Дым без огня
Виноват ли банковский кризис в остановке роста цен?
Если вспомнить, что до этого лета недвижимость безостановочно дорожала с весны 2000 года и "резвость" этого процесса только нарастала (итог 2002 года - 25% роста, 2003 - 45%, первого полугодия нынешнего - 20%), то нынешняя остановка роста цен для многих стала громом среди ясного неба. Сегодня, когда пыль осела, самое время отвечать на вопросы.
Еще весной сама мысль, что цены могут приостановиться, вызывала здоровый смех риэлторов. С демонстративным терпением и спокойствием, с которыми нормальные люди общаются с неразумными дитятками и психическими больными родственниками, они внушали обществу: снижения цен не может быть, потому что его не может быть никогда. Главный довод в пользу такого мнения - фантастически высокие мировые цены на нефть, поставляющие в Россию мощнейший поток долларов. Все попытки мировых потребителей нефти сбить эти цены ни к чему не приводили.
К списку факторов, работающих на повышение цен, можно добавить и другие. Во-первых, политическую стабильность - ее подтвердили итоги декабрьских выборов в Госдуму и мартовских - президента. Во-вторых, история с "Юкосом". Обычно этот пример приводят для того, чтобы показать, что от сумы да от тюрьмы зарекаться не рекомендуется никому. Но можно взглянуть и с другой стороны - как на доказательство большого доверия инвесторов, которых не отпугнула даже такая мощная встряска. В-третьих, доллар по отношению к рублю дешевел, а людям вообще нужно куда-то инвестировать. Фондовый рынок у нас пока что зачаточный, всякие акции-облигации рядовым гражданам непонятны, а недвижимость - материя осязаемая и предсказуемая. Соответственно, в нее и инвестировали. В-четвертых, набирала обороты ипотека. Например, в Московской области за первый квартал 2004 года было выдано вдвое больше ипотечных кредитов, чем за весь предыдущий год. А ипотека означает, что квартиру уже сегодня покупают те, кто при прежней системе (сначала накопи всю сумму и лишь потом приходи на рынок) мог стать покупателем только через несколько лет. А спрос "здесь и сейчас" всегда толкает цены вверх.
Справедливости ради отметим, что были и голоса, предостерегающие о возможности спада. Но звучали они как-то неубедительно. Пафос в основном сводился к тому, что деревья не растут до небес, бесконечно повышаться цены не могут, когда-то должен наступить спад. Но "когда-то" - понятие растяжимое, а пока цены росли. Граждане и покупали, привлеченные нехитрой мыслью, что "завтра будет еще дороже".
Первый, по-настоящему серьезный гром грянул в марте, когда сразу несколько высокопоставленных чиновников российского правительства сделали заявления о том, что цены на московском рынке необоснованно высокие, имеется монопольный ценовый сговор, надувается мыльный пузырь, который неизбежно лопнет. Что это было - действительное радение за интересы простых людишек, очередной виток развития традиционно непростых взаимоотношений федеральной и московской властей или желание побыстрее выполнить указание президента о создании рынка доступного жилья - нам неизвестно, и вряд ли мы когда-нибудь это узнаем. Но народ быстро смекнул, что что-то происходит, и покупку жилья многие решили отложить: вдруг действительно подешевеет! Риэлторы отметили резкий спад спроса (примечательно, правда, что признаются в этом они только сейчас - в марте прессу заваливали бодрыми пресс-релизами о том, что спрос велик как никогда). А вот в июне бабахнуло по-настоящему - разразился тот самый банковский кризис.
Анализируя это чудесное явление, не перестаешь удивляться. Кризис был явно рукотворным, целью имел немного перераспределить собственность и вкладчиков от одних банков другим. Главный интересующий нас вопрос - какое вообще отношение имели эти события к рынку real estate? Проблемные банки имели на балансе много недвижимости, которую могли выбросить по демпинговым ценам? Не смешите - объем этот уже подсчитан и недавно был озвучен президентом Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегином Тосуняном - 0,5% московского рынка. Такую "пугающую" массу рынок проглотит и не заметит. Невольно складывается ощущение, что кому-то очень хотелось организовать кризис на московском рынке недвижимости, и в строку шло любое лыко. Невольно вспоминается "Золотой теленок" - когда за Полярным кругом пропал летчик Севрюгов, одна польская газета стала на этом основании требовать расширения Польши до границ 1772 года.
Что мы имеем, так сказать, в сухом остатке? Рынок перепугали, он остановился в росте, и в июле-августе цены стабильны. С другой стороны, рынок не обвалился, о 10-15-процентном снижении (весьма популярная тема в июне) сегодня никто всерьез не говорит. А значит, недвижимость заработала дополнительные очки в глазах частных инвесторов, которые получили лишние доказательства стабильности этого рынка. Цены на нефть высоки как никогда, доходы россиян увеличиваются, ипотека развивается, фондового рынка по-прежнему не существует (для частных инвесторов). Все это делает прогнозы, подготовленные большинством аналитиков риэлторских компаний (до конца года рост еще в 7-10%) вполне правдоподобными. Материал предоставляла Строительная компания TS-group
Светлана АБЕЛЯН, руководитель филиала "На Красных воротах" компании "Новый город":
Главные итоги августа и итоги лета - цены встали. И если игроки первичного рынка ориентируются друг на друга и стараются проводить согласованную политику, то на вторичном стала возникать совершенно уникальная ситуация: можно "поймать" квартиру, которая будет очевидно дешевле рынка. Собственник запаниковал, риэлторы выбрали такую стратегию реализации. Не факт, что квартиру удастся купить по заявленной цене - собственник по ходу сделки может и передумать. Но все равно возможность есть. Квартира по 3000 долл. за кв. м на Арбате в доме с железобетонными перекрытиями - это, очевидно, дешевле рынка процентов как минимум на 15-20.
А на первичном рынке инвесторы как минимум перестали повышать цены. Не слышно популярных в прошлые годы агиток: "С 1 сентября мы повышаем цены - спешите приобрести до этого момента!".
"Квартира, Дача, Офис" 31.08.2004
Владимир Абгафоров
