ОТ КРЕМЛЯ ДО ОКРАИН. ИЕРАРХИЯ МОСКОВСКИХ ВИДОВ

 Еще совсем недавно, лет семь-десять назад, самым главным показателем качества жилища были его размеры. «Хорошая квартира – это когда в самой маленькой комнате в самом дальнем углу незаметно пасется стадо бегемотиков» - этот анекдот о «новых русских» лучше всего передает атмосферу той эпохи. Ну и, конечно, всевозможная роскошь в отделке – колоннады, золоченые статуи…. В те годы часто под видом элитного жилья продавались квартиры где-нибудь на «Автозаводской» - там полно сталинских кирпичных домов, до центра Москвы – 10 минут на машине. На то, что под окнами пыхтит трубами завод ЗИЛ, покупатели не смотрели. А продавцы деликатно внимание не акцентировали.

Дисперсная среда

Сегодня все иначе - и покупатели, и арендаторы поня­ли, что главным достоинством квартиры являются не кирпичные стены или гидромассажные ванны. И даже, как ни странно это прозвучит, не впечатляющая пло­щадь и высокие потолки. Главное - это расположение, вид из окна. То, что невозможно исправить никаким ремонтом с перепланировкой.

С тем, какой вид считается нежелательным, все более-менее понятно - никто не хочет постоянно любоваться на помойки, промзоны, шумные и загазованные улицы. С желательным видом вопрос сложнее. Как полагает директор Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Наталия Тихоновская, можно говорить о нескольких вариантах, из которых покупатели выби­рают нужный в соответствии с собственными пристрастиями. Одни хотят видеть панораму Москвы (чтобы непременно с Кремлем и высотками), другие - не ме­нее масштабные виды на церкви, парки. Третьи любят воду, четвертым же нет ничего милее просто зелени: чтобы не было видно ничего, кроме листвы. И хотя по-настоящему идеальный вид в условиях города вряд ли достижим (практически в любой панораме с высокого этажа всегда обнаружится какой-нибудь дефект вроде заводских труб), найти своим клиентам что-нибудь жи­вописное риэлтерам обычно удается.

Вид из окна является одним из важнейших факторов це­нообразования. По мнению Стаса Тихонова, директора компании Knight Frank Russia, в новом доме квартира с более перспективным видом может стоить на треть до­роже точно такой же, расположенной на том же этаже, но с окнами «не туда». Очень любят покупатели двусто­ронние и трехсторонние квартиры, имеющие окна на разные стороны. Более живописная панорама, а также лучшая освещенность квартиры - причина, по которой цена квартиры увеличивается с повышением этажнос­ти. Цена за нижний и последний этажи в одном и том же доме может отличаться более чем в два раза. «Правда, на практике в элитном строительстве, - ут­верждает Александр Илюхин, управляющий партнер компании «Новое Качество», - в домах с небольшим количеством квартир подобный разброс цен встреча­ется крайне редко. Архитекторы научились проектиро­вать апартаменты в элитных и клубных особняках без заведомо проигрышных вариантов, так, чтобы все они имели свою изюминку и были интересны покупателю. Подобная стабильность и равные условия в планиров­ке квартир помогают созданию однородной среды в малоквартирном доме, жильцы которого должны нахо­диться в одной финансовой нише»

Найти свое место

На вторичном рынке ситуацию невозможно оценить с такой же математической точностью - нельзя найти не­сколько абсолютно одинаковых квартир для сравнения, да и продавцы при ценообразовании проявляют больше субъективизма. Но если говорить о похожих объектах, они могут продаваться с разницей в цене в 1,5-2 раза. Если, к примеру, в одной квартире окна выходят на храм Христа Спасителя, а в другой - внутрь двора-колодца. Весной нынешнего года агентство недвижимости «До­мострой-Престиж» провело масштабное исследование того, какие виды из окна являются для покупателей са­мыми привлекательными, и как этот фактор влияет на цену квартиры. В основном подтвердились уже упоми­навшиеся факторы: самыми популярными оказались панорамные виды на историческую часть города, на парки и водоемы. Однако выявилось и любопытные ню­ансы: например, иностранные граждане особо высоко ценят вид на резиденцию американского посла.

Как отмечает аналитик «Домострой-Престиж» Анна Подолянская, предпочтения практически неизменны у всех покупателей: и богатые, и бедные любят красивые панорамы, зелень и парки. Однако чем дороже квартира (и, соответственно, чем богаче покупатель) - тем больше он готов заплатить «за вид». В самых дорогих элитных районах (Остоженка, Арбат, район Тверской и Патриар­ших прудов) наценка может достигать 140% (!). В Замо­скворечье и Хамовниках «вклад» этого фактора снижа­ется до 80%. Что касается типовых домов на окраине, то там привлекательный вид - скорее «бесплатное» прило­жение к квартире. То есть по той же цене куплю с удо­вольствием, а вот дополнительно платить за красоту не стану...

Довольно многочисленная категория покупателей до­рогого жилья - приезжие из регионов России и стран СНГ. Их вкус и понимание московских реалий часто еще только формируются, и многие искренне считают, что настоящая Москва - это там, где кипит жизнь, и квартира, поэтому нужна с окнами на Садовое кольцо, чтобы отличие от просторных и немноголюдных улиц Тюмени было полным. Опытный и не слишком щепетильный в приемах риэлтер в подобных случаях может покупателя «уболтать». Вместо того чтобы угрюмо сказать, что вид из окна, конечно, отвратительный, но ничего достойно­го за ваши деньги купить вам все равно не получится (обычно в ответ на такое клиенты обижаются), он под­ходит к проблеме «творчески». Если окна в «колодец» - скажет, что у вас тут будет постоянно бесплатное кино из жизни ваших соседей, мексиканская мыльная опера без всякого телевизора. Это не улица, где шум, грязь... А если продается вид на шумную улицу, можно объяснить, что вместо унылого однообразия двора вы получаете кипение жизни, все время что-то постоянно меняется. А что шумно - так вон стены какие толстые, а на окна можно поставить стеклопакеты. Зачастую такая необду­манная покупка совершается, а через два-три года, по­няв, что они совершили ошибку, люди вынуждены эту недвижимость продавать. Происходит это, естественно, с потерями - отыскать другого провинциала с подобны­ми же запросами практически невозможно.

Маленькие нюансы большой квартиры

Последние годы в Москве ведется активное строитель­ство, ситуация меняется очень быстро. Сегодня у вас за окном панорамный вид, а уже через год могут построить многоэтажный дом, и все, что вы будете видеть, - серая стена с соседскими окнами. Года полтора назад один популярный журнал провел эксперимент: поручил сво­ей журналистке купить пентхаус. Она пришла на строй­площадку, где увидела прекрасный панорамный вид, включающий звезды Кремля. Сопровождавший покупа­тельницу агент, конечно, не преминул обратить внима­ние на эту столь выигрышную деталь. После этого жур­налистка опустила взгляд вниз и увидела строительный котлован. На вопрос, что это, риэлтер бодро выпалил, что здесь будет малоэтажное строительство, в три эта­жа. Но журналистка не поленилась спуститься, узнала телефон застройщика этого нового «малоэтажного» до­ма, где ей предложили пентхаус, находящийся... на три этажа выше того, который она смотрела первым. Впрочем, иногда встречаются покупатели, которых и убалтывать не нужно, - они своими нестандартными запросами поразят кого угодно. Светлана Абелян, руководитель фили­ала «На Красных воротах» компании «Новый город», вспомнила о человеке, мечтавшем об урбанистическом пейзаже: когда он говорил о железных опорах ЛЭП и трубах ТЭЦ, в глазах его загорался радостный огонек. Работав­шему с этим клиентом агенту стоило большого труда объ­яснить, что подобное приобретение станет абсолютным неликвидом, продать который потом будет невозможно. Убедили. Но тотчас же у клиента появилась новая мечта - вид на зоопарк. Ему подобрали пару вариантов, где окна квартиры выходили прямо на птичник, и это привело его в безумный восторг. Все предостережения, что только у пав­линов брачный период бывает четыре раза в год, и в это время они оглушительно орут, что птичий пух летит беспрерывно, что кроме павлинов в зоопарке живет еще мно­го разных зверей и птиц, совершенно не влияли. В итоге, правда, этот человек отказался от покупки - но исключительно потому, что дом был пятиэтажным и без лифта...Внешность иногда бывает обманчивой - об этом обяза­тельно нужно помнить при подборе квартиры. В уютном тихом дворике оказывается грузовой люк магазина - понять это покупатель сможет, только вселившись в квартиру, когда часов в пять утра рабочие начнут швы­рять в люк какие-нибудь ящики. Многие любят виды на церковь - такой пейзаж действительно красив и наво­дит на мысли о возвышенном. Только не забудьте, что у церкви чуть ли не каждый день - праздник, и многие из них принято отмечать колокольным звоном.

Человек, который ищет квартиру самостоятельно, должен быть готов к подобным «маленьким нюан­сам». Если поиск идет через агентство недвижимости, проверить все аспекты - задача риэлтера. Опытный специалист может не только понять ситуацию на сего­дня, но и предвидеть на достаточно длительное вре­мя, на ближайшие 5-10 лет минимум. Даже если офи­циальных планов сноса и реконструкции зданий в этом районе пока не существует.

 "Мир и Дом" 08.2004 г.