Почему нужно обратиться к риэлтору

Большинство из нас на протяжении жизни сталкиваются с вопросами приобретения, продажи или обмена недвижимости. Нерешенная жилищная проблема во все времена для любого человека служила причиной неуверенности в себе и в своем ближайшем будущем, причиной возможных разногласий в семье и больших трудностей при самореализации.

Переезд на новое место жительства - это всегда обновление жизни, это возможность начать ее заново, это перемены в нашей самооценке, в наших отношениях с окружающими, это, наконец, нечто новое в нашем общественном статусе.

Как вы считаете, почему необходимо обращаться в агентство недвижимости?

Практика показывает, что это наиболее экономичный и рациональный способ решения всех проблем с недвижимостью. От обращения в агентство людей удерживают лишь две причины: боязнь крупных расходов и нежелание посвящать в свои дела "сторонних" людей. А что же есть на самом деле?

Прийти в агентство и сказать, что располагаешь суммой в десятки тысяч долларов на покупку квартиры ничуть не более рискованно, чем обсуждать состояние счета с менеджером своего банка, ведь именно агентство защищает своего клиента от множества бесперспективных поездок, встреч, и обсуждений серьезных вопросов с малознакомыми людьми. Материальная сторона вопроса просто не вызывает сомнений. Решая квартирный вопрос, человек находится под влиянием внешних и внутренних факторов, таких как тяготение к определенному району, мнение родственников, склонность к тому или иному типу окружения. Профессиональный сотрудник агентства учтет и выполнит все пожелания клиента и, вместе с тем, не допустит неоправданного колебания стоимости жилья вследствие наличия у него определенных достоинств и недостатков. А такие вещи как: квалифицированная помощь юристов, безопасность расчетов, оперативность и четкость оформления документов, страхование рисков, - уже являются незыблемым стандартом работы лицензированного агентства с многолетним опытом. Стоимость услуг безупречного качества не может быть низкой, но поскольку агентство со своим клиентом отстаивают общие интересы и цели, отпадает сама возможность какой-либо "игры".

К настоящему времени качество предоставления услуг достойными агентствами достигло такого уровня, что уже нет необходимости рассказывать потенциальному клиенту обо всех аспектах работы в данной области, чтобы он имел возможность самостоятельно контролировать процедуру. Далее я расскажу лишь о тех особенностях, на которые следует обратить внимание чтобы сберечь свое время, силы и, конечно, средства.

Во-первых, несмотря на то, что с начала 2002 года лицензирование деятельности в сфере операций с недвижимостью отменено, солидные агентства все же должны иметь действующие лицензии, так как лицензия, хотя и потеряла юридическую силу, сохранила свой статус и свою историю. Здесь нужно пояснить, что номера лицензий неизменны, а документы с номерами в пределах первой сотни принадлежат компаниям работающим на рынке более восьми лет, и никто так просто не откажется от документального подтверждения долгих лет успешной работы.

Выбирая компанию, следует уделить внимание и ее местоположению, наличие нескольких представительств позволяет выбрать наиболее удобный офис для переговоров. Агентство должно иметь нотариуса, с которым оно работает на постоянной основе, что избавит от лишних часов проведенных в ожидании.

Помимо экономии времени хочется еще раз напомнить Вам о юридической стороне вопроса, внимательное отношение к которой, избавит Вас от неприятных неожиданностей в дальнейшем.

Советы продавцу:

Позвольте обратить Ваше внимание на некоторые детали продажи квартиры. Как показывает наш опыт, осторожность в этих вопросах требуется при работе как с физическими, так и с юридическими лицами.

Для продавца при продаже своей собственности наиболее важны следующие вопросы:

• поиск агентства
• взаиморасчет (передача денег продавцу)
• освобождение квартиры (юридическое и фактическое)
• взаимоотношения с налоговыми органами после продажи своей квартиры.

Поиск агентства. Выбирая агентство, остановите свой выбор на одной фирме, сотрудники которой будут серьезно заниматься продажей именно Вашей квартиры, так как "разбрасывание" заявок на продажу множеству агентств не даст ожидаемого результата.
Значительная часть противоправных действий, связанных с отчуждением квартиры, происходит на этапе взаиморасчета. Взаиморасчет, проводимый в частном порядке, не обеспечивает безопасность любой из сторон, участвующей в сделке (как продавца, так и покупателя). Не исключена вероятность того, что продавец, продав свою квартиру, деньги за нее не получит. В связи с этим более внимательно подходите к предлагаемым Вам вариантам взаиморасчета. Продавцу должно быть гарантировано, что он, продав свою квартиру, получит ее денежный эквивалент. При этом нужно с большим подозрением подходить к предложениям, сулящим моментальное обслуживание, например: "куплю квартиру за один день", так как для покупки квартиры через серьезную и зарекомендовавшую себя на рынке недвижимости фирму, требуется минимум неделя, а если учесть, что помимо подготовки документов, фирма, как правило, проверяет ее юридическую надежность, то этот срок увеличивается.
Зачастую даже представители фирм относятся к продавцам как к наименее интересующей их группе лиц и, как следствие, ставят их в напряженные условия (урезанные сроки для выписки и освобождения квартиры, поиска необходимого варианта под обмен и т.д.)

Освобождение квартиры. Очень часто клиенты продают свою квартиру с целью покупки другой квартиры. При этом для продавца встает вопрос со сроками поиска новой квартиры, а затем выписки из проданной квартиры и прописки по новому месту жительства. На предварительных переговорах с представителями фирмы следует обсудить все эти вопросы, чтобы потом не оказаться в безвыходном положении.

Налоги. На этапе вступления в новые экономические условия мы еще не осознали того, что помимо новых возможностей, на нас ложится бремя уплаты налогов. При работе с фирмами продавцу объясняются его обязанности по уплате налогов, связанных с продажей квартиры (налог на имущество, подоходный налог, налог на имущество, переходящее в порядке дарения или наследования и т.д.) На сегодняшний день налоговые органы осуществляют неполный контроль за физическими лицами, но уже сейчас у них возникают претензии по уплате налогов, связанных с продажей и покупкой недвижимости, что может в будущем вылиться в требования об уплате определенных сумм бывшими. Специалисты фирмы объясняют все нюансы этих проблем и помогут по возможности их избежать.

Формы работы продавцов с фирмами. Рекомендуемая и наилучшая форма работы для продавца с фирмой - эксклюзивный договор, который облегчает поиск покупателя и поиск квартиры для переезда. После подписания эксклюзивного договора у продавца не возникает проблем с поиском покупателя (это берет на себя фирма), появляется возможность спокойно и обдуманно найти подходящий вариант, что для Вас не составит дополнительных расходов. При этом эксклюзивный договор не дает право фирме продать Вашу квартиру без Вашего участия.

P.S. Безусловно, фирма, которой Вы доверите поиск покупателя и оформление договора купли-продажи квартиры, должна обладать не только хорошей репутацией на рынке недвижимости, но еще и специалистами, которые обеспечат качественное выполнение всех вышеперечисленных работ.

Советы покупателю:

Позвольте обратить Ваше внимание на некоторые детали предстоящей Вам покупки квартиры, серьезное отношение к которым и правильная организация, возможно, помогут избежать неприятных неожиданностей. Основными этапами предстоящей сделки должны быть:

• проверка юридической чистоты квартиры;
• взаиморасчет, т.е. передача денег продавцу квартиры;
• нотариальное оформление;
• регистрация договора купли-продажи (дарения, мены) квартиры в Москомрегистрации.

В суды города Москвы ежедневно поступают исковые заявления от граждан и организаций, чьи интересы были тем или иным образом ущемлены при сделках с недвижимостью. Иными словами, сделка купли-продажи квартиры не была юридически чистой.

Проверка юридической чистоты квартиры позволяет ответить на такие вопросы как:

1. Ущемление прав третьих лиц (несовершеннолетних детей; лиц, не являющихся собственниками, но сохраняющими право нанимателя квартиры; право супругов на совместное имущество). Были ли нарушены чьи-либо права при проведении предыдущих сделок, соблюдалась ли процедура проведения сделок, не было ли нарушений при приватизации квартиры и т. д.

2. Нет ли оснований для ограничений в пользовании новых собственников данной квартиры (выбывшие в места лишений свободы, зарегистрирован ли кто-либо на данной площади, идет ли судебный спор, где предметом спора является квартира или ее часть).

3. Возможность проведения самой сделки купли-продажи (наложен арест, запрет, дееспособность и правоспособность сторон).

Значительная часть противоправных действий происходят на этапе передачи денег. Взаиморасчет, проводимый в частном порядке, не обеспечивает безопасность любой из сторон, участвующей в сделке, как продавца, так и покупателя. Не исключена вероятность того, что заплатив деньги, право собственности не будет приобретено. В связи с этим более внимательно подходите к предлагаемым вариантам взаиморасчета. Покупателю должно быть гарантировано, что он отдал деньги именно продавцу, и станет собственником именно этой квартиры.

Сделка может оказаться недействительной, если установленная законодательством процедура будет нарушена.

По желанию сторон можно обойтись и без нотариуса (законодательство не требует обязательного нотариального удостоверения сделок купли-продажи квартир). Но как показывает практика, договора, составленные нотариусом, во-первых отличаются грамотностью, во-вторых нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, и в-третьих, нотариус отвечает своей лицензией за правильность составления договоров. Поэтому мы рекомендуем проводить сделки через нотариуса.

Регистрация в ДМЖ и ЖП. Согласно действующему законодательству, право собственности на недвижимость приобретается только с момента государственной регистрации. Регистрация может осуществляться и по доверенности от участников сделки. Однако, стоит выяснить, как это доверенное лицо будет проводить регистрацию, по какой схеме, сколько будет стоить регистрация. И для большей безопасности все-таки стоит самому съездить в один из филиалов и расписаться в реестре.

Надеемся, что наши рекомендации помогут Вам избежать ошибок при покупке квартиры!

НАШ город живет и меняется, поэтому девиз нашей компании "Перемены к лучшему!", и это вам подтвердят тысячи наших клиентов - наших друзей, которым сегодня вечером гостеприимно распахнет двери собственный дом, дом в котором живет частичка и наших заслуг.

Справочник "кто есть кто на рынке недвижимости"
Констультант: Начальник отдела маркетинга Гениевский Александр Михайлович