момента сдачи дома появляются и квартплата и платежи за коммунальные услуги. Жить еще нельзя, а деньги отдавать уже нужно.
В прежние золотые времена, когда недвижимость дорожала на 30-50% в год, все это, конечно, казалось мизером по сравнению с итоговым доходом. Но сейчас цены стоят, и появляются сомнения. Если остановка продлится, то такие инвестиции точно окажутся невыгодными. Если же рынок пойдет на спад (хотя аналитики говорят, что 40-50-процентного обвала, как в 1998-1999 годах, не будет точно, а вот понижающая коррекция в ближайшие пару лет процентов на 10 вполне вероятна), то вообще страшно подумать.
Вторичная квартира привлекательна тем, что она уже готова к проживанию. А это значит, что уже на следующий после сделки день новый владелец может сдать ее в аренду, и она станет приносить доход. 6-8% годовых для типового жилья и до 10-12% у элитного - невеликие деньги, но они компенсируют даже ту самую нехорошую понижающую коррекцию. Если же цены возобновят рост, инвестор получит двойной доход - и от аренды, и от увеличения стоимости.
Всем бы вторичка хороша, но есть и у нее минус - старение. Причем не только физическое, но и моральное. Если измерять цену квартиры не деньгами, а сравнивать с другими квартирами, то старое жилье постоянно дешевеет. Еще лет 10 назад пятиэтажки считались вполне достойным жильем, а сегодня покупатели о них и слышать не хотят. Аналогичные процессы начинаются и относительно девятиэтажек. Постоянно появляются новые серии домов со все лучшими потребительскими качествами - и старые на этом фоне выглядят все более блекло. Исключение из этого правила составляют лишь здания, расположенные в историческом центре и имеющие ценность как памятники истории.
Новостройка или вторичка?
Светлана Абелян, руководитель филиала "На Красных воротах" компании "Новый город":
- Преимущество вторички в том, что это жилье уже готовое, и его легко можно сдать в аренду. Все благоустроено, арендаторы будут готовы платить. Новостройку, даже если она уже возведена, в первые два года сдать тяжело. Идет заселение, у соседей постоянно идут ремонты. Покупка новостройки сегодня означает заморозку денег на период до завершения строительства, плюс необходимость вкладывать деньги в ремонт. А к тому моменту, когда квартира будет готова, может произойти то самое снижение цен.
Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт":
- Мы не считаем замедление роста цен на московском рынке предвестником катастрофы. Скорее, это сезонное явление - ведь июль традиционно является месяцем, когда наблюдается снижение спроса и, соответственно, не растут цены. Так было на протяжении нескольких лет, и исключением из этого правила стал лишь прошлый год. Ничего сверхъестественного в замедлении роста цен нет, тем более, что за прошедший год он был более чем достаточным. Я считаю, что отказываться от покупки квартир в новостройках в пользу вторичного рынка еще рано, особенно если речь идет об элитном жилье.
Антон Голышев, генеральный директор агентства недвижимости "Держава":
- К нам довольно часто обращаются люди, желающие вложить деньги в недвижимость и потом сдавать ее. Обычно они покупают вторичку, потому что для частных инвесторов это наилучший вариант. Другое дело, что новостройки - это все-таки другая категория жилья, более современная. Это новые коммуникации, новая электрика - совершенно другое поколение. И в этом несомненный плюс. И контингент совсем другой подбирается - если, конечно, не говорить о домах, которые селят пополам с муниципалами. В коммерческих новостройках жилье покупают люди примерно одинакового достатка, что облегчает жизнь всем.
"Квартира, Дача, Офис" 14.07.2004
Владимир Абгафоров
